熱血流成河

這樣的投資魅力，讓台北市第一批開發都更商機業者之一的誠美建設董事長陳百棟，在高鐵上親身碰過來自他家鄉台南的鄉親買屋團，他們每兩週一次北上獵屋，要尋找台北市外觀是洗石子，最好還是破舊到外牆都裂了，有青苔長在上面，屋裡還會漏水的老舊公寓，以賺取都更的利潤。

都更還沒完成，老屋就漲十倍

都更的利益大餅怎麼分配？建商有哪些獲利空間？地主和投資人如何趨吉避凶？

以去年送審的一件台北市大安區都更個案計畫書來看，基地面積約五三○坪，土地使用分區為住三，法定容積率為二二五％。更新前，估價師事務所鑑定價值約為十三．二億元，預計申請六○．四八％的都更和停車位容積獎勵，若順利通過，可額外獲得約七二○坪的建築面積。更新後，包含店鋪、住宅、車位等，估計市價，總計將超過三五．三億元，等於五年內就創造逾二．六倍的價值增幅，毫無疑問是有利可圖的。

建商表面上的獲利，只有身為實施者可提列的風險管理費，此即一般建商參與都更可獲取的法定利潤。以前述案例的權利人數與面積，依法換算後的管理費用約一．三七億元，占全案開發價值不到五％；以該案預計五年完成，不算入前期整合時間，建商平均每年獲利還不到三千萬元。業者並指出，審議過程中會被審查委員刁難以及刪減容積獎勵，甚至還有一些私下談好要補償地主的成本，實際的獲利數字更低。

建商賺什麼？
管理費＋新屋銷售增值空間

如果這麼「難賺」，放眼台北市與新北市，為何又處處看得到建商與都更整合公司在許多舊公寓張掛海報、插旗標示地盤？

一位有兩間房子都參與都更，且近年研究過都更相關法條的地主說，「《都更法》的精神就是要圖利地主，建商怎麼可以多分，應該只能賺微薄的加工費才對啊！」因為在他的個案中，建商甚至明白告知「送審計畫書上寫的，只是要賺取容積獎勵的數字遊戲！」所以他不相信建商賺那麼少。

「當然不止！」有都更審議委員經驗的新北市不動產估價師協會理事長徐士堯說，更多學問出在都更過程中的「共同負擔」內容──包括拆遷、安置、重建、人事等成本，以及含風險管理費在內的共同負擔項目，決定出錢出力的建商（實施者）能分回多少房屋。亦即，更新後的房屋總價值必須先扣掉「共同負擔」金額，才能分配給原地主，因此建商所出的「共同負擔」金額愈高，分回的新屋就愈多，例如上述案例，建商就分回約四成的房屋量，可供銷售。

對建商而言，多分到新房屋，遠比從都更過程中賺取利潤更重要，以都更開發見長的華固建設總經理洪嘉昇也認同此一說法。

洪嘉昇說，建商做都更看的是分到新屋的未來增值性，只要能多分房屋，興建過程若少賺也要做，因為台北市精華地區幾乎已無土地供給，只有透過都更才能換得這些稀有地點的物件銷售機會。

其他業者更指出另一個機會點，亦即台北市目前已有不少地區房屋單坪售價破百萬元，但從目前都更審查通過的個案來看，二樓以上的都更後住宅推估單價都還未超過百萬元，這是因為不確定的未來漲幅沒辦法算進去，只能以當前市價推估。都更新屋只要條件夠好，就有機會賣上百萬元以上，因此利潤空間仍然很大。

業者分析，都更對建商還有另一個優勢，就是花個三億元就能養一塊三百億元的土地；與傳統買地來養相比，本金和利息的負擔都明顯少很多。正因為如此，其實建商並不害怕抗爭導致開發時間拉長，因為只要利率不調升，房價不崩盤，對財力雄厚的都更開發業者而言就是利多於弊。

以文林苑為例，兩年前樂揚建設預售每坪價格約為四十多萬元，因為王家抗爭延宕至今；假如當初樂揚沉得住氣，處理好王家問題再來賣，如今每坪售價至少可以達到六七十萬元，反而賺更多，也會更圓滿。

總之，風險管理費與售屋增值空間這兩樣就是建商的獲利，也是被民眾指為賺取暴利之所在。不過，這個「暴利」並非建商獨享，有分到房屋的地主們一樣雨露均霑，資產價值一起水漲船高。

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都市更新申請簡易流程

台北市政府於二○一○年八月二日公告實施「台北市老舊公寓更新專案計畫(又稱「郝龍斌條款」)」，市長郝龍斌放寬四、五層樓公寓的容積率限制，拋出「舊屋換新屋、坪數不縮水，容積獎勵最高可達二倍」的新政策，讓台北市老舊公寓「麻雀變鳳凰」，身價不可同日而語。

當時備受大多數市民及建商額手稱慶的政策，雖然實施期間只限五年，但對許多老舊公寓的居民來說，是財富翻身的契機，同時也是國有財產局標售大面積土地之後，多數建商取得土地的一大來源。

但今(二○一二)年三月底，台北市政府出動數百名警力，執行士林區文林路「文林苑」王家祖厝的強制拆除行動，卻上演了一場激烈的衝突戲碼，並引發了「居住不正義」的都更爭議，讓郝龍斌「滿面全豆花」，還不得不成立「北市都市更新顧問小組」，請出政大地政系教授張金鶚擔任召集人，預計一個月內提出都市更新政策及相關法規上是否有改善空間來「補破網」。

文林苑讓郝龍斌芒刺在背

「文林苑」地上的王家透天祖厝被硬生生拆除，就「法理」而言，因王家在「都更計畫公告」前，未提出異議，導致被劃入都更範圍，且事後在公聽會及都審會都未出席，加上建商依據「都市更新條例」第二十五條之一，以及第三十六條：「權利變換範圍內應強制拆除或遷移之期限及補償」內容所賦予的「代為拆除」規定申請，由市府進行代拆除動作。

但就「情理」而言，王家六代都居於此，雖一直表達「不參與、不合建、不要錢」的立場，只因這裡是他們的祖傳祖厝，具有濃厚感情，而不願「舊屋換新屋」。 市府「代拆」的過程或存有瑕疵而引發爭議，但明擺的「法」，卻讓王家祖厝面臨被拆的命運，但也凸顯出「法」究竟完不完備的問題，也讓一些民意代表發起「釋憲案」，希望都更條例不要淪為「圖利建商」的惡法。

目前輿論的力量傾向王家，這讓一些在台北市其他地區進行都更案的建商「膽戰心驚」，不願具名的建商表示，都更案的整合本就曠日費時，能在三、四年內整合成功的，算是「幸運」，有些一拖就是六、七年，甚至還長達十年，若最後「破功」，之前投入的人力、物力及時間都將化為烏有。

像台北市忠孝東路的「正義國宅」，號稱是台北市最「牛」的都更案，整合時間長達二十年，其間還發生一名具有「釘子戶」性質的土地掮客被槍殺事件，整合多年的龍聯建設，最後將權利讓由三圓建設承接，但何時推案，建商還不肯鬆口。

在某家建設公司擔任開發部經理，著有《都更聖經》的王政緯表示，過去一談到都更「釘子戶」，對想參與都更的原住戶及擔任實施者的建商來說，可說是「頭痛人物」，但就文林苑王家來說，他認為，應該正名為都更「不同意戶」，不能污名化為「釘子戶」。此外，現行的法令對「不同意戶」缺乏「退場」機制，也是造成此次爭議的所在。

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