精實新聞 2011-11-23 17:38:50 記者 林詩茵 報導

富邦人壽今(23)日以略高於底價7%的69.54億元，標下大同(2371)北投廠區，每坪土地單價157.4萬元，創下台北市工業區土地新價。房仲業者分析，此次的標售案有幾個意義，一是優質商辦產品在房地產市場仍獨領風騷；二是都更改建題材方興未艾，三是老牌傳產業者繼續活化資產，預料仍是未來幾年的重要土地供應方。同時，在商辦土地熱度不減下，明天即將開標的三鼎REIT’s標售案，順利脫標可期。

富邦人壽標下大同北投廠辦的年租金報酬率僅1.87%，用一般商辦的投報眼光來看，實在偏低。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，大同北投廠出售溢價率僅7%，除因總價過高，進場者寡之外，全球經濟前景未明朗，業主對未來開發價值相對保守也是原因之一，若以得標價計算，富邦人壽每年還有1.8%的投資報酬率，在市場優質投資標的不多的狀況下，純以租金收益來看，對於滿手現金的壽險業者來說，仍算是過得去的投資。

永慶資產管理協理黃增福則認為，大同北投廠辦地段位置極佳，又具備都更改建題材，未來開發增值潛力相當大，且在等待都更、用地變更的期間也仍有穩定的租金收益，算是很穩定的投資。

黃增福進一步指出，今年陸續釋出的不動產資產信託(REAT)、不動產投資信託(REITs)標售案動軏數十億元，且都能以創高價成交，激勵商辦行情上漲，顯見商用不動產市場不畏短期景氣波動，具指標性、高資產的商用投資標的當紅，資金充足的壽險業還是持續評估、選擇好標的，隨時等待進場獵貨。所以，明天要上場的三鼎REITs標售案，不但具穩定租金報酬，又有高增值潛力，預計將繼續順利脫標。

根據永慶資產管理統計，今年市場上成交超過10億元以上的廠辦、純辦大樓已累計達18宗，為歷年來最多。而單以壽險業投入商用不動產金額就高達450億元以上，投資比重相當高，也顯示壽險業資金可運用部位高，在現階段市場對股票、基金等金融投資意識風險高漲之下，選擇具投資潛力、保值抗跌的商用不動產已成為最佳投資標的。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)則指出，以歷年北市第三種工業地出售紀錄來看，國揚大南港案2006年10月當時國揚(2505)和其他投資者，以62億、每坪62萬向工信(5521)、和桐(1714)取得大南港案土地；09年10月華南銀行標售南港路三段4566坪土地，中悅機構以29.39億元、每坪64.36萬得標；加上今年11月南僑化工(1702)公告出售環河北路台北廠，底價不得低於25.23億，換算每坪單價89.82萬，雖價格均不如這次富邦人壽標下大同北投廠，然此次得標結果顯示，富邦已將未來都更價值估算進去，都更題材未來還會繼續火熱。

信義房屋(9940)全球資產專案經理王維宏也指出，若以富邦人壽投標金額換算，建物單價每坪約48.7萬元，建物單價偏高，顯見富邦看好未來該筆土地的開發潛力。若以辦理都市計畫變更同時走都市更新的情況下，扣除捐地後總建坪仍可達3萬5千坪，比起目前的1萬4千餘坪，總開發量體可望倍增，且預估推案售價約60~65萬元即可獲利，已十分貼近目前北投區預售住宅的價格水準。

王維宏表示，過去工業區變更為住宅區或商業區的案例，像台北市有遠雄建(5522)在內湖西湖工業區的工三土地，捐地回饋後在2007年順利變更為住宅區，並推出建案上林苑。至於在新北市的案例就更多了，像是宏璟(2527)在土城中央路的商業區土地，以及同路段永豐餘賣給皇翔(2545)的土地，近年都已由工業區變更為商業區使用。

還有去年味全(1201)砸下百億元買下三重新燕紡織舊廠萬坪土地，同樣有意循都市計畫變更路線進行整體開發，可見工業區土地資產活化的浪潮明年仍是方興未艾。

國內老牌家電廠商，除了大同之外，像是聲寶、東元、歌林、三洋電等廠商早期因為生產製造需求，在新北市的都建置大批工業廠房，但隨生產基地外移至海外，原本在新莊、板橋、土城、中和等傳統工業區的廠房普遍利用率都不高，加上近幾年大台北地區房價有明顯的增加，也讓老牌家電廠商紛紛相中這些舊廠房的土地開發價值，將工業區變更為住宅區或商業區，透過出售土地或合建的方式重新開發，成為家電廠商挹注獲利的金雞母。同時，未來這些老牌傳統大廠，仍將是土地的重要供應方。