不懂稅法輕信仲介代書,賣自住屋竟被課奢侈稅百萬

陳先生新婚不久就喜獲麟兒,為了想讓父母享受三代同堂的天倫樂,開始尋覓住家預備購屋,很幸運的在泰山一帶找到了總價700多萬元,兩大房一小房的新大樓,加上父母願意贊助頭期款,陳先生開心的用自己的名字登記買下,一家人歡喜入住,但小孩出生後,發現居家空間太小,又有了尋覓新居的念頭,這一買一賣間,竟讓自己一步步走入找律師打官司的命運。

輕信代書口頭保證,賣屋竟被課奢侈稅

首先陳先生的爸媽先另買新房子搬出去住,陳先生和太太便想把泰山的家賣掉,將頭款還給爸媽,再憑自己的能力到新莊買房,因為沒有急迫性,陳先生夫妻倆就慢慢尋找買方。一位鄰居平日工作即為房屋仲介,聽聞陳先生有意賣房,就積極接觸,宣稱自己有位朋友非常想入住該社區,也提出將以900多萬元購入的好價格,陳先生聽了很心動,但擔心泰山的家購入未滿兩年售出會有奢侈稅的問題,請教仲介卻表示並不確定,轉洽詢承辦的代書,代書則問陳先生:「是否與父母同住?是否辦理自用住宅」,陳先生表示的確與父母同住並辦理自用住宅,代書便一再打包票不會有奢侈稅的問題,於是陳先生在買進一年又十一個月後,再歡喜賣出泰山的房屋,積極尋找一家三口的新愛巢。

 

【買屋血淚史】不懂稅法輕信仲介代書,賣自住屋竟被課奢侈稅百萬陳先生拿著國稅局奢侈稅的宣導手冊,感嘆連仲介和代書都沒看過這本手冊,又怎麼能要求民眾能全盤了解

賣出泰山的家後,陳先生新家找的非常順利,很快的便落腳在新莊,買賣房屋似乎一點也不像他人說的那樣困難,無奈在三個月後,陳先生收到一張國稅局的單據,請他們到國稅局說明奢侈稅相關問題,陳先生夫婦認為應該只是誤會,只要解釋清楚即可回家,沒想到到達國稅局,承辦人員拿出計算機清楚說明,泰山住家登記所有權人為陳先生,但卻只有陳先生的父母遷入戶籍,陳先生本人戶籍並未遷入,又在兩年內賣屋所以必須課奢侈稅97萬元,而且沒有誠實申報,所以要再繳交0.5倍的罰金也就是近50萬元,總計應繳納近150萬元,陳先生夫婦一聽當場嚇得落下淚來,他們沒想到當初單純的賣屋行為,竟要被課稅!

奢侈稅打擊投資客,一般民眾自住也受害

慌張的陳先生夫婦回頭找仲介及代書,得到的答案仍是「不可能,那次賣屋不會被課奢侈稅」,更遊說陳先生不要繳納這150萬元,卻沒有積極的處理,陳先生只好自助,準備泰山住家的水電單據、信件等欲證明自己的確是自住,卻不被國稅局所接受,擔心欠稅超過一個月又將被罰0.5~3倍不等的罰款,陳先生含著淚繳交這近150萬元的奢侈稅,後續再請律師透過行政訴訟來追回罰款,並且同時控告代書,在買賣的過程中未盡到誠實告知的責任,只是想起這衍生出來的律師費,及漫長的打官司時間,陳先生實在是欲哭無淚。

 

【買屋血淚史】不懂稅法輕信仲介代書,賣自住屋竟被課奢侈稅百萬泰山的家本來有著陳先生美麗的回憶,無奈賣掉後竟換來被課奢侈稅的可怕記憶

血淚建議:賣屋是否課稅問專家,勿信房仲及代書

陳先生持有泰山住家的時間已經長達一年又十一個月,只要晚一個月賣出就沒有奢侈稅的問題,另外即便戶籍只遷入一天,就可被認定為自住,而免課奢侈稅。這起買賣最需要釐清的一點是,「辦理自用住宅」可省「地價稅」,條件是只要「土地所有權人或配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記」即可,陳先生父母戶籍有遷入,因此可省地價稅,但奢侈稅「自住」的認定,卻是「所有權人、配偶或未成年子女在銷售日前辦妥戶籍登記」,簡單說只要是陳先生夫妻倆人戶籍遷入,即便只有一天都可算數,因此代書在確認陳先生是否有奢侈稅問題時詢問「是否辦理自用住宅」就是一個錯誤的判斷方式,另外因兩人購屋是向鄰居購買,鄰居任職於小品牌仲介公司的加盟店,出問題時鄰居推給代書,代書又推給鄰居,就算陳先生找到新莊調解委員會協助處理,代書卻經常缺席不到,沒有人願意負責,事情也不了了之。

透過這起案例建議民眾,有奢侈稅疑慮時應該直接詢問國稅局人員,而非詢問仲介或代書,因仲介和代書為了促成這筆買賣,可能會隱瞞事實,另外在尋找仲介買賣屋時,應盡量找較大品牌並且直營的房屋仲介業者,即便出事情,才能有暢通的管道索取賠償,並且也提醒政府,對於買賣房屋的相關業者應更徹底宣導奢侈稅的內容,而非仲介、代書在不了解的情況下,就為民眾買賣房屋,並且鼓勵仲介及代書業者,在簽定買賣契約時載明是否需課奢侈稅,以免為了要抑制投機炒房所立下的稅法,最後卻傷及最無辜的一般百姓!

 

算錯奢侈稅期 賣屋挨罰告仲介

 

中國時報【陳宥臻、洪正吉╱台北報導】

奢侈稅滿2年後,除了房屋買賣件數遽增,許多民眾在房仲或代書的建議下,搶時間出脫,結果時間沒算準,被國稅局逮個正著,連補帶罰都是百萬起跳。民眾不干拖了2年轉售還被罰,一狀告到法院,國稅局因而發函房仲及地政士公會,要求遵守法令。

奢侈稅100年6月上路,許多民眾為了避免被課奢侈稅,忍了2年不敢賣屋,但在央行及財政部聯手打房下,擔心房價回落又不想繼續負擔利息成本,因此,今年6月開始,全台出現拋售潮,奢侈稅延伸的問題也陸續引爆。

強忍2年 白忙一場

北市國稅局最近發函不動產仲介經紀同業公會及地政士公會表示,最近查奢侈稅時,經常發生爭議,其中以奢侈稅的2年期間算錯最普遍。

國稅局說,依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算,一直到訂定銷售契約日為止,但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例,都算到銷售移轉登記日為止,等於提前一個月賣屋,符合奢侈稅課稅範圍。

北市國稅局透露,先前有個屋主出售總價逾千萬元的房屋,在仲介及代書遊說下,趕在2年期間一到出售,結果2年期間算到銷售移轉登記日,被國稅局補徵10%稅額100多萬元,另外裁處罰鍰70餘萬元。

後來屋主反映說,是在仲介及代書遊說下才急著賣屋,仲介或代書甚至簽了書面切結保證不須課奢侈稅。屋主向國稅局喊冤無效後,轉向法院對仲介及代書業者提告。

仲介切結 屋主上當

國稅局強調,出售持有2年以內不動產要課奢侈稅,屬銷售稅性質,與盈虧無關,只要銷售持有2年內的房地,都要依法申報奢侈稅。仲介或代書敢簽切結書,除了專業不足外,也有心存僥倖的心態。

地政士公會榮譽理事長王進祥指出,奢侈稅2年期間的定義確實有不少人誤會,當中包括房仲和代書,民眾賣屋時一定要自我保護,記得以「取得登記日、出售簽約日」,來計算買賣屋之間到底有無滿2年。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,100年奢侈稅上路時,全台房市呈現觀望氛圍,屆滿2年後,委賣件數確實明顯增加。以地區來看,委託賣屋件數落差最大的是桃園,最小的是台北市。

洪佩君解釋,桃園在北台灣來說屬於當對低價的選項,許多投資型物件容易受到政策的影響和約束;但北市屬於高價市場,保值性也最強,所以委售量高低落差較小。

女稱誤信「無租約 賣屋不會課稅」
【張菱育╱台北報導】民眾賣房前要先了解奢侈稅相關規定,以免當冤大頭。羅小姐向《蘋果》投訴,名下唯一的房子出租,指永慶房屋建議她可賣掉該房屋,另買離工作較近的房屋,且保證只要簽「終止租約及騰空房屋同意書」,即不會有奢侈稅問題,但最近卻收到繳稅通知,要求繳納近160萬元的奢侈稅。

羅小姐簽約後附上的增補契約,已註明奢稅申報繳納事宜由賣方處理(紅框處)。民眾提供

 

永慶房屋中山環球直營店許姓店長表示,並無建議屋主一定要賣房,事先也提供奢侈稅相關規定給屋主看過,是否要出售房屋皆由屋主自行決定。永慶房屋客服中心副理吳維川表示,此交易已在不動產說明書的增補契約中,提醒屋主擁有不動產未滿2年且出租,符合奢侈稅課徵情況,買賣雙方皆已簽名確認,應於成交後30日內自行向國稅局申報繳納奢侈稅。 

後才附上增補契約

羅小姐說:「增補契約是簽完約才另外附上的,信任仲介說的去做,最後卻被欺騙,小老百姓怎麼有辦法和大企業集團鬥?現在高達160萬元的奢侈稅無力負擔。」
羅小姐名下僅有的1間房屋出租,因工作因素自己另外住在別處,她說是聽信永慶房屋中山環球直營店許姓店長的建議,只要簽「終止租約及騰空房屋同意書」,表示房屋並無作為租賃使用,即不會有奢侈稅問題,因此她將房屋在2年內賣出,最近卻被通知繳交奢侈稅,加上未自行申報的罰鍰0.25倍,總計約繳納高達160萬元。
住商不動產行政處執行協理吳光華指,據《特種貨物及勞務稅條例》第5條第一項規定,若屋主名下僅有1戶房屋,有辦理戶籍登記且持有期間提供營業使用或出租,在2年內出售該房屋,則須課稅。 

奢侈稅小檔案與常見問題

買賣屋須書面記載

若屋主要賣房,和租客的合約卻還在,房仲可提供提前終止租約的同意書給租賃雙方。但吳光華表示,就算有簽這張同意書,不代表就不會被課奢侈稅,「若仲介或代書在未告知會被課奢侈稅的情況下,導致屋主損失,屋主可向法院提出,要求負起損害賠償責任。」
吳光華建議,民眾在賣屋前,若不清楚是否會被課奢侈稅,可先向國稅局確認,或請仲介提供書面證明來保證,民眾不管是買賣屋,任何重要的條件皆須以書面文件記載,以保障自身權益。 

專家建議
【張菱育╱台北報導】民眾委託房仲賣屋,事後遭國稅局追討奢侈稅的糾紛層出不窮,《蘋果》接獲不少民眾投訴房仲的奢侈稅相關糾紛。專家提醒,若不確定是否會被課稅,可事先向國稅局詢問相關法條規定,以免與仲介發生爭議。

民眾委託房仲賣屋,事後遭國稅局追討奢侈稅的糾紛層出不窮。圖非當事人。范厚民攝

留意課徵條件

高雄的吳小姐在2011年初透過房仲賣屋,卻接獲國稅局通知繳交106萬元奢侈稅,房仲業者表示,有告知屋主恐被課奢侈稅,且提出「切結書」並簽名,但吳小姐卻說,切結書上的簽名是房仲偽造,惹爭議。 
而楊小姐則因房仲向她保證夫妻財產為分別持有,就算配偶擁有不動產,另一方的第2棟不動產若在2年內出售不會被課稅,但賣屋後竟被討360萬元奢侈稅,最後房仲雖願退還服務費88萬元,但奢侈稅金還是得由她吸收。 
財政部北區國稅局表示,《特種貨物及勞務稅條例》(俗稱奢侈稅)目的是為抑制短期投機炒作,維護居住正義,建議民眾,進行合法租稅規劃時,要留意各種稅制的課徵條件;除了請教代書或一般民間稅務人員,仍應該再向各地區國稅局詢問、確認,以免規劃失當,得不償失。 

契約註明清楚

國巨律師事務所資深律師蔡文玲提醒,與仲介業者談到關於協議或保證的情況,最好先在契約上註明清楚,若不確定是否會被課稅,可向國稅局詢問相關法條規定,以確保自身權益。

arrow
arrow
    全站熱搜

    喔…喔… 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()