破解天母土地飆天價的計算模式 @ 熱血流成河

發表於2010-03-18 10:21:45

文/MyGo.com衷柏宣

世邦魏理仕2010年3月17日代理中國佈道會，進行台北市天母東路「聖道兒童之家」1715坪土地標售案，結果由股票上市公司華固建設以總價70.28億元得標，每坪得標價格為409.8萬元，創下台北市「住三」土地歷史新紀錄，至於原先的底標則是49.7億元，約每坪290萬元，以溢價4成多脫標。建商搶標未來會出現多少錢的房價呢？超過150萬元以上單價，就要謹慎了。

都是使用分區「住三」的容積率為225％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為182.13萬元(409.8÷225％＝182.13)，再加上灌入約35％虛坪(一般建商慣用的比例)，每坪建物分攤的土地價格可以降為134.91萬元(182.13÷1.35＝134.91)，這樣的基地條件一定是蓋豪宅，所以，造價簡單的抓1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為154.91萬元(134.91+20＝154.91)，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪201.38萬元(154.91×1.3＝201.38)。

不過，這塊基地能申請停車獎勵20％、都市更新30％、容積移轉30％、台北好好看5％，總計能多申請85％容積，成本計算起來就不是上面的結果，等於容積率提高到310％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分攤土地價格為132.19萬元(公式請參閱上一段)，再加上灌入約35％虛坪，每坪建物分攤的土地價格可以降為97.92萬元，造價1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為117.92萬元，通常建商都會抓30％的投資報酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應該在每坪153.3萬元。用這樣的數字計算之後，你可以看得出來，未來售價如果賣到1坪153萬元，建商已經有3成的利潤，其實，上面的算法只是把建商灌入的虛坪比率設定在35％的「規矩」範圍之內，如果狠一點的建商，大量灌入一些虛華的公共設施，那你可以把35％虛坪調成45％算一下，可以得到更精準的數字。你會發現，當賣價到坪153萬元之際，建商的獲利是40％，而不是原來設定的30％而已，你要讓建商賺那麼多嗎？現在，回過頭來看，位於天母地區每坪150萬元豪宅，好不好賣？簡單的說，如果你是一位有能力買150萬元單價的客戶，你會去買台北市大安區仁愛路的「帝寶」？信義計畫區的「信義之星」？還是真的到天母去買這棟豪宅？要知道，天母往台北的交通，在上下班的時間，可是會讓用路人有「塞、塞、塞」的感覺，這會讓想要住在這裡的人產生抗性。那要多少錢才比較容易被市場接受呢？答案是：請自己用虛坪45％的方式計算一下，你就會有答案，這裡面的訣竅，建商懂、但是一定不會告訴消費者，記住這個數字，以後想要買這塊地的建案時候，比較不會吃虧。