2010年7月基泰之星由於市價與淨值落差過大,套利空間達40%,由野村證券出面,結合大量持有的壽險公司及市場大戶,向受託機構提出清算申請[1] [2]。10月28日召開受益人會議,通過清算案,送交金管會在兩個月內決定准駁[3][4][5][6]2011年1月7日野村證券台北分公司可能不具不動產仲介經紀業務資格,受託機構土地銀行需要補正說明,才能完成向金管會申報的變更信託計畫內容[7]。2月21日金管會為保障受益人權益,決議函請受託機構重新修正清算案[8][9]。5月6日召開受益人大會,通過變更信託計畫,增訂清算計畫相關規定。10月12日標售全部資產,得標人為新光人壽,得標金額為33.3億元[10]

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2010年7月三鼎由於市價與淨值落差過大,套利空間達40%,由野村證券出面,結合大量持有的壽險公司及市場大戶,向受託機構提出清算申請[2] [3]。10月28日,召開受益人會議,通過清算案,送交金管會在兩個月內決定准駁[4][5][6][7][8]2011年1月7日野村證券台北分公司可能不具不動產仲介經紀業務資格,受託機構台新銀行需要補正說明,才能完成向金管會申報的變更信託計畫內容[9]。2月21日金管會為保障受益人權益,決議函請受託機構重新修正清算案[10][11]。7月6日召開受益人會議,已順利通過清算下市計劃,並獲金管會許可。11月24日標售全部資產,得標人為三商美邦人壽及新光人壽,得標金額為90.568億元[12]

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金管會:REITs清算 立場中立

2011/03/30

【經濟日報╱記者夏淑賢、李淑慧/台北報導】

三鼎、基泰之星不動產投資信託基金(REITs)部分散戶投資人與小股東,針對5月6日受益人大會所提出的四大議案,29日遭受託機構「封殺」,提案全部不予列入議程。

 

投資人擔心屆時大會直接討論新版的清算計畫,改為所有不動產統包出售,恐不利售價,醞釀對受託機構採取進一步的法律行動。

 

對於投資人認為主管機關主導REITs清算破局,金管會昨日表示,對此事持中立立場,尊重受益人的自主決定,從未行政指導讓清算計畫破功。

 

金管會也說,已經積極督促兩家受託機構儘速進行兩檔基金的清算事宜,目前兩家受託機構都已經公告,將於今年5月6 日召開受益人會議,就兩檔基金的信託計畫修正,提請受益人會議決定,並無「重新表決清算案」之情事。

 

但投資人仍認為,原先準備提出的四項議案,主要是針對金管會2月22日發函駁回清算計畫的要點,此提出相應提案釐清,例如金管會駁回理由之一,是財務顧問的野村證券角色,所以才會提案確認野村證券服務內容不含不動產仲介,且其酬金由REITs直接支付,但是現在銀行「封殺」提案的理由竟然是「野村的服務範圍與責任已詳列、無誤解之虞」,明顯與金管會發函矛盾,令人無法接受。

 

受託機構針對三鼎REITs持有的三件不動產,打算採取包裹模式出售,取代原來野村所提出的拆成兩包,商場性質的頂好香檳商城單獨出售。

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REITs清算恐破局 散戶槓金管會

2011/03/29

【經濟日報╱記者夏淑賢/台北報導】

三鼎、基泰之星兩檔不動產投資信託基金(REITs),清算下市計劃瀕臨崩解,多位投資人慘遭套牢,為保權益「絕地大反攻」。

 

 

 

為確保自己的權益,已有投資人向行政院提起訴願,不排除與金管會對簿公堂,也有投資人向受託銀行遞送四大議案,力求避免5月6日可能召開的受益人大會,推翻前次大會的清算決議。

 

金管會2月底發函三鼎、基泰之星兩檔REITs受託銀行台新銀與土銀,駁回清算計畫,市場盛傳金管會可能藉由兩家受託銀行再次召集的受益人大會重新表決清算案,「行政指導」兩檔REITs的壽險股東投反對票,讓清算計畫破功。

 

由於壽險股東占REITs受益人六成以上,只要這些壽險業投反對票,清算計畫一定過不了,因此持股較低、僅約1%、2%左右的散戶投資人或小型法人,決定背水一戰。

 

「金管會處分的法律基礎,是信託計畫變更須申請核准,根本是在錯誤基礎上做出處分。」一位王姓投資人日前已經向行政院訴願委員會,正式提出訴願,請求撤銷金管會2月22日所發要求修正清算計畫的處分函。 他表示,根據不動產證券化條例規定,REITs 的清算方法須在不動產投資信託契約載明,而不動產投資信託計畫並不包含清算計畫。

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REITs清算 遙遙無期

 

【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導】

2011.03.09 02:29 am

 

相較於不動產資產信託(REAT)因為契約到期而陸續處分旗下不動產,不動產投資信託(REITs)想要處分不動產,除了得召開受益人大會通過,還得經過金管會這一關,出售不動產的時間遙遙無期。

 

不動產行情普遍居高不下,持有不動產證券化商品的投資人,都希望能處分旗下不動產,以享有驚人的增值利益。

 

REAT與REITs都是不動產證券化商品,兩者不同的地方在於REAT的受益憑證類似債券,有到期日,主順位投資人領取固定的利息、次順位投資人則承擔出售時的損益。

 

至於REITs的受益憑證,類似股票,沒有到期日,投資人除了有配息之外,股價上漲也有資本利得。

 

國內公開發行的六檔REAT商品,都是在五到七年就到期,依照契約,受託機構必須處分旗下不動產,處分利益由持有次順位REAT者享有。

 

至於REITs因沒有到期日,如果想清算,須先由受益人會議通過,再送金管會審查。先前三鼎與基泰之星兩檔REITs,受益人會議已通過清算,但送金管會審查時,金管會卻回覆要求「以受益人最佳利益進行清算」,恐須重新召開受益人會議決定接下來該怎麼做。

 

相關業者表示,金管會的態度似乎是不希望REITs清算。目前兩檔REITs尚未通知要重新召開受益人會議,不過,因為兩檔REITs的主要投資機構為壽險公司,業者基於尊重主管機關的立場,兩檔REITs清算事宜,很有可能不了了之。

 

【2011/03/09 經濟日報】

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兩檔REIT清算 須修正計畫

 

【中央社╱台北22日電】

2011.02.22 08:59 pm

 

對於三鼎及基泰之星REIT申請變更信託計畫以進行清算,金管會今天表示,由於清算計畫在執行上有困難,擔心影響受益人權益,金管會已函請受託機構配合修正清算計畫。

 

三鼎及基泰之星2檔不動產信託投資基金(REIT)在去年10月28日召開受益人會議,決議終止信託契約並進行清算;由於當初的信託計畫並無載明完整的清算規定,因此需將清算計畫報請金管會核准。

 

行政院金融監督管理委員會強調,充分尊重兩檔REIT進行清算的決議。

 

不過,金管會提出4大問題,分別函請三鼎及基泰REIT受託機構台新國際商業銀行及台灣土地銀行配合修正。

 

首先,金管會銀行局副局長張國銘表示,對於不動產處分方式,受益人會議所通過的出售方式決議,與受託機構草擬的清算計畫不一致,兩者存有矛盾窒礙之處。

 

其次,金管會指出,2檔REIT決議委託野村證券擔任財務顧問,表面上根據信託契約,不需支付野村證券報酬,但不動產標售文件中,卻載明得標人應支付野村證券服務費。

 

金管會表示,這可能使買受人將服務費作為交易成本,而降低不動產最終售價,導致影響受益人權益。

 

還有,金管會表示,野村證券收取不動產標售價1.5%的服務費,依內政部函釋,屬於不動產買賣仲介行為;但野村證券並無不動產經紀業資格,因此此案尚有「適法性疑義」。

 

最後,2檔REIT的清算計畫中,都有「除受益人會議另有決議外」予以排除,且定有「再次召開受益人會議決議後續處理」等字樣,清算程序未盡周全。

 

【2011/02/22 中央社】

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兩檔REAT將賣樓 國壽新壽補

 

【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導】

2011.03.09 02:29 am

 

國泰敦南、新光松江兩檔不動產資產信託受益證券(REAT)預計將在今年中將標售旗下共四棟大樓,因商辦不動產價格持續狂飆,不動產業者認為,增值利益至少四成以上。

 

 

經濟日報/提供

國泰敦南與新光松江兩檔REAT標售,最大獲益者為其次順位受益證券的持有者,分別是國泰人壽與新光人壽,將因REAT標售而吃下大補丸。

 

國泰敦南REAT旗下只有一棟不動產,即國泰敦南大樓,2007年前成立時價格為38.3億元。其中19.55億元為主順位受益證券,分成A、B、C三券,每年固定配息2.4588%~2.9588%;至於次順位受益證券18.75億元,則由國壽自己持有。

 

依據最近一次由戴德梁行所出具的鑑價報告(2009年7月),國泰敦南REAT信託不動產的估值,已經達47.57億元。

 

依據契約,國泰敦南REAT必須在到期前一年公開標售旗下不動產,受託機構兆豐商銀已決定本月底公布公開標售細節,預計7月標售。

 

不動產估價業者表示,國泰敦南REAT信託不動產的估值上看55億元,增值利益超過四成。主順位受益證券的持有者,因為只領固定利息,無法享有不動產增值利益。所有增值利益都將由次順位受益證券投資人享有。預估國壽至少將有16.7億元的進帳。

 

至於新光松江REAT,旗下資產包括松江大樓、承德大樓、板橋大樓三棟,其成立時總值共13.92億元,依據宏大不動產估價師事務所所出具的估價報告,在98年底三棟大樓總值已有16.04億元。

 

不動產業者表示,以近一年不動產上漲至少兩成來看,新光松江旗下三棟大樓如今至少已增值到19.3億元以上。新光松江REAT的次順位債券持有人為新壽,在處分之後,新壽至少可以入帳5.38億元。

 

國內REAT公開發行者共有六檔,存續期間大都為五到七年,其中三檔因契約到期已處分不動產,今年國泰敦南、新光松江兩檔REAT也將處分不動產。國內REAT將只剩下一檔,也就是新光敦南。

 

【2011/03/09 經濟日報】

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