房東對決「390萬改裝61套房租好租滿」屋主喊卡　二房東控：想收割 | 台灣新聞 Taiwan 蘋果新聞網

東鼎家業租賃負責人鍾苡蓁，2019年透過房仲找上「東海學宿」屋主洪士淵，雙方談妥5年+3年的租賃契約、同意其作為二房東包租代管，鍾女隨即一口氣砸下390萬元，將61間套房進行粉刷、設備、清潔及更新，單間租金從原本3000元一口氣拉到5000元，不料房東卻無故收回房子，讓她近乎血本無歸；房東對此回應「一切不實指控」。

原本從事傳統批發家具業的(38歲)鍾苡蓁，外型亮眼出色，過去8年見包租市場有利可圖，積極尋找全棟物件，手頭租賃管理一度有160套房，遍布太平、潭子、東海等地。

2019年鍾女透過中人找上東海大學旁「東海學宿」的61套房，相中該物件缺乏管理、租金僅3000元低落，承接包租頗具利潤，於是跟所有權人簽署租賃合約，並斥資共390萬改裝，之後以每間5000元價格出租，不料卻是雙方惡夢開始。

鍾女控訴，去年屋主洪士淵眼見改裝後效益不錯、出租率高達9成，幾度以自用為由，想要將房屋取回，原本自己開價390萬元成本價盼回收，對方卻不肯，去年底甚至直接換上門禁接收管理。

她痛批：「扣掉人事及管理成本，一個月平均1間才賺500元辛苦錢、即便滿租一個月利潤才3萬多塊，沒想到遇到如此房東。」

洪士淵是中彰知名玻璃廠企業主，在地經營達20年，頗具口碑，《蘋果新聞網》致電他澄清，「主要是因雙方原本談好以每間套房3千元價格『包租』，沒想到對方大至電線、小至清潔費等，所有修繕維護費用都要從3千元的出租成本扣除，扣東扣西根本不合理，加上對方擅自進行室內裝修，以此順勢向法院申請民事中止契約訴訟，去年底順利進駐換門鎖。」

洪士淵抱怨：「自己根本沒時間及專業可管理物件，對方說自己眼紅根本是不實指控，說白一點，本業也不需要靠收租。」他要求鍾女將投資的390萬元設備回收，但已經催告三次，要鍾女來取回都不取回，「我們也很頭痛。」

雙方的爭執點，在於租金及維修費用爭議，鍾女認為自己斥資390萬元裝修，才將每間套房租金從3000元提高到5000元，且她扣掉人事及管理成本，已賺取微利，維修等費用來就應該由大房東洪士淵負擔；洪士淵則認為，合約書載明每間套房他只收3千元租金，鍾女即便把租金拉高到5千元，多出來的錢也進不到他的口袋，反而還要負擔套房的維修費用，「不如我自己來管。」

據了解，雙方曾走上訴訟一途，因鍾女曾更動工具間格局，違反合約敗訴。

包租公律師蔡志雄表示，爭議雙方談妥以「包租」型式出租套房，修繕費用等成本應由二房東負責，若是「代管」則由大房東負擔，必須釐清鍾小姐的經手模式，倘若包租卻要求屋主負責清潔費等，除非契約有制定條款，否則要求並不合理，不過包租契約通常履行8~10年，長期租賃勢必投注重本，為了避免屋主中途收回房子，一般都會明訂違約條款，必須具體列出賠償金額及項目，例如斥資200萬元裝潢，假設第一年房子就收回，可以退還200萬元，第二年收回退還180萬元以此類推，糾紛裁決仍以契約為主，該爭議同樣要以契約為依據，避免淪為各說各話。

春耕不動產協理洪永瀚指出，多數租賃糾紛對修繕責任歸屬會有疑慮，尤其像包租案件，雙方沒有一定共識很容易產生糾紛。但他也建議：「唯一預防方法是這類5年以上租約要公證，當雙方一有爭議，馬上快速經由法院裁決處理，效率最快，避免夜長夢多。」（王鈞生／台中報導）

鍾女善用家具布置，以每間五萬元左右成本改造，拉抬租金。鍾女提供

圖片來源 : 蘋果新聞網

 

6%以上的租金報酬率在中南部並不難達成。近年由於房價高漲，中台灣有愈來愈多小資族投資客轉買廢墟、破屋，花1~2個月翻修後，化腐朽為神奇，拉高房價、租金報酬。台中市東鼎家業負責人鍾苡蓁則是選擇「小本小利」模式，手頭一度拿下160間套房管理權，靠著巧手布置及本業家具，將一間間老舊不堪的套房，花上5萬元成本、租金增值50%。

 

 

改造前。鍾女提供

圖片來源 : 蘋果新聞網

基本上月租5000~6000元的套房水準，不外乎全室新油漆、壁面跳色噴漆、鋪貼木地板，窗簾、床單一定要以年輕鮮艷顏色為主，鍾苡蓁提到，套房空間不大，盡量採多用鏡面及淺色系家具，衛浴因為打掉成本較高，但五金不貴的可以先換，至少看起來不這麼破舊，還有很多人都忽略的「細部清潔」，就能大大增添出租率。

最後擺入家具及裝飾，住家質感瞬間爆表，林姓設計師建議，陽台綠化、室內小盆栽等，增添住家綠意，同樣有畫龍點睛效果，有餘裕還可選擇復刻板的桌椅小家具，輕鬆呈現截然不同的視覺感受。

 

 

 

至於家具設備部分，鍾苡蓁透露，因為自己原本從事二手家具業，靠著大量批發低價取得家具，再進行布置包租案件，增加租件賣相、拉抬投報效益，由於取得成本低折舊不高，待一兩年，家具再轉賣零售，靠著如此循環保持設備更新，她笑說：「實際利潤不好估算，但也要量大有賺頭」。

不過鍾苡蓁坦言，現在資訊發達，房東都很會計算，扣掉成本平均一間套房利潤要抓到10~15%都非常難，尤其修繕責任歸屬常常有爭議，加上利潤也不是很好，二房東的角色有時尷尬，未來也打算轉型。

 

21世紀不動產七期河南加盟店沈政興補充，包租代管業利潤少，很多人最後乾脆轉做破屋翻新，門檻不高又可搭配出租，適合小資族共同買下多戶整理，「利潤更好的則是舊公寓翻新，總價低，翻新後出脫也容易，未來若有危老建築價值，報酬更可觀」。（王鈞生／台中報導）