精實新聞 2012-11-14 09:04:37 記者 林詩茵 報導

2010年7月底台北市長郝龍斌喊出了老舊公寓「一坪換一坪」政策，在經過2年後績效掛蛋，在外界高度關切下，昨(13)日第一筆獲都更審議委員會通過「一坪換一坪」的都更案終於出爐，由上市建商興富發(2542)的南港案拔得頭籌，尤其，市長大動作親自宣布此消息，用意在突顯市府對都更「玩真的」之決心。確實都更獎勵容積得以「一坪換一坪」對房地產業內有極大的鼓舞，但這會使都更後勢一片樂觀？讓建商更積極參與都更嗎？讓都更敗部復活嗎？恐怕還有待解的難題。

【從政策面分析】

據統計，北市住宅共49.5萬戶，屋齡31年以上、5層以下老公寓有14萬戶，約佔整體住宅28％。為提升老公寓更新速度，2年前推出「老舊公寓更新專案」。

由於「一坪換一坪」推出時正逢五都選舉，當時房價高漲，都更議題也炒翻天，雖然政府打房，但小老百姓買不起漲翻天的預售/新成屋，寄望透過都更為自己的小宅升級。而郝市長當初喊出這個政策時，被對手認為是大開選舉支票，消息在都更市場傳出，屋主們當然拍手叫好、但也有建商氣得跺腳，主因這政策一開出，許多原本談好條件、已接近權利分配階段的都更案，全因政府大放利多，屋主對分回比例提升心存期待，在權利分配上紛紛翻案，也造成不少都更案停擺。

同時，也有許多學者和民間團體抨擊，政府大開容積之門，「舊的一坪換新的一坪」等於教育民眾房屋沒有折舊，甚至只會更有價值，這只會推升房價不停高漲；再者，興建成本全數轉嫁建商，也會使建商將本求利，再推高房價。尤其，容積大增，會不會造成市容景觀的擁擠？

然從政府規範來看，要符合「一坪換一坪」是有條件的，更新單元規模要達到完整街廓或面積達2000平方公尺(605坪)以上，基地內4、5層樓「建築基地面積」或戶數，需要更新單元總面積/總戶數的三分之一，且都更計劃須獲一半以上的地主同意。而若經審核許可，最高可以得到現有2倍的容積獎勵。

不過，由於實際要換到2倍獎勵容積並不容易，加上審核過程也比一般都更困難，因此長達2年多來，均未能達到核定實施階段。

【從執行面分析】

講白了來說，一般老舊4、5層樓公寓多是住三或住三之一，容積率約在225%和300%，通常一般老公寓的容積都已使用了240~300%，且公設比僅有5%，都更後的新屋，容積若沒有提升，公設比又變成30%，等於一般參與都更民眾的室內實際坪數大致是減少30%的，對民眾自然沒有參與的誘因，然在「一坪換一坪」的專案推動下，民眾有機會維持原有的室內空間。

不過，看起來政府的立意是好的，但由於大幅提高容積獎勵，反而使都更進入最後的事業計劃、權利變換階段時，此專案除都更審議，還需經過都市計劃、都市設計審查，多2道關卡，讓審查速度比一般都更流程最多多了1年。

據房地產業內觀察，以第三種住宅來看，一般都更最多能申請到1.5倍容積，而參與老舊都更專案，最多可申請到2倍獎勵容積，但目前最多為1.6~1.8倍，在興富發南港案獲准前，幾乎沒有任何一筆個案過關。

而從這次興富發獲准的南港案分析，此都更案的基地面積高達近2800坪，是難得一見的大面積都更案，所以才能獲政府的「一坪換一坪」專案的青睞；實務上來說，一般都更要整合到那麼大的面積並不容易，600~1000坪是常態，所以是否每筆都更案都能取得那麼好的條件，恐怕不容易。

【從現實面分析】

再從現實面分析，都更「一坪換一坪」政策將開放5年時間供專案申請，也就是2010年8月至2015年8月，有意進行都更的4、5層樓老舊公寓，都有機會參與此專案，只不過，大家別忘了，都更條例修正案甫過關，提高了都更同意門檻，也不再強拆拒絕同意戶，未來都更案的進行幾乎需要100%的同意，這個還是都更可以進行的前提。

其次，不是每層房子、每戶房屋的條件都一樣，像是1樓有地下室、頂樓有加蓋，或陽台推出等，這些是否都能計入「一坪換一坪」？還有1樓店面是建商眼中最肥、最有價值的產品，原住在1樓的人就可無條件分回嗎？這都是實際執行上難解的習題。

而執行都更者都知道，其實都更整合困難是在人的心理因素，還有一些人對老屋的情感，並不是所有的人皆願意參與都更；還有一些人是為了都更才高價收購老舊公寓的，這些人屬高成本的住戶，能否取得滿意的分回條件，也是執行建商經常面對之挑戰。