2014-10-23

〔駐歐洲特派記者胡蕙寧／倫敦—柏林報導〕德國經濟在歐債罩頂的陰影下長年鼎盛，令外界好奇的是房價雖漲，炒房在這個國家卻沒有過度變樣，原因正在於德國房市雖提供外國人可以置產的自由市場，但配套法規把關嚴謹，房東不能亂漲價，外國投資客也無法因買房置產而獲得德國護照，加上對資金來源的關注等附加條件，在全球其他大國均因外來客炒房而頭痛之際，德國又一枝獨秀地避開這個危機。

近年來中國炒房客橫行海外，美國、加拿大和英國的大城市都成為炒房資金流入的標的，讓想要購屋的本地中產階級叫苦連天，因為薪水漲幅追不上房價，連租金都捉襟見肘。不過，溯及金融危機前的數十年，德國房價始終維持在低檔，一九七五到二○一一年間，房價甚至負增長二十一．六％，且同一時期德國人均收入增漲三倍，讓買房更為容易，原因就是政府抑制房價，打擊投機客以保障民生。

德國房價可以維持在一定水準，原因之一是德國一直都有房租上漲幅度的限制，讓置產投資者有所顧慮。舊法的幅度是七％，明年開始實施的新房屋租賃法已將漲幅提高到不得超過當地平均房價的一成。德國立法者希望據此保障一般家庭都能付得起房租，但新規定對新建大樓與大規模改造的房舍網開一面，目的是讓建商可快速回收成本，並保障房屋投資市場的流暢。

德國司法部暨消費者保護部長馬斯（Heiko Maas）表示，政府完全不能接受郊區房租漲過三成、市中心超過四成，他們「正努力創造房東與租客之間的利益平衡」，出租房屋不僅是商品，利潤最大化不能成為唯一目標。新規定還將過去由房客支付的房產代理費，改為由房東支付，這些限制都讓買房者在投資前必須三思。

德國防止外來投資客炒房的另一項關鍵，是置產與移民脫鉤。這種優惠在英美加等國是吸引外資的一大利器，在德國置產卻無法取得德國護照，亦即德國「要錢不要人」。德國對移民的管制雖有開放，但只有在當地成立公司的法人可長期居留，因各種原因在德國居留滿八年後，方可申請入籍。

中國有錢人為何不敢到德國炒房？

鉅亨網新聞中心2014/10/15 星期三 09:27

近幾年中國炒房團奔襲海外各地，使得當地樓價都出現過暴漲的現象。據有關報導，中國富豪曾瘋狂搶購加拿大豪宅，已經由溫哥華西區及列治文蔓延至其它城市，造成大溫“遍地買樓熱”。中國炒房團使得多倫多一年漲幅達到12%。媒體還曾報導過，一位華人買家在美國豪擲4.8億美元，買下8000套出租公寓。 但是有一個國家，中國炒房團卻少問津過。那就是——德國。 金融危機后，德國房價也普遍有所上漲，但相比倫敦、巴黎、羅馬而言，德國城市的房價依然很低，投機客炒房的現象依然很少。

而在金融危機之前長達數十年的時間內，德國房價始終保持在一個低水平，1975-2011年，剔除通脹影響，德國實際住房價格累計負增長21.6%，同期的美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%，且呈現極大的波動性。而同期德國個人收入平均增長了三倍，等於說，老百姓買房子越來越容易，房子實際上等於一直在降價。究其原因，是德國政府對房地產實行的干預政策，抑制了房價上漲，打擊了投機客，保障了民生供給。另外，柏林的房價只相當於倫敦的十分之一。

德國政府並不把房地產作為經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的關鍵一環，特別是與民生息息相關的住宅建設是德國樓市穩定的最重要原因。

德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區的“支柱產業”是房地產。

德國房地產調控的核心思想是反對住宅空置，反對把住宅作為投資炒作的對象。為此，國家從立法、稅收、金融、估價、租賃、補貼等多個方面采取了綜合措施。這些措施以我們今天的眼光來看，甚至過分嚴厲，然而效果卻十分顯著。

那么為何德國房價低廉，樓市也一直很健康呢？

供求關係對價格起著決定性作用，這永遠是穩定房價的第一要素。在市場經濟中，如果房子緊缺，那么價格一定會上漲，其它什么手段都沒有用。德國各級政府重視民生，將房地產市場定位為消費市場，而非投資市場，無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，政府都按照人口需求，制定建房規劃，目的是能夠為每個家庭提供一套住房。

目前，除了大城市因為人口多，建房速度趕不上人們的需求，在大多數鄉鎮地區和中小城市，住房短缺的現象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現住房空置。無論在聯邦還是州、市及村鎮，都有詳盡的建房規劃，住房建設依據人口需求而定，基本滿足每個家庭有一套住房的需要。

完善的房屋租賃市場，為保證德國房價的穩定起到了很好的牽制作用。德國許多城市在二戰中被摧毀了，戰后自然需要建造房屋。在政府慷慨補貼的扶持下，公共、合營與私人開發商僅用幾年便建成了數百萬套出租房。租房市場受到嚴格監管，租戶受到一整套法律的保護。德國有嚴格的租房法，出臺了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權益的政策。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中77%都是“租房族”，在一些大城市，租房比例甚至更高。

在柏林居住數十年的華人告訴我們，許多德國人一生都是租房住，德國法律保護租房者的合法權利，不允許政府或物業擁有者隨意調高租金，即使物價上漲也不得隨意漲價，而德國政府修建了大量的商品房，其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

德國的租房合同大部份是無期限期，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強行趕房客走，那么房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租，如果房租超過當地“房租指導價”的20%，那么房客可訴諸法律，如果超過50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

德國政府還鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。同樣的房子，因為地段不同，會造成有些房價高，有些低，房子本身造價是一樣的，不一樣的是地價。如果土地所有權屬於國家，那么土地交易市場上就完全沒有競爭，壟斷一切土地資源就可以操縱地價，從中牟取暴利，甚至讓房地產成為一個國家的支柱產業。

德國實行的不是土地國有制，而是私有制。很大一部份土地是在個人或企業手中的，市場競爭使得沒有任何一方可以輕易操控地價。

抵押貸款融資也很重要。在德國，房地產貸款通常不像在其他國家那么容易獲得。貸款提供方通常要求貸款者至少支付20%至40%的首付。通常情況下，固定利率貸款期限至少為10年，市場上甚至還有30年期的固定利率貸款合同。如果借款人提前終止合同，銀行可以收取罰金，以彌補損失的貸款利息收入。

這導致抵押貸款再融資——英美兩國借款人對於利率下降的通常反應——在德國幾乎不可能實現。消費者在自家房產升值后再次貸款的情況也很少見。因此，降息效果傳導至整個系統所花的時間，要比英美市場長得多，降息導致住房市場繁榮的可能性也更小。事實上，盡管柏林和慕尼黑等都市地區房價已大幅上漲，但鮮有跡象表明杠桿水平已升至危險地步。

德國政府通過嚴厲的稅收政策來抑制各種投機行為。在德國，用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年轉讓，其綜合稅率更高達50%，這些嚴厲的稅收政策極大地壓縮了房產商和炒房者的盈利空間，使任何投機房地產的人幾乎無利可圖，不得不放棄在德國炒房。

德國法律還規定，如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理范圍之內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便觸犯了《刑法》，構成犯罪，可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了德國炒房者的投機行為，而且還有效抵制了“海外炒房團”干擾德國房價市場穩定的投機行為。（來自作者博客）

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