〈分析〉國有地禁售解禁 拿泡沫救經濟?

 

財政部97年起不賣500坪以上土地,99年3月宣布台北市精華地不得販售,新北市則須採專案申報,要行政院核准才能賣,但國產局說幾乎沒有核准個案,等於雙北市500坪以下土地通通禁售!但現在政策可能喊卡,政府明明打房喊得震天響,為什麼又要拿石頭砸自己腳,原因是政府真的「很缺錢。」

目前財政部將500坪以上國有地做開發,不過,地上權的招標方式,還考驗市場的接受度,上個月國產局標售的地上權,才首度跨越雙北市,成功標售,顯現建商及投資人對地上權的使用,還不夠信任和熟悉;此外,地上權只租不售,財政部回收租金速度慢,錢是一小筆一小筆進來,降低資金運用的靈活度;相較一次賣斷,擁有大批資金,對財政單次性收入挹注較大。

至於台北市500坪以下的精華土地,99年起也禁止標售,但市場認為,這部分土地若能先解禁,交給建商作開發,不僅利潤高,交易過程也能有地價稅的收入,轉讓時還有土增稅,將替地方政府的稅收注入活水。由於政府實施奢侈稅不分南北,全台灣交易量都受到影響,房屋買賣件數變少,土地增值稅和契稅的收入也跟著降低,近期已經連帶影響地方政府的稅收。

台中副市長蕭家淇日前就向政府喊話,「打房應該有其他配套措施」,建議中央把台中排除在課徵奢侈稅的行列之外,因為奢侈稅從去年日上路實施到今年3月,台中市土增稅較前年同期少了約15億元,契稅也少了4億元,共減收了近20億元,可見地方政府明顯感受稅收的減少。

但玄奘大學財金系副教授花敬群批評,政府若將國有地拿出來籌措財源,此舉將助漲國有地的炒作,現在房市炒作的氛圍還沒散去,在這時間點提出國有地禁售解禁,恐怕讓即將反轉的房市又起死活生,政府成為建商炒作房市的幫兇;而一旦房市炒作歪風再起,政府這樣的做法簡直是「拿泡沫救經濟。」

地方政府頻頻喊窮,政府的赤字問題不見改善,國內經濟成長率頻頻拉警報,總體環境體質已經很差,偏偏稅收又少得可憐,但原因似乎是政府造成的。

從先前證所稅議題逼得股市量縮,成交量頻頻萎縮至700億元,每日證交稅僅收得到2億元,預估全年將減收500億元;說好的奢侈稅稅收150億,一年來少有斬獲,僅剩30億元;加上受到奢侈稅的驚嚇,房屋買賣移轉交易量又少,也減少契稅和土增稅的稅收;這三大部分稅收政府原先都吃得到,卻因為政策的擬定搖擺,造成市場動盪,嚇跑一堆投資行為,使得「基本款稅收」都沒了,但若國有地標售成為政府籌措財源的手法第一步,恐怕在稍稍解決「缺錢」的問題後,日後要花更多時間,思考如何抑制高房價了。

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豐泰再出手 26億買士林店面

  • 2012-08-15 01:05
  •  
  • 工商時報
  •  
  • 【記者蔡惠芳/台北報導】

     重量級外資法人私募基金-豐泰地產集團(Phoenix Property Investors)董事簡淑婷昨(14)日表示:「豐泰剛剛買下士林圓山1號院店面26億元,看好台北市商用不動產,豐泰會加碼投資辦公大樓。」豐泰計劃引進自有品牌,跨足台灣零售購物中心市場。

     圓山1號院店面共8個單位,採2層樓透天設計,開發建商為興富發建設;豐泰此次出手收購店面,再度證明外資法人看好台灣不動產,為豐泰在台北投資的第4個項目,累計投資金額逾百億規模。

     簡淑婷表示,在看好陸客、香港和日本等各國觀光客來台觀光旅遊的商機,還有兩岸關係逐漸正面互動下,台灣資產價值正在提升,豐泰目前積極物色台北市的商用不動產,相信很多外資法人也看好台灣不動產。以下是專訪重要內容:

     記者問:豐泰地產最近物色到台北市適當的不動產標的嗎?

     答:我們豐泰才剛剛買到一個Retails的項目,在士林夜市「圓山1號院」店面,物色了很久才找到具有這種規模的大型Retails商場。

     問:豐泰著眼點為何?計劃怎麼經營?

     答:我們看好士林夜市的國際觀光夜市的機會點,由於在台北我們一直在作長線的紮根、經營,希望投入地點好的購物商場,但一直遇到這裡、才買到;香港有很多國際品牌,想進入台灣市場,豐泰也一直找擁有國際觀光客源、local客源的據點、而且規模要大一點,所以我希望買下士林圓山1號院店面之後,能夠引進豐泰的合作夥伴和國際品牌進入台北。

     豐泰在香港已有投資幾個項目,已有自己熟悉的品牌和租客,他們也希望在台北有長期租賃、經營的機會。目前我們計劃在台灣引進自有品牌,跨入Retails市場。

     問:豐泰目前在台北已有4個投資項目,最近全球景氣不好,接下來在台灣有何計劃?

     答:豐泰在台北第1個項目「天母.星懿」精品住宅已快完成,新店華城、敦南、士林夜市會陸續開發;接下來豐泰會參與整棟office的投資,商用不動產會是加碼台灣的主軸,即使很多大樓租金報酬率在2%上下、也不影響豐泰看好台灣長線投資環境的計劃。

     豐泰正募集第5檔私募基金,重心是投資台灣,很多英國、美國和歐洲的資金都看好台灣,因為兩岸關係大躍進後,台北市已比其他國際城市的市場平穩;至於政府一波波打房,這樣市場也會比較理性、健康

近600萬元/坪士林夜市店面王現身

  • 2012-08-15 01:05
  •  
  • 工商時報
  •  
  • 【記者蔡惠芳/台北報導】

     士林夜市新地標-興富發總銷110億元的指標大案「圓山一號院」,將坐上「店面王」寶座,一樓透天店面8戶甫以近26億元易主,可說把土地成本35.5億元幾乎快賺回來;據估算一樓店面每坪成交價近600萬元,坐上士林夜市「店面王」寶座。

     2010年5月昇陽建設才以35.5億元的價格,把這棟原址為「金雞廣場」的大樓,賣給興富發建設。興富發副總經理廖昭雄昨(14)日表示,目前規劃為住宅和店面複合式大樓「圓山1號院」,總銷超過110億元,7月底已取得建造執照,預計928檔期正式宣布開盤。

     其中,重量級私募基金-豐泰地產集團(Phoenix Property Investors)透露,甫買下圓山1號院的所有店面?對此,興富發堅持不肯透露。廖昭雄強調,買家有交待要保密其身份,不過這家外資總部在香港。

     廖昭雄表示,「圓山一號院」店面每單位坪數自70坪至100坪不等,8戶透天店面總建坪約近800坪,每單位總價約3億多元至3.25億元;至於住宅部分,坪數自80至100坪,每坪開價不到百萬元,由海悅廣告代銷。

     據市場人士估計,興富發買下金雞廣場的成本為35.5億元,店面每單位拆算後一樓位於基河路店面每坪行情約達近600萬元,堪稱士林夜市金店面王。

     法人分析,「圓山1號院」全案總銷110至120億元,扣除成本後,毛利率近5成;交屋認列後約可貢獻獲利50至60億元左右,貢獻EPS約達8.3元至10元。

     近年來,外資法人、私募基金、港商和陸資等外資,陸續在台北市精華地段收購不動產,像花旗銀行、里昂集團、美林證券集團、亞太置地、香港信和集團、北京萬通地產透過新加坡投資公司Vantone Capital在台北的萬通國際開發公司、Phoenix Property Investors豐泰地產、香港National Property樂星地產、陸企中鋼集團等,都陸續進場收購台北不動產;產品涵蓋了辦公大樓、飯店旅館、工業廠辦、零售商場和店面、土地等。

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