劉朝森︰生活美學導入建築
記者林耀文／特稿
南台灣指標建商的京城建設集團，近年來平均年度推案量體約達百億元，卻成為公司品牌形象向上升等的沉重包袱，總經理劉朝森兩年前上任時，即以創新、服務與建築、生活美學的導入，讓公司形象從量體的領軍，轉化朝向品質優先，展現鞏固高品質建築領域的強烈企圖心。
劉朝森早在10餘年前，即擔任高雄重量級代銷公司敦煌廣告董事長，但9年前遭逢國內房市景氣谷底，高雄房市慘淡，毅然決然前往中國上海經商發展，投入行銷企劃與建築規劃相關工作，並與多位國外知名建築師合作過不少建築規劃案，在上海一待就是7年，培養出更豐富的建築美學歷練與對城市發展的開闊觀點。
兩年前中國實施新勞動合同法後，劉朝森已體認到留在中國不易發展，因此返台度假休養，因緣際會拜訪代銷時期的老業主京城建設董事長蔡天贊，卻獲得蔡董力邀擔任京城建設總經理職務，打算借重劉的專業企劃、行銷能力，讓京城建設集團轉型，從南台灣推案龍頭建商，化身為高品質建築領域的領先者。
劉朝森不諱言指出，兩年前接任總經理職務時，確實面臨相當大的挑戰，由於前幾年京城集團推案量體龐大，但房市景氣回升不明顯，餘屋累積量體曾高達近4000戶，一些建案陸續傳出建築小瑕疵，市場上對京城建設的營建品質開始攻訐，影響公司品牌形象與產品去化速度，因此必須將公司體質徹底改造。
劉朝森上任後，首先將公司已實施20餘年的企業識別系統重新改造，同時明訂四項涵蓋建築軟硬體的發展目標，包括綠建築、智慧建築、建築美學、生活美學等項目，並且要求全體員工以創新、服務為品牌營造的依循原則，利用新觀念、新技術與新材料，做為創新公司品牌形象的後盾，同時將過去以行銷為主的推案模式，轉化為服務至上的銷售整合系統。
京城建設針對不同產品定位、客層類型與購屋需求，提供購屋列車、慈善愛心活動、藝文表演、生活美學與房屋健診等系列活動，讓今年9月完工的「京城凱悅」景觀大樓案，被市場認定為今年高雄豪宅三大指標案之一，劉朝森改造京城建設的努力，已獲得初步成果，奠下京城邁向高品質建築領域的扎實基礎。
准了！京城建設高雄和平大樓都更案
時間：2010-09-09
作者 : MyGoNews廖賢龍
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准了！京城建設高雄和平大樓都更案
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】京城建設(2524)於2010年6月提出高雄市苓雅區和平大樓都市更新事業計畫，經高雄市府都發局審核後，已於9月6日至10月6日辦理公開展覽，並將在9月16日假苓雅區公所5樓會議室辦理公聽會。
京城建設表示，和平大樓位於高雄市苓雅區和平一路及河南路口，基地面積為2,310平方公尺，為高雄市政府民國60年所興建的社會住宅，建物屋齡老舊且無電梯設備，居住環境已無法因應老年化社會及現代都市生活的需求，再加上建築物結構、停車空間、防火、耐震等皆不符現行法規規定，高雄市政府在民國97年5月公告該地區為都市更新地區，希望該地區能透過都市更新，改善當地居住環境及生活品質，同時促進都市土地再開發利用。
高雄市政府都發局表示，該案實施者—京城建設股份有限公司，已取得都市更新條例第22條規定同意辦理都市更新事業計畫法定比例門檻，因此提出申請辦理「擬定高雄市苓雅區林德官段1135地號等2筆土地都市更新事業計畫案」，依程序將辦理公開展覽一個月，並舉辦公辦公聽會，聽取居民意見。
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【公告】京城以資產交換方式向關係人取得高雄市苓雅區苓中段土地
2010/11/10 19:05 中央社
日 期：2010年11月10日
上市公司：京城 (2524)
主 旨：公告本公司以資產交換方式向關係人取得高雄市苓雅區苓中段
說 明：
233地號土地
劉朝森
20101110184250Y200120101111
1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:
高雄市苓雅區苓中段233地號土地，係道路用地。
2.事實發生日:99/11/11~99/11/11
3.交易數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:
交易數量－1053平方公尺(約318.53坪)；
本案為資產交換交易方式，並無單位價格及交易總金額。
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關
係人者，得免揭露其姓名）:
本公司董事長蔡天贊先生。
5.交易相對人為實質關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及
前次移轉之所有人（含與公司及相對人間相互之關係）、移轉價格及取
得日期:
選定關係人為交易對象之原因－業務需要，已用該筆土地申請容積移轉核准；
前次移轉之所有人－非本公司之關係人。
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之實質關係人者，尚應公告關係
人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:
無此情形。
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（原遞延者應列表說明
認列情形）:
不適用。
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定
事項（註一）:
本案為資產交換交易方式。
本公司提供以公告現值計算等值之道路用地交易，關係人提供交易之道路用地高
雄市苓
雅區苓中段233地號土地，總公告現值為新台幣77,508,205元，本公司提供交
易之道路
用地高雄市新興區大統段一小段961-1地號等38筆土地總公告現值為新台幣77,
469,715
元，差額不找補。
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及
決策單位:
交易之決定方式－以等公告現值為基礎交換土地資產；
價格決定之參考依據－公告現值及鑑價報告書為參考依據；
決策單位：董事會。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
群益不動產估價師聯合事務所
估價結果為本公司與關係人所交換之土地資產，雙方之價值相近。
11.不動產估價師姓名:
余忠政
12.不動產估價師開業證書字號:
99高縣估字000011號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否
14.是否尚未取得估價報告:否
15.尚未取得估價報告之原因:
16.與交易金額比較有重大差異原因及簽證會計師意見:
無。
17.經紀人及經紀費用:
無。
18.取得或處分之具體目的或用途:
辦理容積移轉。
19.本次交易表示異議之董事之意見:
無。
20.本次交易董事有異議:否
21.其他敘明事項:
交易金額及依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十五條規定評估之價
格新台
幣21,071,762元為本公司提供交換之土地資產成本。
本交易業於11月10日經本公司董事會通過，於11月10日訂約。
註一、其他重要約定事項應註明有無訂定附買(賣)回、解除契約或其他不
確定、特殊約訂條款
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京城建傳將入主高興昌，高興昌：仍將專注本業
回應(0) 人氣(273) 收藏(0) 2010/04/08 09:56
精實新聞 2010-04-08 09:55:30 記者 林詩茵 報導
3月底國票公告，將分4年處分鋼鐵股冷軋廠高興昌(2008) 36.2%股權，今(8)日媒體報導，國票有意將股權售予南部最大建商京城建設(2524)，主因京城看好該公司在高雄精華地區1萬多坪，有意積極取得土地資產。對此，高興昌表示，公司大股東與國票所持有的股權相當，且國票也尚未確定用什麼方法銷售，公司經營權不受影響，將繼續專注本業。
京城對收購高興昌股權乙事相當低調。該公司指出，的確聽過董事長蔡天贊提起要買高興昌股票一事，不過這屬於機密的事，到底有沒有在談，或是已經出手在市場買了，他並不清楚，不過京城確實注意到高興昌的資產價值。
據傳，國票金持股36.2%，是高興昌最大單一股東，而公司派呂家總持股估計也相當在3成，而市場盛傳，京城已自去年起已進場買進逾1成的高興昌股權，若京城順利自國票金取得逾3成股權，即可輕鬆入主高興昌。
據悉，國票金目前在高興昌9席董事中佔有2席，其中一名法人代表為前盛餘鋼鐵(2029)業務副總張文舉，不僅熟悉冷軋業務，更與京城董事長蔡天贊私交甚篤，張文舉進駐高興昌董事會，傳為京城入主暖身。
高興昌對相關市場傳聞指出，目前國票要以什麼方式售出股票都還不確定，有可能是標售、私下議價、盤後巨額轉讓等等，公司派也密切注意中，仍會爭取相關的股權。不過，以目前董監持股也在3、4成，與國票相當來看，公司對經營權有信心，預期相關的消息將不影響本業的經營。現階段公司仍將專注於本業。
高雄房地產業內則估算，由於高興昌目前在高雄美術館區擁有9700坪土地，每坪售價上看30-50萬元，而85大樓旁並有1700多坪商業區土地，每坪售價也從60、70萬起跳，共計高興昌的資產至少上看60、70億元，開發後的總銷價值上看2百億元，若建商拿下高興昌32.6%股權，成為最大股東，即有優先開發權利，自然國票持有的高興昌股權已吸引建商覬覦。
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房市快訊／京城奪高興昌 新聞「腳尾飯」？
(2010/04/12 12:41)
文／MyGo.com衷柏宣
高雄京城建設計畫以購買股權方式掌控高興昌土地，採取「花小錢、買超額價值土地」的做法，為公司爭取未來建案的原料，一般認為，這樣的做法對於京城與高興昌公司來說，應該都是一加一大於二的策略。
面對這樣的傳言，京城表示：「京城沒有入主高興昌的計畫，對此一無所悉。」不過，這樣的消息在2010年4月8日報紙報導後，連續2個交易日，讓高興昌頓時成為股市焦點，股價直衝上漲停板價位。
2010年3月底國票公告，將分4年處分鋼鐵股冷軋廠高興昌36.2％股權，而國票有意將持有這部分高興昌的股權，售予南部最大建商京城建設，根據市場消息指出，京城建設從2009年已經在市場中進行收購高興昌股權的動作，目前的持股已經超過1成，未來如果陸續能取得國票這部分的36.2％持股，京城建設將會成為高興昌最大的股東，甚至主導公司。
而京城建設看上高興昌的原因，乃是看中高興昌目前在高雄美術館區擁有9700坪土地，每坪售價上看30~50萬元，而85大樓旁並有1700多坪商業區土地，每坪售價也從60、70萬元起跳，共計高興昌的資產至少上看60、70億元，開發後的總銷價值上看200億元。
高興昌對於這樣的市場傳聞沒有具體回應，僅表示在了解中，不過，京城建設則表示：「沒有入主高興昌的計畫，對此一無所悉。」很弔詭的是，這樣的消息經過京城否認，高興昌表示不知情還要了解，難道會是一條媒體「腳尾飯」的新聞；依照新聞媒體的操作方式，應該沒有那個記者敢大膽的「無中生有」創造新聞，一定是聽到蛛絲馬跡之後，循線追問，才會有這樣的消息傳出，不過，當事人雙方都否認的做法，等於是該媒體被賞了一個耳光，但是，高興昌的股價連續漲停卻是最大的受益者。
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選後總銷500億 集中北高雄
更新日期:2010/11/28 03:37 記者顏瑞田／高雄報導
工商時報【記者顏瑞田／高雄報導】
高雄市長陳菊當選合併後的大高雄第一屆市長，無論建商或是代銷機構，都對房地產後市發展抱持樂觀態度，而且「賣房子的，比蓋房子的更樂觀」。業界預估，大高雄選後，推案總銷金額將超過500億元。
高雄市建築開發公會理事長陳武聰表示，陳菊當選合併後的大高雄第一屆市長，基於縣市資源重新分配，可能會造成高雄縣部份偏遠地區民眾，為了小孩就學問題，遷移到高雄市，造成部份房地產買氣增加。
至於整體高市房地產景氣，陳武聰抱持「審慎態度」，畢竟，這只是區域選舉，對大高雄整體房地產的影響有限，未來，必須看中央政府和地方政府是否能夠全力合作，徹底改變大高雄產業結構，並且將高雄規劃成為台灣的「雙都」之一，才是大高雄房地產正向發展的根本。
陳武聰說，有就業機會才會有人進駐，有人，房地產才會有買氣，這是不變的道理。
負責新屋代銷的高市不動產代銷經紀商公會理事長黃烱輝則認為，選後的大高雄房地產市場，將「朝向樂觀的既有軌道」發展，他預估，選後大高雄推案總銷金額將超過台幣500億元，比去年同期成長超過50％以上。
黃烱輝表示，建商近2到3年的購地區位，未來高市推案仍集中在北高雄，包括興富發、京城建都將陸續推案，北高雄案源將近400億元。南高雄則是集中在多功能經貿園區，光是明年第一季銷售案，預估就達50億元，不過，除鳳山和仁武地區，初步的推案還是以市區為主，旗山和美濃等偏遠地帶，還是以休閒觀光為主，不至於出現大型造鎮案例。
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