熱血流成河

2017-06-07  11:48

〔記者陳永吉／台北報導〕華固（2548）地上權案「華固新天地」爆發糾紛，今早有住戶到華固召開股東會的世貿大樓入口處抗議，自救會成員高舉「無良建商」、「還我錢來」等標語抗議華固，不過華固總經理洪嘉昇駁斥，自救會成員的說法完全偏離事實，華固當時契約就已經載明是「預定使用權買賣契約書」，自救會成員誤導視聽。

昨天台北市市議員徐世勳與「華固新天地」10多名住戶開記者會，控訴建商以不實廣告誘導消費者買下，合約內更有重重陷阱，事後更幾乎無法尋求司法救濟。

自救會成員指控，華固精心設計「地上權+使用權」，故意欺騙受災戶，不公不義隱瞞事實，並對華固提出「還我地上權、還我物權」、「不要租賃、不要分期付款」等訴求。

洪嘉昇表示，華固成立28年來，都以誠信、守法為準則，並以客戶需求為導向，3年前的「華固新天地」也是依當時的地上權法令預售，只是後來地價調升超乎預期，可能跟客戶的預期有落差，在華固跟公部門與客戶持續溝通下，其實都有得到善意的回應。

洪嘉昇進一步指出，為了回饋客戶，華固內部在一個月前已經通知600多戶的「華固新天地」客戶，將由華固出面吸收未來10年地租超漲的差額，舉例來說，原本買下43坪的客戶，2014年當時的地租是每年6.5萬元，今年漲至9萬元，中間的價差2.5萬元，就由華固吸收，估計10年內每戶華固將會負擔20-40萬元左右。

不僅如此，洪嘉昇還表示，華固還會吸收今年新天地住戶的火險、地震險及管理費，因此多數的客戶都很滿意，華固也希望在未來能跟新天地的客戶站在同一線上。

洪嘉昇指出，新天地目前正在驗屋中，預計7月中起交屋，當初預售約賣出600多戶，目前有效的合約數在550戶左右，僅有少部分完成退戶，初估今年9月將可完成交屋。

林全加持百億地上權住宅　 爆退戶潮、民告商窘境

何醒邦 2017年03月29日 13:55:00

為抑制大台北地價飆漲，政府5、6年前開始端出僅有「房屋使用權」的地上權住宅，土地權利金也進帳逾百億元；但近年房價下修，加上公告地價大幅上漲，須負擔地租的地上權宅價格優勢不再，成為市場毒藥，爭議也接踵而來，不僅建商紛紛與政府解約、甚或憤而提告，就連有閣揆加持、號稱最成功的地上權大案「華固新天地」，如今也面臨住戶怒告建商及爆發退戶潮的窘境。

「我們對政府政策最支持，卻成為政府政策及建商隱藏事實的受害者！」即將在5月交屋的「華固新天地」地上權住宅案，因去年該案的公告地價漲幅高達49%，以43坪的戶別為例，地租從每年的6萬多元，漲到近10萬元，準住戶大喊吃不消，除向民代陳情，並組成自救會，目前已有160多戶參與。

占地萬坪、原為財政部景美財訓所舊址的地上權住宅指標大案「華固新天地」，2014年推出時，相較於周邊新案每坪要價7、80萬元，華固建設直接以市價6折的「4字頭」銷售，讓總戶數達700戶、總銷金額約120億元的該案幾近完銷，被業界喻為「九死一生」，意指是唯一還賣得動的地上權建案。

行政院長林全還曾對此合作案讚譽有加，指財政部不僅有辦公大樓、財訓所訓練中心可使用，每年還可收地租，並指示其他機關可採「財訓所模式」，開發興建辦公大樓。

但諷刺的是，原本的成功案例，如今卻出現爭議。「地租暴漲，我們無力負擔。」自救會表示，他們花了一生積蓄買地上權宅70年使用權，房屋價值會逐年遞減至歸零，但去年公告地價暴漲，且未來每3年調一次，「過了3、40 年之後，所有住戶都已退休，沒有收入卻要繳交與日俱增的地租，這叫住戶情何以堪？」希望政府能讓此案的地租，與公告地價完全「脫鉤」。

自救會炮轟：根本失敗政策，衰到老百姓！

此外，自救會也砲打建商。自救會指出，華固建設把未來所該支付的成本，包括公園綠地的地租、公設等，甚至因貸款產生的5%營業稅，全都轉嫁給住戶，「當初都沒講！」

「買不起所有權，才買地上權，夫妻兩人還賣掉了新店的老公寓，準備進駐台北市，想說華固是大品牌，還有政府背書，沒想到竟遇上這種事！」住戶代表陳先生氣憤地說，根本是失敗政策，衰到老百姓。

「華固消極不作為，沒幫我們跟官方訴願。」自救會說，財政部只說無法介入建商與住戶間的合約，而日前與華固協商，尚無獲得共識，自救會已寄發存證信函，認為華固未善盡告知義務、合約有瑕疵，準備打起官司，「我們要打團體訴訟，多少爭取回一些權益」。

「解約退戶最多賠15%，其實跟房價下跌的幅度差不多，不如退了，至少以後不用理會這些不公平待遇」，陳先生說，有住戶提出此論點，他現在也正考慮退戶；而160戶的自救會成員中，目前確定退戶、入住、及正在觀望的比例，各占3分之1。

建商喊冤：當初簽約都有講，怎麼現在要告？

對此，華固則極力反駁。總經理洪嘉昇強調，他無法阻止住戶提告，但不能理解的是，當初簽約時，任何規定都有詳細告知，也有律師見證，「還全程錄音錄影」，並無隱瞞；且公司在與官方溝通後，北市府確定地租會凍漲，財政部也表明營業稅不用繳交，當初地租也是按照樓地板面積均分，自救會的指控與事實不符。

「如果現在房價漲到每坪50萬元，還會跟我談解約嗎？」洪嘉昇說，現在有300戶準備交屋，另一半300戶則觀望，雖然房市不景氣，但公司仍會盡力爭取權益，希望住戶冷靜；若選擇退訂，公司會依照合約辦理。

大台北土地難尋，眼見國有土地標售成為助漲房地價的幫凶，自2010年以後，國有地多數以地上權方式釋出。房市高點時，建商也開始轉向取得地上權國有地，地上權宅成為市場的新選擇，總計財政部國有財產署標售出的土地權利金，逾百億元。

但2014年房市景氣開始反轉，加上公告地價等持有稅不斷調漲，甫高價標到土地的建商，如同踢到鐵板，推案的價格優勢不再，紛紛找尋解套之道。

有的建商選擇「爽約」，如冠德建設、新纖、嘉新等，還沒開發就直接放棄。有的已經興建完成卻滯銷，則轉為商用，包括大安區的日勝生「仁愛本真」、松山區的「吉美璞立」，都將全棟重新包裝為出租式飯店管理商務住宅；另外中正區的「志嘉水曜」也改為坐月子中心。

有的則轉變銷售方式，例如板橋區的「昇陽寓見」就切割為25年、20年使用權的「兩段式」賣法，壓低單價以利銷售。

這期間，甚至引發建商與住戶不滿，怒告國產署。例如，昇陽建設認為「昇陽寓見」得標以來的5年內，地租竟暴增1.25倍，實不合理，去年底對國產署提出民事訴訟，但國產署官員說，公告地價是由地方政府調整，非國產署可預期，而目前該案判決也還沒出來。

「台北花園」住戶告國產署敗訴

另位於信義計畫區的地上權豪宅「台北花園」，2003年交屋時，月繳地租約4萬元，但去年竟變成10萬元，住戶因此在去年初集體狀告國產署，希望可以調降地租。但國產署表示，目前一審判決住戶敗訴，還可上訴。

在沒有完善配套措施下，地上權宅如今卻演變成「民告商、商告官」的混亂局面。國產署官員坦言，近年因房地產市況差，加上政府還要大力推動社會住宅，地上權住宅顯得有點「不上不下」，「但其實商用的地上權案件，也都發展得不錯啊。」

而未來地上權3.5％的地租，也改為「2/3固定不動、1/3隨公告地價浮動」，盼能減少衝擊；今年4月首批地上權標案，權利金底價也降至法定最低，可說是「破盤大拍賣」。

不過，去年的地上權標案標脫率僅13%，乏人問津，創近年新低，且房市持續走跌下，這招能否奏效，還有待觀察。

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