達欣工(2535)：區間操作
2011/11/03 10:33 台灣工銀證券投顧
◆投資建議
達欣工09/2011受惠於台積電中科廠房工程完工，09/2011營收金額22.17億元，MoM+131.05%，合計3Q11營收金額40.68億元，QoQ+38.85%，稅後盈餘1.87億元，QoQ+29.65%，單季EPS 0.67元。
達欣工10/05/2011以12.4億元取得國產局興安街754坪地上權標售案，未來將朝酒店式公寓或飯店為經營方向，預計最快2015年貢獻營運。
IBTSIC預估達欣工2011年營收金額122.0億元，YoY+4.63%，稅後EPS 2.30元。IBTSIC預估達欣工2012年營收金額110.0億元，YoY-9.84%，稅後EPS 2.20元。2012年底淨值16元。
投資建議：區間操作，區間價PBR 1~1.3X(2012年底淨值16元。
◆營運分析
◇公司簡介
達欣工程成立於1967年，並於1996年上市，資本額為27.66億元，為國內甲級營造廠之一，達欣工程與其他營造廠不同的是承攬工程範圍廣泛，包括公共工程、民間工程中的廠房建設、商辦大樓與住宅等，顯示達欣工程在各種建案中均有參與的空間，且由於達欣工程上下游整合能力良好，加上興建過程中彈性佳，可隨時配合客戶改變相關設計，因此與許多客戶建立良好且長久的關係，營運上較其他同性質營造商相對占有優勢。除了上述營造工程外，達欣子公司達欣開發參與中泰賓館改建案－「文華苑」，已銷售完畢，將可挹注達欣工業外獲利。
◇營造工程業務概況
達欣工程2011年初在建工程餘額約150億元左右，01/2010~09/2010新接工程案量約在145億元，扣除達欣工01/2010~09/2010已去化95億元案量，換句話說，達欣工10/2011初在手工程案量餘量尚有200億元，IBTSIC預估4Q11與2012年將可分別去化27億元與110億元。
在公共工程方面，2011年初在建工程餘額66~70億元，達欣工2011年無新接公工共程。2011年初在手工程為捷運新莊線、捷運松山線與捷運機場線等。在捷運新莊線方面，工程金額90億元，已於1Q11完工。捷運松山線方面，工程金額70億元，預計2014年完工。捷運機場線方面，工程金額60億元，預計2012年完工。回顧2010年達欣工在公共工程營收金額50.29億元，在捷運新莊線與捷運機場線陸續在2011年與2012年完工，加上達欣無新接公共工程，IBTISC預估達欣工2011~2012年工程營收金額分別為35億元與30億元，呈現衰退趨勢。
在廠房工程方面，2011年初在建工程餘額為43~47億元，主要客戶為台積電、奇美與康寧。回顧2010年廠房工程55.0億元。IBTSIC預期在台積電、奇美與康寧恢復擴產增加資本支出情況，其中台積電中科12吋廠已於09/2011完工(工程金額14億元，全部完工法認列，IBTSIC預估2011~2012年廠房工程營收金額分別為55.5億元與40億元。
在商辦大樓方面，2011年初在建工程餘額為23~25億元，主要工程為文華東方酒店與零星商辦大樓工程。在文華東方酒店方面，工程金額為45億元，預計2011年完工。回顧2010年，商辦工程20.38億元，IBTSIC預估2011~2012年商辦大樓工程營收金額分別為13.0億元與13.0億元。
在民間住宅工程方面，2011年初在建工程餘額為13~14億元，主要承攬興富發與達欣開發等住宅建案為主，回顧2010年，民間住宅工程10.37億元，文華苑預計2012年完工，IBTSIC預估2011~2012年民間住宅工程營收金額分別18.5億元與27.0億元。
圖1
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◇子公司-達欣開發
達欣工除了營造工程業務外，業務也逐漸向營建業來發展。達欣工子公司達欣開發與中泰賓館合作，在敦化北路興建豪宅案－「文華苑」。達欣工直接持有達欣開發51.3%的股權，另外達欣工持有99%股權的達功投資，再間接持有達欣開發約38.7%股權，綜合來說母公司達欣工程可認列達欣開發90%營運獲利。
達欣開發與中泰賓館合作興建「文華苑」，分配比例為36.5%與63.5%。「文華苑」位於北市敦化北路上，可售面積為6,800坪，每坪平均成交行情約在120~125萬元間，推估總銷金額為81.5~85億元(IBTSIC以總銷83億元為計算基礎，每坪營造成本約30萬元計算，營造總成本為20.5億元，土地成本為35.5億元計算，推估「文華苑」毛利率37~38%，扣除推銷費用與相關費用後，淨利金額約在22億元。其中達欣開發持有36.5%計算，達欣工持有90%達欣開發持股，可挹注達欣工程淨利為7.22億元，貢獻EPS為2.61元。「文華苑」已於2Q09動工，施工期間為3年，預計在2013年完工。
回顧 2009~2010年，達欣開發與達功投資貢獻達欣轉投資收益0.78億元與1.21億元。回顧1H11，達欣開發與達功投資貢獻達欣轉投資收益1.2億元，IBTSIC預估上述兩間子公司將貢獻達欣工2011~2012年轉投資收益2.5億元與2.8億元。
除了營建案的獲利外，達欣工也將承攬「文華苑」的營造工程，但受到達欣工承攬子公司建案，屬關係人交易，因此營造工程獲利需要到2012年完工後才會認列，營造工程案量為10億元，推估毛利率7%，工程淨利金額0.8億元，貢獻達欣工每股獲利約0.25元。
圖2
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「文華苑」後，達欣工將營建業務觸角延伸至都市更新案，目前正著手開發兩個都市更新案，分別位於北市龍江路與北投地區，預計總銷金額為20億元與40億元，但目前仍在整合中，預計最快要到2011年才會進入實質開發興建的階段。
◇2011~2012年獲利預估
達欣2011年在公共工程在捷運新莊線完工，比重減少，加上台積電中科廠房14億元於09/2011完工後一次性認列，帶動達欣工2011年營運成長。IBTSIC預估達欣工2011年營收金額122.0億元，YoY+4.63%，營業利益4.78億元，YoY+9.67%，稅後盈餘6.37億元，YoY+33.22%，稅後EPS 2.30元。
展望2012年，達欣工09/2011在手工程餘額尚有200億元，預計2012年將可去化110億元，雖然呈現微幅下滑，營運仍可維持高檔水準。IBTSIC預估達欣工2012年營收金額110.0億元，YoY-9.84%，營業利益4.85億元，YoY+1.45%，稅後盈餘6.08億元，YoY-4.57%，稅後EPS 2.20元。
◇多角化經營-越南房地產與台灣地上權開發
達欣工鑑於國內工程市場飽和，因此積極拓展海外市場，已於2010年初在越南和味丹、中麟營造合作，將共同開發越南胡志明市近1.9萬坪土地，產品規劃為14棟住宅大樓以及30多戶別墅住家，投入成本約40億元，將分三期開發，目前第一期預計2012年動工，投入成本10初億元，工期2~3年，屆時將採全部完工法入帳，預計將為達欣未來新營運動能。
另外達欣工於10/2011以12.4億元取得國產局興安街地上權標售案，基地面積為753.8坪，預計未來將朝酒店式公寓或飯店為經營方向，預計2012年動工，工期約2~3年，2014~2015年完工，但開發細節仍未定，初步規劃未來朝向固定收益資產為主。
◇投資建議：
投資建議：區間操作，區間價PBR 1~1.3X(2012年底淨值16元。
圖3
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圖5
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本文件係僅供公司內部參考使用，資訊內容將力求正確，惟進行投資決策時，請投資人依據個人專業判斷，本公司不作任何資訊及獲利保證。
《業績-營建》台積電廠辦完工入帳，達欣工9月營收年增98.59%
2011/10/12 10:46 時報資訊
【時報記者郭鴻慧台北報導】達欣工 (2535) 受惠承作台積電14億元的廠辦完工入帳，9月營收創出新高為22.17億元，較去年同期成長98.59%。達欣工前3季營收為94.67億元，較去年同期成長13.81%。
達欣工目前在手工程案量達200億元，透過轉投資子公司達欣開發參與開發「文華苑」豪宅案，今年工進高峰，法人預估，達欣工今年認列的業外投資收益有機會超越3億元，將比去年明顯增加，對達欣工每股貢獻超過1.1元，加上穩定的本業收入，今年達欣工獲利可望創新高。
達欣工近年已有「文華苑」頂級豪宅的合作開發經驗，打響豪宅品牌名號，也參與引進文華東方酒店Mandarin Oriental的頂級飯店品牌進入台北，移植高端豪宅和飯店的經驗來台。在10月初又標下台北大學旁753.83坪的50年設定地上權國有地，將藉此跨足酒店式公寓和飯店等商用不動產領域，以由營造工程慢慢轉型到飯店業。
《營建股》砸逾12億購地，達欣工跨足商用不動產
2011/10/05 08:07 時報資訊
【時報-台北電】達欣工程 （2535） 將首開營造業先河，正式跨足酒店式公寓、飯店業的商業不動產！達欣工昨（4）日以12億3,988萬元標下台北大學旁753.83坪的50年設定地上權國有地，將藉此跨足酒店式公寓和飯店等商用不動產領域，以由營造工程轉型到飯店業。
達欣工執行副總經理廖肇邦昨天表示，達欣工一舉標下興安街地上權國有地，初步規劃作酒店式公寓（Serviced Apartments）或飯店；由於達欣工本身就是墾丁凱撒飯店的董事、也是主要股東之一，因此在經營飯店已非新手，相對的也擁有較多的資源、去跨足觀光飯店業或酒店式公寓。
廖肇邦表示，達欣工考慮在營建工程本業著墨多年後，決定跨足可以永續經營、又可擁有長期穩定現金流量的商業不動產事業，因此儘管最近歐美債信危機愈演愈烈，外在環境欠佳，但興安街這塊國有地面積夠大、地段不錯，因此趁著此時很好的時機，出手標地。
達欣工近年來在敦化北路已有「文華苑」頂級豪宅的合作開發經驗，打響豪宅品牌名號，也參與引進文華東方酒店Mandarin Oriental的頂級飯店品牌進入台北，移植高端豪宅和飯店的經驗來台，因此昨天一舉得標，頗具戰略意義，也可望首開營造工程業跨足飯店和酒店式公寓的先例。
信義房屋代銷研展協理林朝昌表示，自去年3月國有地停止標售以來，已有4筆地上權土地標案順利脫標，而且統統都由建築業上市公司囊括。
其中，日勝生 （2547） 一舉拿下2塊，包括敦南派出所、SOGO復興館大安路旁的2塊地上權土地；新東陽集團的昇陽開發 （3266） 也在8月底標下板橋光環段地上權國有地；達欣工昨天再接棒，標下台北大學興安街地上權國有地，4塊總標脫金額接近50億元，全被上市建商掃貨。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳、袁延壽／台北報導)
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