〈鉅亨主筆室〉2014年要投資房地產?或是股票?

鉅亨網主筆 邱志昌博士  2013-11-06 07:28:51

 

壹、前言

 

依照我國經建會目前預估,2014年台灣經濟成長率初步預估值為3.37%。其季度之分佈(Distribution)情形相當均勻,第一季約為3.17%,第二季為3.38%,第三季為3.34%,第四季為3.55%。主計處此項預估值,尚低於知名的國際預測機構。國際貨幣基金(IMF)認為,2014年台灣將有3.8%之經濟成長率。

 

 

 

對經建會而言,此時的預估之壓力特別大;因為,近期經建會剛公告2013年第三季經濟成長率,只有1.58%成長;此數據遠低於2013年8月經濟預測機構所預估之2.47%。全國企業與產業界現在正在掀起保二大作戰,為此因素影響,使經建會對2014年預估值趨向保守?一般正常之經濟體,如果現行運作順暢,而且有政策衝刺,則未來年度一定會增加與成長;但是如果遇上風險,運行不順,則會使得變數隱憂加大,預估保守。這是「適應性預期」(Adaptive Expectation)預測邏輯特性,所無可避免。

 

圖一:我國經濟成長率季度資料,鉅亨網指標 
圖一:我國經濟成長率季度資料,鉅亨網指標

 

貳、公司法之變革有利股票市場更成熟穩定!

 

除2013年第三季之不振外,2014年還會有什麼風險,使得經建會對於2014年經濟預估,顯得中性而未充滿鼓舞?我們認為有下列可能之風險與利基變數使然:一、美國量化寬鬆貨幣政策(QE)將在2014年中,由規模縮減而後退場。二、中國人民銀行貨幣政策仍處在緊縮狀態,對大陸產業產能過剩之調控仍然存在。三、歐盟債務危機國家在危機平息之後,有效需求是否趨向顯著增加?對此,經建會之預估可能趨向保守與溫和。四、對日本經濟復甦,預測單位與國際投資銀行之立場可能一樣;不認為日本會有顯著成長,即使有對台灣垂直分工之邊際效用增加不多。
若以3.37%之經濟成長率,去揣摩2014年股票或基金投資之策略?則大體而言,2014年可能是一個溫和成長格局,各季多會有表現,波動程度不會太大,但會有「必需報酬率」(Requirement Rate)。如果,還要以此數據深入進行選股,則必需要再進一步深入各產業中研究,各子產業之淡、旺季,與未來競爭力強化程度。舉一個較為顯性之例子,即如4G在2014年下半年之營運開始,對行動通訊產業之業績是否馬上有正面效應?而全球智慧型裝置的聯合競爭、降價廝殺結果,是否已經結束?

雖然看似各季多有投資機會,但台股投資者之最佳投資股票時機,可能在第二季;亦即上市公司備進入股東會與除權配息旺季時。但近期,傳聞台灣公司法醞釀修改,要將一年一度之配息政策,改為「得」為一年兩次或多次。如果此法獲得通過,且大多上市公司跟進此一新法,則將改變台股波動程度,進出次數之誘因會再降低、也就是下方風險(Down Side Risk)會降低,有利於誘導投資人做長期投資,其實也就是有利於股價穩健上揚。因為,現行一年一次配發股息之制度,使得一般長期以領股息為主之投資人,多會在第二季或第三季配息收了現金股利後,以觀望與檢視態度,面對每年第三季以後至次年第二季前之公司營運發展;因此,對訊息之反應在已無股利利誘下,變得敏感;一有風吹草動、寧可賣錯也不願小賠;以致於造成下半年行情不穩定。如果我國公司法之修正,可讓上市公司的配息時間點,分別落在第二季與第四季,則對於長期投資人則將有籌碼穩定之利誘效果。當然,進出次數減少也會影響證券經紀商之業績,券商之行銷必需多元化,否則會面對成熟之成交量,可能會愁眉苦臉。

叁、利率是2014年房地產投資最大變數!


這是因為房地產屬於資本支出,一旦投入之後,無法在短期之內退出。它的變現速度要比股票與共同基金低,也就是投資與賣出要很花很長時間。最重要的一點是,會影響房地產價值訊息也比股市少。在股票市場中;或我們廣泛地說,在有價證券市場中,每天消息紛至沓來。白天要接受各種傳媒的資訊,晚上也要注意歐美股市的動態;除非是禪定已深,修為已足;否則必然會去注意消息,且去或比較個股漲跌。而當這一種關心成為習慣、深入之後,就會對有價證券行情浮現,有多空的堅定判斷。但,這一種堅定的判斷,卻是使投資人成為Noise Trader的動能。金融有價證券投資是所有投資中,會最快致富的;但,多數參與金融投資的中產階級卻多認為,如果將股票或共同基金之投資與房地產做比較,在房地產賺的錢卻比股市還要多?以我們聆聽市場投資人之經驗,在這二十多年來的投資心得,約有2/3以上的投資人,感受到要在股票與基金投資上賺到可觀報酬,並不容易。但,以同樣二十年時間,如果將資金投資在房地產上,則至今所獲得之報酬率,已有相當可觀、數以倍計。為什麼會這樣?

即使是最專業的投資人,運用財務理論或模型,如CAPM模型或股利折現(Gordon 1959)或Fama and French(1993)三因子模型,去評估合理股價。當我們深信,市場股價已經高過合理股價時,就會有賣出的意念,這一個意念如果轉強,就會將股票賣出。但,縱然是以上述財務理論估算合理股價,但這仍然是我們自己主觀認為,市場最後結果不盡如人意。也就是說,所有投資者之操作意念多是起心動念於「預期」,形成於「意念」,最後付諸於「斷然行動」。但,市場不會每次多符合我們的「行動」。賣掉反而大漲的、買進轉眼就為大跌的個案,比比皆是。於是投資者再度期待,能夠再將這一種有價證券反向投資,於是形成不斷地在股票市場中進出。在股市投資中,因為所有的消息多會影響利益,因此所有消息對市場投資人而言,多變得很敏感。

換言之,投資者在有價證券之投資行為上,常有本末倒置的行為現象,這個現象是:一、消息特別多的、資訊特別透明的市場,心情浮動也較快;但,真正要論損益,其實幅度有限,每日變動幅度不大。沒有很多消息的房地產投資,卻是「懶得動」,但損益卻以數十萬計?二、長期以往,大多數股票損益變動多不會比房地產大,但因為「變動」所造成心情之心情浮動,懊惱、後悔、等情緒交叉,使得投資股市要獲利成為難事;而房地產則因為一旦買入後,除非是因為個人或家庭財務有重大需求才會動手處理,因此會長期持有,久而久之就渡過多次的風險災變,最後獲得比股票還要豐盛的報酬。

肆、2014年是投資房地產?還是有價證券?

但投資房地產仍然有風險,其中最大風險是來自於市場利率升高、甚至於如投資銀行所擔心的、步入升息循環。目前,美國量化寬鬆貨幣政策仍持續進行;而預期2014年一開年,日本央行將要進行日元量化寬鬆貨幣政策(QE)。目前,還有歐洲央行之歐元無限購買公債政策尚未停止;因此,全球金融市場資金相當充沛。但,2014年美國聯準會將要停下美元QE政策,雖然日元QE將會如期進行,歐元QE也不見得會在2014年退出;如圖日本十年期公債殖利率,趨勢是下跌的,代表日元貨幣市場利率也是下跌的。但由國際貨幣基金特別提款權(SDR)的權重比較,美元約占45%、歐元29%、日元11%。


因此如果美元QE一旦退場,全球金融市場可能不再寬鬆,而會稍顯緊縮趨勢。當然,如果歐元QE也跟進退場,則國際貨幣市場利率勢必上揚。而這一些變數,將會使房貸風險增加。近期,標準普爾(S&P)以「房屋貸款餘額占一年國民生產毛額GDP」之比率衡量各國金融業房貸風險;如果未來全球貨幣市場利率上揚,則那些地區或國家之房地產風險最高?標準普爾公司,大概很怕全球銀行業再重演2008年次級房屋貸款風暴。根據它們統計,目前台灣房屋貸款餘額占GDP比率為64.9%,此一比率低於東南亞、馬來西亞之80.5%、泰國之77.1%,但高於香港地區之58.2%;而被全球金融市場喊了好幾年,有資產大泡沫之中國大陸,卻只有30.7%。看來有泡沫的,反而不是中國大陸?
圖三:日本十年期公債殖利率曲線圖,鉅亨網債券 
圖三:日本十年期公債殖利率曲線圖,鉅亨網債券

房地產放款餘額占年度國民生產毛額之比率高低,與GDP有關;台灣GDP已轉為低度成長,但歷年來之國民生產所得,卻有64%的所得跑去買房地產,這一方面表示台灣家庭在住房上代價上高於香港,也高於中國大陸,另外也表示台灣投資者,似乎偏愛房地產。S&P認為,台灣之所以有如此高之比率,主要是大台北地區房地產價格,過去十年以來每年以6%以上的漲幅成長,銀行低利率是這種發展最主要原因。S&P認為,台灣政府必需透過稅制,對銀行之土地與房地產授信進行監管,否則當市場利率上揚時,最後受損的會是銀行業。我們無法得知,房屋貸款餘額年增之分佈情形,但過高的餘額對金融業者可能會造成的風險當然相對高;金管會或中央銀行,應對全國金融業者做一次,美國QE退場之房貸風險測試。怎麼做?就是當貸款利率上升比現在上揚1%、或2%、或3%時,全國全部房屋貸款餘額之利息收入,每年會增加多少?這一些增出來之利息負擔,是否會壓垮十幾年來很少被加薪的台灣中產階級?

伍、結論:若已演練過就不會畏懼風險!

見到風險兩字,沒人會喜歡。但對於潛在投資者而言,卻是喜歡風險。因為只有在你怕、我也怕的風險出現時,才有便宜價格;這時的確是投資最好時機。風險真的有那麼可怕?其實所有的風險多是因為突如其來,在措手不及之下,無法瞭解它,因此才會慌亂。處理風險的首要態度是冷靜,因為當風險降臨時,我們並不清楚到底出了什麼事?如果不冷靜,我們就無法觀察與思考。觀察與思考是非常重要的,沒有細心觀察就無法透視風險樣貌,就不知道對手所為何來?有了細心的觀察,接下來就是思考與應變。在思考上一定要想到長遠的影響,但在應變上必需是見招拆招,不能使自己局勢轉為被動、挨打。其實在金融市場中,多數風險是可以迴避或是處理的,關鍵在於是不是可以在它來到時,冷靜面對它、瞭解它、參透它。

 

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