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F-鼎固首開法說,現金股利政策成焦點

 

回應(0) 人氣(177) 收藏(0)2012/11/07 19:52

 



鼎固大陸獵地 沿著「軌道」賺

 

將返台第一上市的大陸地產商、鼎固控股董事長張洪本昨(7)日指出,大陸持續城市化腳步、富裕人口漸增,房市前景相當看好。鼎固備妥資金持續獵地,沿著交通建設之軌道推案,現有的大陸商用不動產將長期抗戰,透過收租開創固定收益。

鼎固昨日舉行閉門法說會,首度在台灣說明營運概況。張洪本謙稱,鼎固選擇回台第一上市,是因為自己口袋不夠深,需要聚集眾人之力量、獲取長期穩定的資金繼續投資;他也直言,人民幣目前借款利率逾6%,鼎固未來希望能借港幣、美金甚至新台幣,降低資金成本。

 

圖/經濟日報提供

 

圖/經濟日報提供

鼎固總經理張能耀說,該公司在大陸發展十多年,已掌握291萬平方米、約88萬坪的可建築面積,至今年6月底完工面積約為100萬平方米、僅占比35%,後續案源無虞,地點則以北京、上海、崑山、重慶為主。

而且鼎固掌握的土地,大都是2005年以前取得的、僅少部分是2005至2008年取得的,這些土地帳面價值583億元、市值則有1,100多億元。

不過張洪本也直言,大陸目前的土地釋出量有限,而且都透過公開競標、價格驚人,「房子賣了就買不回來」是目前開發商的經營挑戰,為求突圍,鼎固已擬出3大解方。

首先,鼎固過往多布局市中心精華區,未來會沿著交通建設走,開始在郊區買地,興建自住型產品出售以拓展業績,張洪本說,大陸目前剛性買盤仍強,並不受政策性調控衝擊。

其次,鼎固擅長的高端豪宅因為毛利率高,仍是後續經營重點;第3,商場、商辦等,會持續營運收租,開創固定收益,目前平均的租金投報率近10%、未來可達20%,還有資產增值可期;張洪本透露,鼎固擬逐步調高租金,每年增幅10%至15%。

【2012/11/08 經濟日報】




2012-7-13

審議委員疑慮多 鼎固上市仍過關

 


〔記者陳永吉/台北報導〕史上首次上市審查超過1年的鼎固控股,11日終於獲得證交所審議會通過,由於鼎固是中國的土地開發商,證交所監理難度非常高,儘管當天審議委員質疑砲聲隆隆,但最終鼎固仍通過上市案。

 

鼎固控股是國內日月光(2311)張家在中國所投資的地產開發公司,去年4月以外企-F身分,向台灣證交所申請上市,未料證交所一直要求鼎固補送資料,包括部分房屋出售的交易證明等,補送資料時間長達1年。

 

前天審議委員會上,一共有11個委員參加,4個外部專業委員,其中2人特別請來不動產專家,由於地產開發地域性頗重,且中國房地產只擁有地上權,加上中國政府從2010年來不斷打房,多家國企地產股股價暴跌,手中持有房產價格萎縮,都讓鼎固前景備受質疑。

 

後來審議會決定,鼎固控股必須將委員質疑的問題,揭露在公開說明書中,其中包括鼎固近期財報顯示負債比率為60%,且過去5年度來自營業活動現金均屬流出狀態,且帳列投資性不動產、長期預付租賃款、存貨合計逾558億元,且未來還須大量資金持續投入開發,所以必須揭露財務業務風險及因應之道。

 

另外,委員也認為,中國自2010年起實施打房措施,不動產行業經營風險增加,所以有關中國與台灣土地所有權制度差異、中國市場供需變化分析也必須揭露,且要求鼎固必須承諾,未來中國房地產政策或相關法規改變時,應於公開資訊觀測站揭露相關資訊及對公司的影響。

 

事實上,證交所在前年11月就曾修改上市審查準則,放寬外國營建業來台上市的相關規定,當時曾被質疑是為鼎固量身修法,而被外界視為「鼎固條款」,如今審議會要求鼎固揭露的事項,也是近年來被要求最多的公司,但即使如此,最後仍獲得證交所上市審議通過。

 

證交所對國內房地產開發業上市規範甚嚴,上次有營建公司掛牌上市,要回溯到11年以前,這是因為營建股財務槓桿操作高,一有不慎易出狀況,因此這幾年想上市的營建股,只能選擇借殼上市,顯見在國內房地產開發業上市的難度,但這還是在台灣、在看得到的土地上做開發,現在一家在中國的土地開發商獲得上市審議通過,以後監理的難度,可想而知!


2010-11-11

證交所︰放寬營建外商來台上市 非鼎固條款

〔記者陳永吉/台北報導〕由於國內外對於營建類股第一上市規定不同,證交所本週修改「有價證券上市審查準則」部分條文,放寬外國營建業來台上市的相關規定,由於目前僅有一家—鼎固開發回台申請第一上市,被認為有量身訂作法規之嫌,不過證交所強調,純粹只是參考各國規定,做適當的調整。

證交所表示,上市審查準則第17條的規定,主要是避免申請的上市公司及營造廠間有利益輸送或有操作損益之嫌,但台灣與海外地區營造工程的發包範圍、對象及是否集中於同一家廠商的特性明顯不同,且針對營造承包商等級劃分及條件也不一致,所以要海外營建業的承包商提供財報及個案毛利率,來比較個案利潤的高低,恐怕有困難,所以只要外國營建業與營造公司不是關係人,且已建立完整內控制度及發包的招標程序,且付款辦法符合行業慣例,就不用提供承包營造商部分資料。

證交所表示,有承銷商反映,外國營建業的主要營運地區,雖然有從事不動產物業鑑價的專業機構,但僅針對不動產價格進行鑑價,沒有類似台灣的中聯物業、中華徵信等專業機構,可針對工程的承包過程、承包價格形成及付款辦法,出具合理性評估報告,所以證交所同意,只要外國營建業設有獨立董事組成的審計委員會,就可以公司內控制度及由證券承銷商的評估報告,來代替專業機構出具的「合理評估報告」。證交所指出,不論在中國、香港還是新加坡,都沒有台灣上市審查準則第16、17條針對營建業的相關規定,所以在考量「海外行業特性」、「實務運作方式」,且在「未違背國民待遇的精神」兼為「與國際證券市場接軌」,因此修改相關條文,以增加台灣資本市場競爭力。

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張虔生:鼎固回台上市 6月提申請

工商時報 / 記者涂志豪/上海專訪 2010/05/01

日月光半導體董事長張虔生昨(30)日在上海接受本報記者專訪時表示,今年半導體市場成長性高,日月光將加強在兩岸封測市場的佈局,其中轉換至銅導線(copper wire)封裝領先同業已搶得發展趨勢,3年內所有打線機台將全數轉進銅製程。另外,日月光張家以家族資金在大陸投資的房產公司鼎固控股,已確定6月送件申請第一上市。以下是專訪紀要: 問:鼎固控股在大陸的佈局進展?如何看待中國打房政策? 答:由家族自有資金投資的鼎固控股在2003年就到大陸發展房地產事業,但主要投資的項目以商用地產為主,住宅建案並不多,所以現在中國政策打房降溫,主要是針對住宅項目,對鼎固的影響就不大。

由於中國未來區域發展已走向城市化,要打造全球最大的大都會,並將北京、上海、重慶、廣州等4大都會區用交通網串連在一起,打房只是短期不讓住宅的價格漲太快,因此鼎固未來仍會以商用地產為主要的投資項目。

問:鼎固是否會與宏璟或日月光合作開發?有無在台上市時間表? 答:鼎固預計6月就會送件申請在台第一上市,原本是有想過與宏璟合併,但現在決定自行上市,所以是否合併宏璟,就等鼎固上市後再進行評估,現在宏璟還沒有到大陸發展,未來雙方不排除以合作開發方式在大陸市場合作。日月光未來仍以半導體業為主,不過鼎固若有好的開發案,日月光也會參與部份投資。

問:日月光在銅導線製程領先同業,如何看待後續發展? 答:銅導線封裝過去主要應用在低階晶片上,但近來黃金價格大漲,已漲到不適合再做工業材料,所以封裝市場由金線轉向銅線已是不可避免的趨勢,未來2-3年將會把所有打線機台都改成銅線封裝。日月光在銅導線封裝已做了很多年,今年來良率已高於金線封裝,由於技術及設備都是日月光自行研發,這些成果當然不會教給競爭同業,其它封測廠要很久才能追上日月光。

銅導線封裝良率提高成本就會大幅降低,同業做不好是因為良率不好,做壞的話成本會很高,由於未來黃金價格易漲難跌,封測廠若沒有銅導線封裝技術及產能,就會失去競爭力。另外,銅導線封裝需要很多人力,日月光在大陸擁有許多營運據點及充足人力,未來2-3年將可望一路領先同業。

問:日月光併購環電的意圖為何? 答:日月光當年入主環電,就是看到了系統封裝(SiP)的重要性。未來電子產品的發展是輕薄短小,但系統單晶片(SoC)之路已走到盡頭,而PCB板小型化發展也到了極限,所以利用SiP發展的次系統模組產品,將會取代現在把晶片打在PCB板上的做法。要用SiP發展次系統模組,需要有系統的know-how、封測的技術、基板的產能等3大關鍵,日月光合併環電後,已擁有了這3個關鍵能力,營運規模也更大,可以做到100億美元以上的生意。

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宏璟董座:與鼎固暫不併,擬買大陸建商快速登陸

回應(0) 人氣(225) 收藏(0) 2010/09/20 10:55

 

精實新聞 2010-09-20 10:55:25 記者 林詩茵 報導

日月光集團(2311)張家投資的大陸房地產公司-鼎固控股有意返台第一上市,原本張家規劃,鼎固返台後將與上市建商宏璟(2527)合併,不過,由於市場期望過高,現階段張家與宏璟對於合併案表態越來越模糊。宏璟董事長曾元一證實,宏璟暫無與鼎固合併計劃,宏璟目前在台灣擁有高2、3百億元的推案庫存,未來3~5年的業績無虞,再者,鼎固已在大陸發展得非常好,宏璟才正好開始,因此雙方暫無合併必要。不過,宏璟也不會放棄大陸市場,目前規劃以合併大陸現有建商方式進軍大陸,未來大陸的推案規模目標將大於台灣。

由於過去2、3年,日月光張家談到大陸房地產公司鼎固投控時,多對外表示,不排除與宏璟合併,也預留給股票市場相當大的想像空間。不過,近期不論是宏璟或鼎固都對於合併案轉為保守。

曾元一指出,鼎固與宏璟兩家公司的大股東都是張家,且兩家公司在台灣和大陸各有自己發展利基。雖然宏璟是日月光集團最早的事業,但隨著日月光成為全球最大封測廠,宏璟成為集團興建台灣廠房、商辦的幫手,在推案上以謹慎為營運策略,而近2年,日月光在台灣已經不再有大動作擴廠的必要,宏璟也專注購地深耕大台北地區的開發案。

 

目前宏璟在台灣的土地庫存包括土城1.2萬坪土地,將興建複合式商場住宅,近期已變更設計將推出2.9萬建坪住宅、1萬多坪停車場、5千多坪商場,以當地住宅行情已達每坪30萬元估算,該案未來總銷規模上看130、140億元。

 

此外,宏璟即將推出個案還包括延平南路案,該案是金融海嘯時低價買進庫存,土地成本不過8億元,可規4500建坪土地,以當地行情每坪100萬元估算,總銷45億元,將可為宏璟帶來不錯的利潤。

 

其餘規劃中,未來2、3年可能推出的個案則包括新莊2筆土地,以及汐止上萬坪山坡地,光汐止未來的總銷也可達到50億元。總計宏璟在手可推案量至少逾200億元。

 

曾元一表示,土城案預計今年底取得建照後動工、明年邊建邊售;而延平南路案則將在明年初動,亦將邊建邊售。若2筆個案銷售順利跨入百分比法門檻,即將依工程進度入帳。

 

曾元一說,宏璟在台灣獨立發展得很好,而鼎固也已決定將申請第一上市,因此雙方暫無合併規劃。不過,宏璟看好大陸市場需求龐大,因此將以合併當地小建商方式進軍大陸,希望併購1家已擁有土地庫存的建商,縮短登陸的摸索期。

 

宏璟將以上海周邊為發展核心據點,再向高速鐵路沿線的二線城市尋找近高鐵站、捷運站的地區推案,初期將以興建住宅、穩定獲利為主,但長期將也將尋鼎固模式,進軍大陸的商用不動產,長期持有經營商場,收取穩定的租金收益。

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鼎固欲合併 宏璟成兩岸地產王

〔記者高嘉和、陳永吉/台北報導〕日月光集團張家在中國的房地產控股公司鼎固控股,計畫將回台第一上市(IPO),關係企業宏璟建設(2527)公司董事長曾元一指出,鼎固回台掛牌後,不排除與宏璟合併,鼎固現有開發規模高達1兆9000億元,合併後,宏璟將成為兩岸房地產市場開發規模最大的建設公司。

開發規模高達1.9兆

曾元一表示,該集團正以最積極的速度推動鼎固股票IPO,預計近日將向交易所正式送件,因為這是第一宗中國台商企業股票回台上市,也是第一件適用不動產投資業來台上市,比照國民待遇的申請案,條件對鼎固相當有利。

鼎固控股目前資本額新台幣100億元,旗下房地產項目公司,主要包括張家在北京中關村、重慶、上海等地房地產項目,其中北京中關村的日月光廣場,商場面積20萬平方米(約6萬坪),重慶的「解放碑」開發案,目前已開發商場面積達20萬平方米,後續還有50萬平方米的樓地板面積可供開發。

上海的項目,目前納入鼎固主要的是2個住宅項目,一是上海5號地鐵春申站上的「春申站」案,另一則是靜安區的頂級豪宅個案「御華山」。

在中國複製宏璟經驗

張家在中國的房地產生意,主要集中在投資公司鼎固名下,鼎固旗下又擁有多家項目公司,如鼎匯、鼎榮、鼎耀等,鼎固在中國的商用與住宅地產開發項目,總金額近新台幣1兆9000億元(約4000億元人民幣),擁有可開發土地面積達300萬平方米,在中國也是排名數一數二的房產開發公司。

鼎固在中國發展短短不到十年,開發規模竟如此迅速壯大,主要係在中國發展模式,均複製台灣宏璟建設,例如2009年開幕的重慶日月光中心,以及今年4月30日開幕的上海日月光中心,都是宏璟公司在台灣多年前的戰略佈局。

日月光公司董事張虔生今年稍早曾對外指出,日月光總市值不足1500億元新台幣,就算股東成員財產多,但要支應高達4000億元人民幣開發總金額,還是需要外部資金的奧援,尤其目前在中國房地產生意,正面臨香港新鴻基、長江實業等中國香港一級開發商競爭,這是鼎固回台灣掛牌的主因。

 

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留言列表 (5)

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  • 小狗
  • 為什麼 說明書上的矛盾是如此多呢
    資產額度是很多, 但是負債亦多, 利息支出重.
    相關稅賦不應置於NAV, 推估市值掺水, 所以高推估市值只高於帳目價值46%, 依"康康投顧"0.6NAV 推薦股價25應下調在17.5 NT
    雖張郎口口聲聲要以出租商辦為重心, 但是獲利還是以商品房為主力; 另外減免裝潢時候的房租, 可見其非A級商辦房產.
    陸家嘴地點優秀吧. 出售百吉股權決議中卻說回收利益慢而他人出價高, 故得EPS3.如此是投入資金過大, 還是...種種跡象顯示它的商辦市價高估了.
    誰能告訴我 它的高價除了建立中國房地產泡沫上, 還是有其他潛在利多???
    中標率11%, 應該已經是在打暗號了.
  • 無怪乎審查過程有這麼多爭議啊…

    喔…喔… replied in 2012/12/29 13:54

  • 威盛
  • 給小狗大大:

    在「a412部落格」裡,有一則署名小狗者,針對某公司的留言:

    在買股要前先看一下過去歷史吧!
    評估一下老闆說話的可信度
    「即使沒有賺到牛肉,也不必送牛排給人吃!」
    這家公司老闆的可信度是C!

    小狗大大!引號框住的這句話,說得真好喔!
  • 小狗
  • 是的, 這是敝狗的好久前的留言.

    "小狗"這字號是"先曾祖母"慣呼得其孫輩, 意味"人微言輕, 如狗吠火車, 望大人不計較, 保孫狗兒過太平".
    只是狗不受教 屢屢犯諱 在網上吠人
    如此大過 今春節祭祖 當罰負荊思罪
  • 威盛
  • 給小狗大大:

    直心可以入道場!這個直心,就是平常心!有獨立思考能力者,必具此心。

    羅傑斯:「我可以保證,市場永遠是錯的!必須獨立思考,避開羊群心理。
    」可見,這個獨立思考能力,超級重要。不管犯誰的諱,都無妨啦!

    在股市,得「反眾道而行」,不隨眾人心理起舞,公司老闆的話,當然得予
    以檢視。最好,也反其道行之!這是既簡單,也高難度的事喔!

    訓練一位不盲從的人,並不容易!春節祭祖,負荊思罪?何「罪」之有啊!

    不過,若是一個靠利空買股票的人,根本就無庸分辨老闆的可信度、、通通
    不予採信啦!縱然是在「發布壞消息時」,也是不信喔!

    知道這則消息,也是故布疑陣,唬弄投資人的嘛!日前,當我在某重大期刋
    上,發現一則某家公司的發言人,在空中舉手臂半遮臉,作羞愧狀!

    我的判讀:「沒事,幹嘛作此姿態?、、這是擺明著,股價處於低檔,誘投
    資人出手?」手上已有此股,乾脆一不作,二不休,再作加碼買進囉!

    通常一家形象不錯的公司,在公司老闆喊話下,股票應聲上漲,這是典型的
    可信度為「A」囉!問題是,看好者通通進場後,由「誰」來接下一棒啊?

    同理,當「A」級公司的發言人,出面自曝其短後,散戶一陣狂殺股票!當
    這殺盤過後,股票無處可去,股價要往哪裡走啊?

    小狗大大!以上只是純做討論而已,無損於我對大大的敬意喔!

  • 威盛
  • 對於消息面,要怎麼看?就算消息如假包換,也應一律持「反對看法」喔!

    就以今天的工商時報來說,頭版是台泥與中國某大集團簽約云云,一開盤就
    跳進去追高的投資人,不就是套個正著了嗎?

    某版,以大標題「傳聯想將全自製,重擊代工廠!」不打緊,11點多時,中
    央社,再出一個標題「聯想快速提高自製率,代工廠憂!」

    對其他代工廠,這項憂慮,不無道理啦!但是對於與聯想合作的仁寶(2324
    ),工商時報記者還點名指出,「聯想與仁寶合資的聯寶,仁寶只出資49趴,
    所以是短多長空!」

    什麼跟什麼?這些聯想收回自製的產品,年產值可高達600億美金之譜,所得
    利潤,仁寶可拿到將近半數、、搞不懂,何以「長空」呢?

    就算是在筆電與平板電腦代工方面,原四家大廠仁寶、廣達、緯創、和碩,均
    受此影響的話,也是其他三家「空卡大」、、幹嘛特別點名仁寶啊?

    所以呢?縱然是記者所謂的「持平報導」,也不可盡信,要有自已的看法嘛!

    我是一個看利空買股票的人,見仁寶利空消息、、不怕不怕!再加碼一些囉!