精實新聞 2011-11-29 19:36:24 記者 林詩茵 報導

房地產走了8年的長多頭，雖然今年以來有奢侈稅的重擊投資客，但對建商而言，現在還在享受前1、2年推案熱銷的甜美果實，今年的EPS還在高檔，今明兩年回收的資金還很充沛，可說不少建商是滿手鈔票。但奇怪的是，建商明明有錢，近期還是有不少發可轉債(CB)、現增的動作，問建商為什麼？得到的答案都是健全財務體質和償還借款。究竟是市況轉差讓建商緊張？還是看好後勢加碼購地？

從上市櫃建商的公告來看，今年以來已完成市場籌資的廠商包括長虹(5534)、遠雄建(5522)、總太(3056)和名軒(1442)等，而近期公告要發債的有冠德(2520)和日勝生(2547)，尤其，冠德一口氣要發債籌資30億元，日勝生要現金增資外，還要發2期可轉債，還有總計籌資金額上看34億元。

建商的動作讓人不解，明明SARS以來，房價飛漲，房地產業者也享受了難得一見的8年大多頭，對許多建商來說，這幾年，年年推案金額逾2、3個股本、毛利率動輒30、40%，甚至有些建商是買地高手，推案毛利率還可以看到50%，今年獲利還在高峰，交屋後拿回的現金還是讓口袋「麥克麥克」。

舉例來說，遠雄建今年完工交屋個案約百億元，且幾乎都是完銷個案，交屋拿回現金並償還銀行土融和建融後，在手的資金還高達40、50億元；明年度完工個案則有200億元，雖然有些個案僅售6成，但預估交屋後可拿回的現金也至少有60、70億元。

遠雄建今年則有較大的籌資動作，包括今年上半年發行海外存託憑證(GDR)1.5億美元(約合新台幣45億元)；原本還要在國內發第五、六次可轉換公司債，但因股價從70元急跌至40元，在考慮股東權益下，趕緊喊卡。

日勝生今年有信義18的完工拿回現金，明年美河市要交屋，更有1、2百億的龐大現金流入，然日勝生也將同步發現增和CB，要向市場籌資達34億元。

而以穩健著稱的冠德，今年已發債拿到10億元的資金，近日董事會又通過擬分次發行30億元的可轉債；向市場籌資的動作之大，亦令法人圈驚訝。

此外，借殼上市的建商總太、名軒，今年紛紛有現增的動作，只是股市不好，股價都跌破現增價，最後都是大股東掏腰包認購。

對建商來說，籌資當然有特別的目的。遠雄建發GDR，用意是拿海外的資金到大陸去投資，與台灣的資金分開運用；日勝生一口氣要發現增和CB，則是為400多億元的浮洲合宜住宅籌備自有資金，尤其，緊接著還有南港機廠大案，這也讓日勝生不得不趕快籌錢。

只是，如此一來，日勝生未來的股本會膨脹到100億元，成為上市第二大建商，僅次於國建(2501)。

然而，冠德的動作是最讓市場注目的，主因該公司的財務操作向來極為保守，在此時間點1年內卻連續發3次可轉換公司債，欲向市場籌資40億元。雖然冠德強調，為了償還銀行貸款，優化財務體質，公司對在手的好地段土地仍有信心。

然法人圈則解讀，冠德是老牌建商，是否對後續房地產看法轉為保守，將是業內的多空指標之一。

事實上，建商這麼積極籌錢也不是沒有道理，房價飆升成為民怨之首，央行從土融、建融掐住建商的脖子，讓建商自有資金成本大升。過去建商的土地融資可以拿到80%，現在只剩65%，還有10%得等開工後才能拿到。等於建商一開始只能拿到55%的土融，而且現在建商依法預售需信託，專款專用，這也削弱了資金運用的靈活度。

再者，全球金融環境不佳，景氣不好，房地產走了8年的多頭，現在正值高原期，建商心裡早有隨時景氣反轉的準備，銀行何時收傘，會不會影響未來的融資，也是需要做較壞的打算。

這也是為什麼建商明明可以看到滿手錢，卻還向市場積極籌資的主因。

不過，也有建商老神在在，像華固(2548)、興富發(2542)等大量推案的建商，今年都沒有籌資計劃。華固因為周轉率極佳，向市場拿了錢也不知要做什麼；興富發則是前2年透過可轉債向市場拿了40億元，已買了士林金雞廣場、萬華麒麟飯店、內湖日湖百貨等好土地，現在只等著慢慢開花結果。