熱血流成河

 

 

房產投資最佳顧問 高銘頂自許：永遠以客戶利益為優先 文．洪寶山 為壓抑不斷高漲的房價，政府繼2011年通過奢侈稅之後，陸續又祭出實價登錄、豪宅稅、不動產持有稅等方法來抑制房價，接著2015年六月又再推出房地合一稅，使得不動產市場在稅負考量下投機需求減弱，交易量大幅下滑。   不過央行在今(2016)年三月二十四日宣布降息半碼、鬆綁特定區域和自然人第三戶房貸管制措施後，市場似乎出現了起死回生的跡象。房市真的止跌了嗎？在政府各項對房市管控的政策之下，房市交易的賦稅制度似乎變得非常複雜，投資人買房又要如何提早做好節稅的規劃？   房屋除了用來自住之外，許多手上有充裕資金的投資人還會靠買賣不動產的差價來累積財富，一買一賣之間除了推高房價外，短時間的炒作也造成了不正常的市場狀況。為此，政府開始針對短期持有的個案課徵奢侈稅，不論交易是否獲利，只要是持有一年以內的房屋交易均課徵15％的稅，持有一年以上、兩年以下則課徵10％的稅，此舉讓投資客紛紛退場，使房市交易回到比較正常的情況。   實價課稅、兩稅合一 抑制投機客   第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，奢侈稅實施幾年下來的成果是市場回歸正常，但房市也差不多被打趴了。高銘頂認為投資就是為了獲利，政府針對獲利課稅才是比較健康的方法，現在的「實價課稅」及「兩稅合一」就是屬於這一種稅制，主要還是希望投資人在投資房地產時可以進行比較中長期的規劃，同時也可以抑制投機者。   沒有任何一個方法可以讓投資人免去應繳的稅負，不過高銘頂說還是可以在不同的作法中選擇稅負最輕的一條路來走。例如，實價課稅最主要是針對獲利的部分課稅，除了扣除買入成本外，其他如仲介費、房屋裝修費等必要成本都可以扣除，儘量減少獲利金額，稅額自然也就降低了。同時高銘頂建議有意避開高稅率的投資人應該在交易前做好規劃，例如採用先租後售的方式延長持有房屋的期間，避免被課徵高額的稅負。   如果一開始就打算做短期投資，高銘頂建議可以用公司的名義來持有不動產，因為公司的營利事業所得稅率是17％，即使加上營業稅也只要繳交22％的稅，而且還不受持有期間的影響。所以就短期投資的稅負來說，以公司名義持有比以個人名義持有划算。   不過，公司的盈餘分配給股東後股東還要繳交所得稅，因此一筆交易是否合算，還需要經過各方面的詳細評估及計算，才能找出相對有利的節稅方法。   蛋黃區需求永遠在 後市不看壞   雖然投資人可以找到許多方法規避政府政策，但房地合一稅對房價還是達到了抑制的效果。高銘頂從過去的交易量來分析，他認為去(2015)年就很明顯感受到交易量的萎縮，以往每年交易件數都在三十～四十萬件以上，但去年只有二十九萬多件，今年第一季更冷清，商用不動產幾乎沒有大型的交易個案產生。   根據高銘頂的觀察，目前投資人對房市的態度普遍傾向保守，多數投資人認為經過政府的打壓之後房價應該還要再下跌，以至於買方多半持續觀望，而賣方除非是有資金需求或是真的看壞後市，否則也不願意在此時出售房屋。   對於房市未來的走向高銘頂並沒有那麼悲觀，他認為除了過去供給量比較大的蛋殼區(郊區)房價還需要再修正外，蛋黃區的需求永遠都會存在，只要價格稍有鬆動就會有人接手。過去房市熱絡時屋主惜售，投資人在市場上買不到好標的，但在對房市不樂觀的預期下，部分屋主可能會把手中的物件推到市場，買家就有機會買到好標的。   日前政府公布土壤液化潛勢區，大家普遍認為是對房市的一種衝擊，但高銘頂認為，所謂的衝擊應該是心理性而非物理性的，因為房屋地基是打到岩盤而非土壤，與其討論土壤液化的問題，不如討論施工品質的問題，他認為如何確保施工品質、不要發生偷工減料的狀況才是重點。在這方面，一般人會認為要慎選建設公司，但高銘頂表示，更重要的是要慎選營造廠，建議投資人可以針對營造廠過去的聲譽及參與過的建案多做瞭解。   一般人對房屋仲介的印象就是賺取仲介費，以往的確也有很多交易卡在仲介費一直談不攏而使得買賣無法成交的狀況發生。高銘頂表示，商用不動產仲介跟一般房屋仲介不同，相較起來，商用不動產仲介的角色比較像是客戶的顧問，他常跟同仁說，在考慮仲介的利益之前要先照顧好客戶的利益，當客戶的利益被照顧到後，仲介的利益自然就會產生。   業務要能提供專業的投資分析   商用不動產的用途是做為店面或辦公室使用，投資人可能將其出租以收取租金。商用不動產的業務在接觸一個案子時，首先要對標的有足夠的瞭解，必須發揮自己的專業能力及判斷力，事先做好所有的投資分析，針對如市場行情及投資報酬率等項目，對客戶提出充分的說明，以專業的分析判斷能力來贏得客戶的信任。   有些賣家為了製造「高租金投報率」的假象，會以假租客及假租約誘騙買家上鉤，待成交後不久房客旋即退租，買家根本無法以原本認知的租金價格再找到租客。如果商用不動產業務對市場行情不夠瞭解，又沒有事先花功夫多做研究調查，很可能會讓客戶落入這樣的交易陷阱之中。   所有商用不動產投資人都想知道自己的投資何時可以回本，所以商用不動產業務除了對目前市場狀況的掌握與瞭解外，也要有分析市場走向的能力，不但要確保標的物可以提供買家穩定收入，還要為客戶分析未來市場行情，並預估屆時標的是否容易售出以及會有多少獲利。   「第一太平戴維斯」的客戶中有許多都是專業的投資機構，國內某知名壽險業到比利時買大樓時也是透過第一太平戴維斯仲介。仲介公司提供給客戶的數據資料會經過客戶的專業團隊層層審核評估，商用不動產業務如果無法提供專業且具參考價值的資料，很難獲得專業投資機構的信任，更不用說與之達成交易。   商用不動產安全性 四點考量   近幾年國人到海外置產風氣盛行，高銘頂表示，到海外置產不能只考慮租金報酬率，更重要的是本金要能拿得回來，所以投資海外房地產建議還是以相對先進且穩定的國家為主，避免投資受到政治或經濟的衝擊而導致血本無歸。   高銘頂認為，投資商用不動產，首先要考量的就是要有持久穩定的租金收益；其次是要瞭解投資物件的租金與當地行情是否背離；第三是考慮這樣的租金報酬率是否能夠接受；就長遠來講還要考慮投資期間長短，想脫手時是否賣得掉。如果能夠通過以上四點評估，原則上就屬於相對安全的投資案。   對於自己能夠有今天這樣成功的工作表現，高銘頂認為最重要的是他有專業背景做後盾；第二是他永遠堅持站在客人的立場去想事情，在接每一個案子時都會假設自己是業主，先替客戶把該想的事情想清楚，並且永遠以客戶的利益為優先。高銘頂重申：「在考慮仲介的利益之前要先照顧好客戶的利益，當客戶的利益被照顧到後，仲介的利益自然就會產生。」   高銘頂 現職：第一太平戴維斯總經理 學歷：政治大學地政系、加拿大皇家大學EMBA 專長：超過15年專業不動產估價經驗，擅長分析與診斷各類型不動產投資評估以及經營管理與處分策略，客戶包括國外及國內法人投資機構   【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》818期

2015年06月06日 04:10 

 

 

記者蔡惠芳／台北報導

 

 

 

 

 

台北市商業會理事長王應傑、台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘、住展雜誌企研室經理何世昌、高力國際董事李日寶分析，房地合一實價課稅實施後，今後房市將出現五大趨勢。

首先，房市13年大多頭宣告終結。王應傑表示，過去賺到暴利的投資客，財政部統統課不到稅，但此時，最後一隻老鼠接到最後一棒後，房地合一實價課稅明年上路，代表低稅時代終結，短線投機客將絕跡。取而代之的是高稅時代來臨。

其次，下半年遞延性買盤可望回流，自住客重返主流地位。何世昌表示，不少代銷公司希望房市長痛不如短痛，在房地合一稅底定後，已備妥銀彈打廣告，針對自住客提出促銷方案，希望催出遞延、觀望一年多的買盤。市場預期，享有較低稅基的新成屋，可望比明年後完工交屋、必須適用新稅制的預售屋受歡迎。

魏嘉銘也預期，接下來有意獲利了結的換手潮也將出現，尤其是搶短獲利的預售屋買家，因為若2016年才交屋、脫手，得適用45％高稅率，否則持有2～6年再脫手也得繳20％～35％稅率；尤其座落在北市較高路段率的高級住宅，交屋後還要面臨高額房屋稅，所以不排除2015年底前會有一波解約、轉手潮，提前套現出場。也因此，房價資訊會比較混亂。

據瞭解，由香港境外公司持有的台北市慶城街、敦化北路附近的某豪宅，原本開價9.3億元求售，但在昨天實價課稅立法通過前，讓價到5.3億元、轉手給另一家外商公司。這個案例表面上看來似乎是賣方急著賠售，實際上與前次取得成本相比還是享有不動產增值利益；但房價資訊將會因不同角度，而有不同解讀。

此外，建商大老闆最近也紛紛議論，年底或明年即將完工的預售屋，已有承購戶依預售當初的承購價格「平盤」轉手的求售潮，一來想避開交屋後的高額房屋稅，二來想避開明年實施的房地合一稅，也因此，會造成市場價格比過去混亂。

第四，年底前贈與、節稅潮一定會出籠。李日寶表示，2014年贈與移轉棟數創下5.5萬棟的歷史新高，未來若是房地合一上路，由於舊制可享有依房屋評定價值辦理贈與，因此預期年底前將有一波贈與節稅潮。

另外一個趨勢是，業者直指房地合一稅上路後，最「爽」的應該是想搶短獲利的投資客，房地合一稅反而是獲得「大赦」的解套管道，因為明年賣反而稅更輕。

王應傑分析，例如現在進場買1棟1,800萬的房子，明年5月以2,000萬元賣出，若依現行奢侈稅，要繳15％、約300萬元的奢侈稅；但依新制房地合一稅只依增值獲利的200萬元、課45％的稅，也就是85.5萬，因此反而是搶短投機客的一大利多，簡直是投機客的「大赦」條款。

2015-05-13 15:49:30 聯合晚報 記者蔡佩芳／台北報導

房地合一不同意見比較資料來源：行政院、立法院 製表：程平

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行政院上午敲定房地合一實價課稅方案，對短期炒房從重課稅，稅率最高45%；自用住宅免稅門檻由交易金額為標的，改以獲利為標的，所得額定額免稅定為新台幣400萬元。行政院政委杜紫軍表示，此一版本的課稅精神是「短期從重、中期合理、長期有優惠」。

民眾最關心自己房子會不會受影響？政院採納財部建議的日出條款，課稅對象為2016年元旦後取得、或2014年1月2日後取得，且持有未滿2年出售者。簡言之，2016年後購屋者才是課稅對象，現在持有房子不受新制影響。

杜紫軍今再度邀集財政部、內政部等相關部會，拍定爭議多時房地合一實價課稅方案。主要變更在課稅稅率上修，財政部原呈報方案採4級，未滿1年出售者課35%、1年以上未滿2年課30%；2年以上未滿10年課17%、10年以上課12%。新版上修為未滿1年出售者課45%、1年以上未滿2年課35%；2年以上未滿10年課20%、10年以上課15%。

為了避免外資湧入炒樓，非境內居住者與總機構在境外的營利事業，未滿1年出售者購屋稅率也同樣調高至45%，希望導正外資來台投資的資金配置。

自用住宅優惠改以獲利金額為免稅門檻。此一數字是以平均交易額2000萬元、一年獲利3%進行複利計算，民眾獲利在兩成之內不用繳稅。

其他維持財部版本，包括：課稅稅基採房地收入扣除成本、費用、依土地稅法計算之土地漲價總數額；課稅方式採方離課稅；盈虧互抵，虧損得後抵等規定。

對有人主張為了公平正義，應往前回溯課稅，未被採納。杜紫軍解釋，民眾購屋多為自用，不能為了抓出炒房者，傷及無辜。

財部推估，此案上路後首年稅收約40億元，將逐年增加，推估10年可達百億。政院設目標，本會期內完成草案版本，送立院審議。

新制上路前買入可豁免

【記者程平／台北報導】行政院版房地合一稅可望在明天的行政院院會中討論並送公聽會後再決定。依財政部規畫，新稅制上路前買入的房屋，未來在交易時都不適用；不過對自用優惠部分仍有歧異，要以「自用持有年限」還是「交易總價」當門檻，一切仍待最後拍板。

房地合一稅都還沒正式定案，針對財政部日前草擬的版本，有立委主張，非自用的稅率還要再調高，一年內交易稅率增為40%，二年以上持有調高為20%，甚至定出半年內交易的更高門檻，立委透露，財政部傾向定出一個較鬆的版本，先求立院能夠通過，建立房地合一稅的機制，但也不反對立院審議時提高稅率。

財政部也主張抓大放小，因此只要能在今年完成三讀，將以民國105年1月1日後買的房屋當起算基準，也就是不管房屋所有人過去持有幾棟房屋，在新制上路後出售，仍適用舊制。

在自用住宅優惠部分，據了解，財政部初步參考國民黨立委曾巨威的建議，將自住免稅的門檻修正為「持有設籍六年內且沒有出租」，六年內交易者，在利得扣除100萬元免稅額後，超出的部分採分離課稅10％。

行政院斟酌拿捏一個半月，昨（13）日終於端出親手烹調的房地合一實價課稅版本。新版本翻轉了財政部版有關稅率與自用住宅課徵門檻，結果卻未必更為高明，反而讓房地合一課稅制再添四大缺失。

首先，政院版以抑制短期投機、提升資本利得課稅公平的理由，將財版按持有年限長短所訂12%到35%的四級稅率，調升為15%至45%，卻維持境內企業按17%課稅的稅率不變，反倒拉大企業與個人炒房之間巨大的稅差利益，擺明誘使個人轉以法人身分炒房。

其次，短期出售房產者，並未區分自願或非自願因素，一律強加以最低35%、最高45%的重稅，未來恐會迫使部分非為炒房目的、卻不得不在短期內出售房產者，遭受重稅剝削。

第三，自用住宅課稅門檻由「交易價4,000萬元以下免稅」，轉為「獲利金額400萬元以下免稅」，政院的理由是以房價決定徵免不公平，改以獲利高低劃分才是保障自用住宅的真公平。

但現實情況是，持有房產時間愈長，一般而言，獲利超過400萬元的機率，通常會高於持有期間愈短者，新制反而變相懲罰了準備長期持有自用住宅的人。

第四，採取以「免稅額」取代「交易價」做為自用住宅房產利得徵免的門檻，每個出售房產的人，因為需要知道房產獲利有無超過400萬，都要經過一道舉證、計算過程，失去豁免申報機會，徵納成本將會全面上升。

政院費盡心思庖製的房地合一課稅案，既然高舉「短期從重、中期合理、長期優惠」的理念，方案曝露的四大缺失，又豈能視而不見。

配合特種貨物及勞務稅（奢侈稅）退場，政院版房地合一課稅方案大幅拉高個人二年以內房產交易所得的稅率，導致企業與個人短期交易的稅率最高相差近20個百分點，恐誘發個人炒家假藉法人身分炒房套利。

圖／經濟日報提供

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財政部指出，短期房產交易所得稅率確實存在「個人重、企業輕」的情形，不過，大企業因為財務透明且會計制度相對健全，即使兩者稅率存在操作空間，應不致藉此炒房。在奢侈稅退場之後，個人炒家比較可能利用一人公司炒房套利，未來財政部會密切注意。

財政部指出，中華民國境內企業的營所稅率為17%，企業獲利未分配部分再加徵10%保留稅，合計最高稅率達到25.3%。依據政院版房地合一實價課稅方案，境內企業出售房產並未因持有年限長短訂定不同稅率，確實會出現短期交易稅率較個人輕的現象。財部指出，未來若有實際案例，將會研商解決之道。行政院昨（13）日拍板房地合一實價課稅方案，重新調整個人出售房產的四級交易所得稅率，但維持境內企業按17%稅率課徵房產利得的方案不變。其中，個人部分，持有未滿二年的房產，出售獲利要按35%及45%的高稅率課徵。

財政部長張盛和表示，對個人短期房產交易課徵重稅，目的在為奢侈稅退場準備，未來抑制短期炒房的防衛措施將由所得稅負責。

不過，這項防衛條款並未展現在企業的房產交易所得稅率上。根據政院版課稅方案，企業出售房產不論持有年限長短，只要總機構在我國境內，均課以17%所得稅，縱使獲利因不分配遭加計10%保留盈餘稅後，公司與個人短期炒房懲罰性稅率間的差距仍達19.7個百分點。

舉例來說，個人出售短於一年的非自住房產，房產淨獲利100萬元，按照政院版45%的稅率計算，要課徵45萬元所得稅；反之，境內企業出售短於一年的不動產，同樣獲利100萬元，按17%稅率繳納17萬元營所稅後，假設剩餘獲利83萬元全數不分配，依法再加徵10%的保留盈餘稅（8.3萬元）後，總稅負為25.3萬元，遠較個人短期交易應納的45萬低。

行政院提出新的房地合一課稅方案，財政部推估，首年稅收約四十億元，之後逐年增加，十年可望達到百億。 記者黃義書／攝影

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安侯建業（ＫＰＭＧ）會計師事務所稅務投資部副營運長許志文昨天指出，房地合一稅改上路一定會讓房價下修，但房價還有其他上漲因素，一來一回，將抑制房價上漲。他說，若未來市場需求持續減少，相信房價不可能再大漲。

許志文形容，對房地產業者來說，實價登錄、奢侈稅及房地合一稅改可說是「魔戒三部曲」，房地合一稅改應該是完結篇了。稅改上路後，所得稅將新增不動產的類別，複雜度將大幅提高。

許志文指出，不動產稅負加重，未來重購退稅的規定變得更重要。現行重購退稅的相關規定，例如限兩年內等規定是否合理，應該再重新檢視，找出更符合現況的做法。

許志文認為，政院版房地合一稅改草案打擊投機又不影響居住正義，獲利四百萬元的自用住宅免稅額也合理，因為持有六年賺四百萬元是合理的估算。只是不動產獲利狀況並非全國一致，黃金地段與其他周邊也會有差異，還是有地段及地區不公平狀況。

ＫＰＭＧ稅務投資部經理陳信賢指出，政院版草案將稅率修改為百分之十至四十五，拉近與綜所稅稅率的差異，比較過去訂定稅率為百分之十七合理，可減少民眾將財產移轉為不動產形式持有的避稅行為。

許志文表示，財政部原本為使個人及法人稅率相同，避免產生人頭公司，因此訂定房地合一稅率為百分之十七。但實際上，企業除了營所稅外，獲利分配後，股東還要課所得稅，實際稅率不只百分之十七。因此，稅率調高後，不會增加不動產投資者成立人頭公司的誘因。

陳信賢說，政院版方案對外國人等非居住者加重課稅，持有一年以下課百分之四十五，超過一年則課百分之卅五，以避免外資或假外資炒房。不過，富人仍可利用境外股權交易的安排來買賣不動產，一毛稅都不用繳，這仍是漏洞。

2015年02月13日 04:10

房地合一稅規劃

 

財政部長張盛和昨（12）日宣佈，若房地合一稅今年完成立法，明（105）年1月1日起，出售持有短於2年不動產者，按30％課稅，第3年起以稅率17％課稅，並享有長期減徵優惠；而房地稅實施日前買進、持有的不動產，都不受新稅影響，仍依現制課稅，全國約99.96％、超過973萬房屋、均不受影響。

昨房地合一稅拍板，最受關注是以實施日（暫定明年元月一日）訂的日出條款，遠較前先幾個版本寬鬆，衝擊也較小。張盛和說，「105年1月1日前取得的不動產，只要持有期間超過2年後出售，仍按現制課稅（即土地課徵土地增值稅，房屋部分課徵財產交易所得稅）。」換言之，房地合一稅不溯及既往，主要以105年後購入的房產為對象。

 

財政部表示，房地合一稅比照奢侈稅課稅範圍，國內自然人或法人自105年1月1日起取得並持有超過2年的不動產，出售時按課稅所得一律採17％稅率課稅，持有期間在2年以內者，則以30％稅率加重課徵。

另為防堵假外資的逃稅，在台購置不動產的非居住者及公司法人，房地合一稅將採分離課稅，單一稅率30％，高於國人及營利事業17％稅率，不讓投機客有化身假外資的誘因，在台炒房囤房。

在自用住宅免稅優惠方面，財政部限定，夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居住滿6年，且無供營業使用或出租者才能適用，但6年內以1次為限；另訂定排富門檻，出售總價在4千萬元以下者，才能適用免稅優惠。

為抑制短期炒作，對於105年1月1日後出售持有期間在2年以內者，以30％差別稅率加重課稅，作為不動產類奢侈稅停徵的配套措施。

另外，為鼓勵長期持有，持有第3年起給予長期優惠，每年減徵4％，持有22年的出售利得，最高可減徵8成；僅持有可供建築之空地者，減徵率減半。為符合高齡化社會需求，重購退稅規定也將同步放寬，未來民眾以小屋換大屋也能退稅。

張盛和表示，房地合一的精神在於導正社會資源的合理分配，因此房地合一的稅收不會繳入國庫，而是用來照顧青年、弱勢及老年人，預估一年可補助青年自購住宅貸款利率7.5億、弱勢租金補貼24億，並補足未來長照保險費列舉扣除額10億稅收。

2015-02-13 04:21:08 聯合報 記者沈婉玉／台北報導

房地合一稅改最新方案昨天出爐，採最輕稅的方向，規劃「日出條款」，明年起買進的房屋才納入課稅範圍，稅率為百分之十七；但明年起出售持有不到二年的不動產，則要加重課稅，稅率為百分之卅。

財政部長張盛和表示，房地合一稅改的目標在於改革現行房屋、土地分開課稅的缺失，並抑制短期炒作，鼓勵長期持有，不是為了「打房」。他強調，現行百分之九十九點九六的有屋族，只要持有超過二年，未來賣出時都免課房地合一稅。

非豪宅自住6年 售屋獲利免稅

房地合一稅增加自用住宅優惠條款，只要符合夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居住連續滿六年，持有期間沒有營業使用或出租，且售價在四千萬元以下，獲利可免稅。但是六年內以一次免稅為限，以保障中產階級並排富。

自用住宅除可有條件免稅外，若未滿六年售屋，也可享有重購退稅的優惠。若重購價格高於出售價，可全額抵稅；重購價格低於售價，則按比例抵退稅。

非自用住宅或持有未滿二年的自用住宅，則有長期持有優惠，超過二年每年減徵百分之四，最高減徵八成。

明年起沒有奢侈稅 改課所得稅

配合房地合一新制上路，外資要改課百分之卅的房地合一稅，以避免炒作，不動產奢侈稅則將停徵。張盛和說，今年底前，二年內賣出房屋都要課奢侈稅；但明年起沒有奢侈稅，將改課所得稅。

外界質疑房地合一稅比奢侈稅還輕，是鼓勵炒房。張盛和說，要藉奢侈稅退場的誘因來推房地合一稅改，「這就是房地合一稅改方案的巧妙之處」。

財政部估計，新制上路後，影響戶數將逐年緩慢增加，明年首年個人出售房屋僅五千多件、企業僅一千多件會受到影響。全國總戶數大約九七四萬戶，即使到第十年，不受影響比例依舊高達九成九。

新方案送立法院 拚下會期過關

張盛和表示，財政部向行政院長毛治國報告後拍板確定，一直到昨天上午都還在做最後的調整。

因張盛和日前不慎摔傷腿，已經請賦稅署署長吳自心將方案內容送交立法院財政委員會委員，希望能夠在立法院的下會期通過，在明年順利的上路。

財政部初步估計，「房地合一課稅」上路後，影響戶數和「淨稅收」將逐年緩慢增加，房地合一課稅的收入將用於青年貸款利息補貼、租金補貼和長照保險扣除額，以改善貧富差距。

房地合一稅制上路後，不動產奢侈稅將停徵，財政部估計，一加一減下「淨稅收」首年僅三點八七億元，但會逐年增加，到第十年將達到一一三億元，這筆稅收將用於青年貸款利息補貼、租金補貼和提供長照保險扣除額。

圖／聯合報提供

2014-09-01

張盛和專訪「拔鵝毛 別拔到太多鵝叫」
【林巧雁╱台北報導】財政部規劃房地合一實價課稅各方矚目，財長張盛和接受《蘋果》專訪表示，未來課稅門檻將會參照韓國持有超過兩年、售價九億韓元（約二千八百七十萬元台幣）以下免稅。市場人士估計，我國可能會訂定在售價兩千萬至兩千五百萬元以下可望免稅。張更以「拔鵝毛」為喻，強調「不能拔到聽到太多鵝叫！」指房地合一課稅不能讓民眾負擔過重到無法承受。

財長張盛和以「拔鵝毛」比喻房地合一實價課稅。資料照片

針對房地合一實價課稅，財政部目前已明確訂出幾大方向：包含未來實價課徵的不動產所得稅將與年度所得分離課稅，合在一張報表申報；現雖未訂定稅率，但稅率採分級制，不會只有單一稅率；以稅基相減的方式避免與土增稅重複課稅（意即已繳之土增稅額，可在申報個人綜所稅時扣除）。

房地交易限額 
我國房地合一稅將參照韓國作法，訂定一定交易金額以上才課稅。蕭榕攝

第二戶以上才課稅

張盛和補充，房地合一同時會排除自住，也就是說第二戶以上交易才會課稅，且會訂出一定交易金額以上才課稅。張說，會參考鄰近國家如韓國為例，韓國目前是持有超過兩年、售價九億韓元以下免稅。
因韓國國民所得比台灣高，台灣會訂多少免稅門檻？張盛和說，財政部已請同事設算。市場人士估計，我國可能會訂定在售價兩千萬至兩千五百萬元以下可望免稅。張形容，課稅就像拔鵝毛，「拔鵝毛不要拔太多，不要拔到聽到太多鵝叫」，畢竟「拔毛拔到鵝痛的得送加護病房，還要去救牠。」

遊艇課稅放寬
考量奢稅對遊艇產業的影響，財政部有意願配合修法拉高課稅門檻。資料照片

影響人數低於37萬

張盛和表示，我國現有房市交易成交價在三千萬元以下的佔七至八成，顯示大多數不動產交易多是小額，中南部交易金額多落在五百萬元至六百萬元區間。依照財政部估計，原先房地合一實價課稅影響人數約三十七萬人，若財政部參考韓國課稅門檻，實際被課到稅的人應該更少，將低於財政部原先估計的三十七萬人。
按財政部規劃時程，房地合一實價課稅將於九月中上旬向行政院長江宜樺報告，年底確認並提出方案，最快明年上半年立法院新會期提新版本，一旦修法通過並實施，最快明年售屋所得將採房地合一實價課稅。

炒房恐轉至中南部

對於財政部說法，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，每年不動產交易約三十二萬至三十七萬棟，其中自住戶三成以上，加上部分投資客只有一戶，因此估計五成不受影響，影響人數可能不到二十萬人。若訂出一定金額以下免稅，她認為炒房百分之百一定會移轉到中南部的低價屋。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰認為，若優惠訂得太高，財政部打房最後將落得「雷聲大、雨點小」。

【報你知】房地合一稅

德明財經科技大學副教授花敬群表示，房地合一實價課稅指的是房屋及土地合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。財政部正規劃不動產交易實價課稅，是在不修改土地增值稅的前提下，提高不動產所得稅負，達到租稅公平。
簡單說，房地合一實價課稅就是不動產實際交易賺多少都按新的稅率課稅，不像以前用較低的公告現值計算；此用意是讓房產買賣依實際交易金額課稅，達到交易利得實價課稅目的。

房地合一實價課稅進度

●財政部初步規劃方向：
．房屋交易所得與個人綜所稅分開計稅，合在一張報表申報
．分級課稅，不只單一稅率
．自住持有一戶不課
．售價參考韓國，一定金額以上課稅*
．已繳土增稅不會重複課稅，以稅基相減方式扣除
●目前進度：
．預定9月中上旬向行政院長江宜樺報告內容
．最快明年上半年立法院新會期提版本
●預估影響：最多37萬人
註：*韓國目前9億韓元（相當於2870萬元台幣）以上交易才課
資料來源：《蘋果》採訪整理