2014-09-20

〔記者徐義平、廖千瑩／台北報導〕國泰人壽昨公告以一一一．六四億元出售台北市敦南誠品大樓六成三產權，獲利近十六億元，買家是國壽董事長蔡宏圖弟弟蔡鎮宇旗下的寶豐隆；寶豐隆能以三成七產權「小併大」，商仲業研判，應是為了避開壽險業相關限制，由蔡鎮宇主導開發這塊國泰蔡家的「起家厝」。

不到兩年時間，寶豐隆砸約兩百億元吃下整棟敦南誠品大樓，被喻為近十年最大手筆的商用不動產整合案。

外界好奇，為何不是由持有產權較高的國壽出面整合？第一太平戴維斯總經理高銘頂研判，國壽屬於公開發行公司，加上金管會對於壽險業者的諸多投資限制，若由國壽吃下整棟產權，不見得對後續開發或規劃有利，因此選擇獲利了結；他推測，該塊地可興建住宅，未來不排除有興建豪宅的可能。

國壽副總林昭廷證實，敦南大樓因與寶豐隆共同持有，原想都更提升價值，但雙方對都更後的產品定位無法取得共識，且國壽因卡在保險業不動產最低收益率二．七八五％限制，無法向寶豐隆買下產權；況且，耗在那邊也不是辦法，在董事長蔡宏圖同意下，乾脆賣給寶豐隆。

國泰蔡家起家厝

敦南大樓位於敦南商圈，總基地達一三○○多坪，是國泰蔡家的「起家厝」，之後轉手給新光人壽。二○一一年九月，新壽以ＲＥＡＴ（不動產資產信託）辦理標售，最後由國壽以九十六億元取得六成三產權；相隔一年半，新壽標售持有剩下的三成七產權，因正值金管會管制壽險業買樓，由寶豐隆以八十八億元取得。

對此交易，金管會表示，因蔡鎮宇已全數出脫國壽股權，非保險法定義的利害關係人，且國壽經董事會重度決議後，可洽特定人議價出售。

新光敦南大樓總值184億全台最貴

2013/02/26

蔡鎮宇代表的寶豐隆公司昨以88億元標下部分樓層
該大樓經2次標售寫下商辦交易額最高紀錄

【聯合報／記者薛翔之、何醒邦／台北報導】

新光敦南金融大樓近三年歷經兩次標售，合計總交易金額高達184億元，是北市歷年來交易總價最高的商辦大樓。圖／聯合報提供

新光人壽昨天標售台北市敦化南路上的新光敦南大樓部分樓層（包括敦南誠品），底價86.2億元，由以國泰金控董事長的弟弟蔡鎮宇為代表的寶豐隆興業以88億元得標，溢價率為2.1%，換算每坪單價值156萬元。

商仲業者指出，該棟大樓歷經2次標售以後，國泰金董事長蔡宏圖和弟弟蔡鎮宇（寶豐隆大股東）先後取得整棟大樓的部分產權，合計總交易金額達184億元，是北市歷年來商辦大樓交易總金額最高的一棟。

新壽表示，敦南大樓是早期取得的資產，這次出售是為活化資產，預估可挹注獲利達76億，可望在今年第一季入帳。

敦南大樓為地上12層、地下5層的商辦大樓，屋齡28年，這次標售B3 到2樓和12樓。其中，1樓和2樓最有價值；目前敦南誠品商場進駐該棟1、2樓及地下1至3樓，租期到2020年；新光銀行則租用1樓租約至2016年，3至11樓為辦公使用，地下4、5樓為停車場。

永慶資產管理協理黃增福指出，這次受邀參加投標者兩年前曾參與新光敦南REA標售案，包括國泰人壽、富邦人壽、頂禾開發，及寶豐隆興業。

黃增福表示，敦南大樓坐落敦南辦公商圈及東區熱鬧店面，商業價值極高，加上未來都更潛力大，由於這棟大樓的起造人為「國泰信託」，被視為是國泰家族的「起家厝」；昨天標出後，也為蛇年的商用不動產市場開出第一砲。

全球資產管理經理王維宏指出，受限於「金八條」限制，壽險公司無法進場投標。他說，金八條上路以來，北市共有4筆大宗的商用不動產交易案，合計交易超過150億元，主要買方以開發商、外資與投資公司為主，壽險公司礙於規範已沉寂1季。

敦南大樓蔡鎮宇88億得標

兩次標售蔡家人共砸184億

2013年02月26日

新光敦南大樓榮登台北市最貴大樓，每坪單價則創第2高。林林攝

重回懷抱
【林巧雁、黃國棟╱台北報導】國泰金（2882）董事長蔡宏圖與弟弟蔡鎮宇雖在2010年分家，但2兄弟對買回蔡家起家厝「有志一同」，蔡鎮宇投資的寶豐隆興業，昨以總價88億元買下新光敦南大樓的1~2、12、地下室B1~B3等6層樓，溢價2.1%。新光敦南大樓整棟交易價值184億元，堪稱台北市最貴大樓。而這棟起家厝，總算又全部重回蔡家人手中。

台北市商辦大樓前十大交易案

據永慶房屋提供資料，此次敦南大樓標售每坪1666.7萬元，創下台北市商辦第2高，僅次於太子敦南大樓每坪1685.8萬元。
該商辦大樓是新壽在26年前，因霖園蔡家爆發十信案後，以25億元買下，2005年又以該大樓第3~11樓、B3~B4等樓層為標的，發行不動產資產信託（Real Estate Asset Trust，REAT），該檔REAT因在2011年到期，須進行清算、標售。

26年前以25億買下

2011年公開標售時，新壽也計劃買回，但國壽以高於底價68%、總價96億元標下63%產權。而此次新壽基於活化旗下不動產，決議再公開標售該大樓1~2、第12及B1~B3等6層樓，再度引發外界搶標。
此次標售的6個樓層底標為86.2億元，最後由蔡鎮宇的寶豐隆以88億元高價得標。
新光金副總經理徐順鋆說，對照當時取得成本，此次標售金額將可挹注新壽獲利76.2億元，預計今年第1季之前就能入帳。徐順鋆也說，此次賣出大樓因1~2樓的價值更高，獲利比上次更好。
國壽是在2011年以96億元高價標得第3~11、B4~B5等樓層，讓新壽獲利高達71億元，如今，新壽再賣掉其他的6個樓層，貢獻76.2億元，總計賣掉新光誠品大樓，讓新壽吃下147.2億元的大補丸。

挹注新壽獲利147億

新壽標售敦南金融大樓37%所有權，標售樓層為B3至B1樓、1樓、2樓及12樓，底價86.2億元，僅私下邀約國泰人壽、富邦人壽、頂禾開發及寶豐隆興業出價。最後開標結果，由寶豐隆以總價88億元標得，溢價率為2.1%。
永慶資產管理協理黃增福指出，新光敦南大樓歷經2次標售後，由蔡宏圖與蔡鎮宇先後取得整棟大樓的完整產權，合計金額184億元，已是北市歷年來商辦大樓交易金額最高的一棟。
國壽副總林昭廷表示，此案投報率因不符合金管會2.875%的規定，因此國壽無法參與標售。
據了解，目前金管會對壽險公司買商辦大樓的禁令尚未鬆綁，而壽險公司也訂於今日舉行理監事會議，將討論不動產自律規範，預計通過後送交金管會，預計最快今年3月壽險公司買商辦的禁令可望解除。

兄弟齊心買回兒時回憶

2013年02月26日

【林巧雁╱台北報導】新壽昨標售的敦南誠品大樓，是國泰集團蔡宏圖家族的「起家厝」，1986年因十信案被拍賣，由新光人壽以25億元取得，如今由國泰集團創人蔡萬霖的兒子蔡宏圖、蔡鎮宇陸續買回被蔡家視為「傳家寶」大樓，總算替蔡家爭了一口氣，不會讓蔡家祖先感到遺憾。
財力雄厚的蔡家，第1代4兄弟蔡萬春、蔡萬霖、蔡萬才（富邦集團總裁）及蔡萬德，曾一起在現址敦南誠品1400坪土地上，興建4棟小洋房。而第2代包括蔡辰男、蔡宏圖、富邦金董事長蔡明忠等堂兄弟，都是在這裡長大，對這塊土地都充滿兒時回憶。
尤其對蔡宏圖及蔡鎮宇兄弟來說，位於仁愛路圓環附近「新光敦南大樓」舊址，更有難忘的兒時回憶。據了解，他們的父親蔡萬霖，曾在頂樓設置大型橡皮游泳池，讓他們從小就能在家中學游泳，享受頂樓露天陽光。

蔡鎮宇出手解套

自從與哥哥蔡宏圖分家拿回股權換現金後，蔡鎮宇身價暴漲，致力於他專長的不動產投資，而國泰金集團今年受限金管會規定壽險業者不得買商辦的禁令，無法買回蔡家的發跡福地，改由蔡鎮宇出手標下，成為蔡家感謝的救星。

搶獵地，不計成本? 金管會震怒

2012-10-31 01:12
工商時報
【記者彭禎伶／台北報導】

　壽險業湧現年底不動產投資潮，引發金管會「震怒」。據了解，金管會8月底祭出新的不動產投資報酬率2.125％後，壽險業反而加速投資不動產逾300億元，且近期更出現多筆買素地、買道路用地、出價不符合2.125％的投資案，令金管會主委陳裕璋極度不悅，下令徹查。

　保險局昨（30）日即要求相關壽險公司說明投資案評價、出價決策、未來投資報酬率預估，官員也表示，2年即時運用並有最低報酬率2.125％，是「逐月」檢視，且2年內未即時運用，可以申請延長，但保險局「不一定核准」。

　金管會不樂見房價或土地價格被炒高，因此先後祭出相關措施，去年初即祭出投資素地必須帶有建照、6個月內要進行開發，或是9個月內要申請建照，同時訂出最低收益率1.875％。

　但從去年到今年，壽險業仍是積極投資不動產，甚至有幅度擴大趨勢，8月保險局再度祭出新措施，提高最低收益率到2.125％。

　由於公文是8月24日生效，國泰人壽8月23日以72.56億元，搶下三商宏遠大樓，原是以1.875％作為出價依據，隨即被保險局要求拉高到2.125％，國壽也承諾會立即調整租金。

　但之後各壽險公司的多筆不動產投資，不是仍在興建中的商辦、就是買素地要蓋商場，短期內都沒有收益率，29日新光人壽以39.29億元搶下大亞百貨一樓及5筆道路用地，也是要調整租約，可達到2.5％的租金收益率。

　據了解，昨天陳裕璋對壽險業大舉買不動產，但收益率卻是2年後，或是一年內調整租約，出價不是以2.125％為依據，要求保險局立即調查，遏止這種出高價買不動產的行為。

　金管會官員表示，目前各壽險公司投資不動產，保險局將會「逐案檢視」，而且每筆不動產投資都會要求公司說明清楚，此外，公司承諾的租金收益率以及報酬率都必須「逐月」檢視，若不符合規定，不只是罰錢而已，金管會將祭出必要處分，不排除限期賣出、限制一段時間不得再買不動產。

國壽買樓／收益低金管會高度關切

2012/08/24

【經濟日報／記者邱金蘭／台北報導】

國泰人壽昨（23）日標下三商美邦宏遠大樓，因預估收益率低於2%，引起金管會關切。金管會尚未公告收益率的新規定，依法此案仍可適用舊規定，但金管會昨天仍要求國壽收益率須達新標準2.125%。

據了解，在金管會向國壽表達關切後，國壽方面也了解未來須以提高租金等方式，拉高收益率，以符合金管會的「要求」。金管會本周一業務會報通過保險業投資不動產即時利用處理原則修正草案，收益率標準將增加1碼（0.25個百分點），且不追溯既往；因修正案公告需要文書作業時間，到昨天為止尚未發文公告。

金管會保險局代局長曾玉瓊表示，公文發布可能要等到下周。她強調，這項法令的修正都依一般正常程序，並不是為了任何特定個案。

昨天國壽得標價格推估，收益率不到2%，低於金管會修正後的新標準2.125%。雖然新規定尚未發布，依法此案仍可適用修正前的規定，但金管會昨晚向國壽表達關切。

國壽買宏遠大樓商辦新高價

2012/08/24

72.56億拍板 每坪133萬溢價23% 投報率未達標 租約將重議

【經濟日報／記者陳怡慈、黃啟菱、陳美玲／台北報導】

台北市信義路四段三商美邦宏遠大樓。記者曾吉松／攝影

國泰人壽昨（23）日以72.56億元標下三商美邦宏遠大樓，創今年商辦大樓成交最高金額，溢價23.4%，拆算2樓以上每坪133.8萬元，刷新路段新高。全案投報率近2%，趕在金管會新制上路前，國壽積極搶標，激勵後續商用不動產市況。

此樓開標前有超過10組人領標，最後有富邦、新光、中國人壽等4家壽險出手，頗為熱絡。國壽高價搶下，還刷新今年商辦成交最高價與台北市信義路新高兩紀錄，一吐之前在世貿二館等案敗北的悶氣，也顯見兩岸投保協議簽下後，商辦市況看俏。

金管會已決定提高壽險業不動產投報率一碼達2.125%，雖還沒實施，但國壽強調，將即刻與主要租客議約，調高租金以符合規定。國壽買此樓短線將以收租為主，因是單一產權，長線也可改裝成其他用途，甚至都更改建。

受託辦理標售的第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示，此樓位於台北市信義路上、近安和路口，屬精華路段，而且100%滿租，租客包括吉品海鮮等，原屋主宏遠證券跟三商美邦人壽未來也會回租。

同時，鄰近未來捷運信義線通化站出口，2014年通車後預期租金將有機會繼續漲升，進而推升投報率。

這棟樓基地面積532坪，地上12層、地下4層，總建坪6,054 坪，含147個車位，拆算1樓每坪368萬元，2樓以上每坪133.8萬元，不但創信義路新高，也僅次於信義計畫區的統一國際大樓、敦化北路的台北金融中心與敦化南路的新光敦南大樓，且前3棟樓創紀錄時都只是部分樓層標售，三商美邦宏遠大樓則是整棟交易。

此樓由三商美邦人壽與宏遠證券各自持份55%與45%；三商美邦處分利益約21億元，可貢獻每股稅前盈餘1.86元，宏遠證券也淨賺20.35億元。

房仲業者分析，國壽昨日出高價，未來也可能將大樓改裝成旅館、坐月子中心等，畢竟國泰集團對這2大領域都有意布局，也可有效提升租金；大樓屋齡才14年，長線來看也有都更改建潛力。