炒房大咖「勇哥」炒作1919間房祕辛

2013/01/03 12:51

【文/陳妍蓉】

 

炒房天王黃勇義被起訴了,外界對於他被起訴並不意外,意外的是,他竟然能在短短八年炒房1900多戶,他究竟是什麼人物?又是靠著什麼手法,能在沒有背景、沒有本金的情況下累積出數十億元身價?

 

 

415期《財訊雙週刊》

二○一二年十二月二十二日,台北地檢署起訴炒房天王、綽號「勇哥」的黃勇義及其妻子郭枝芬,起訴理由是從○三年起組炒房集團買進總值約二六四億元的房屋、找五十一名人頭戶逃漏稅至少二十億元。勇哥夫婦被依偽造文書、違反《稅捐稽徵法》等罪起訴,最高可處二十年徒刑。

 

黃勇義究竟靠什麼方法,可花二六四億元買房?

 

曾與黃勇義貼身合作的一名仲介說,黃勇義是嘉義人,從小家境不好的他,從東南工專畢業、一九九○年代退伍後,就一直在新北三重、蘆洲一帶當仲介,身上沒有任何本金。

 

從仲介高專變跑單幫 累積看屋實力與炒房心法

 

圖/財訊雙週刊提供

當年的三重、蘆洲多是從中南部北上討生活的人,住屋需求大。仲介形容,黃勇義原本在加盟仲介店當沒有底薪的高專,一路培養自己的人脈,逐漸變成跑單幫的「一人仲介」,耕耘許久,累積了強大的看屋實力,完全不需要加盟店的背景也能自己買賣房屋。

 

一九九六年,當時房地產市場正達到九○年代的最高峰,就連桃園、高雄的中古屋房價每坪也超過十萬元,房市熱絡的氛圍不輸現在;但沒想到一九九七年亞洲金融風暴爆發,台灣雖然受傷不深,但股價、房價卻是一路重挫下滑,能脫手賣屋的人,都急著想把房屋換現金。

 

當時才三十三歲的黃勇義,仍是跑單幫的「一劍俠客」。熟識他的人說,黃勇義看準了時機,拿出多年存下來的積蓄開始掃貨,最早先從三重、蘆洲、他最熟悉的區域開始進場,低價買進一些屋況條件差的房屋,再用小錢粉刷,重新裝潢、包裝後墊高價格出售,中間賺些許的價差。

 

黃勇義透過這種手法,一路從新北市買進台北市精華地區,才發現原來更大的魚在台北市。假設一戶新北市的房屋價差五十萬至一百萬元,台北市精華區的價差可以高達三百萬元以上。

 

黃勇義開始鎖定台北市中心好地段房屋,手法如出一轍。○六年時,光是大安區的房屋就高達五至六百戶,手上的房屋更是上千戶。沉重的房貸壓力下,黃勇義於是透過人頭戶高額貸款,以槓桿來操作。

 

從新北市炒到台北市 大安區四字頭以下「全掃」

 

 

了解內情的仲介說,黃勇義最常玩的就是,浮報成交價後再高額超貸,尤其○六年時,銀行爛頭寸多,借貸金額也浮濫,更造就了黃勇義大玩槓桿遊戲的背景。

 

假設一戶中正區公寓總價一千萬元,黃勇義直接透過人頭買下,並與熟識的仲介、代書合作偽造文書,將房屋成交價寫成一千兩百萬元,以當時銀行貸款成數八成來看,黃勇義可以直接貸到九六○萬元,頭期款等於只要四十萬元。

 

黃勇義再用二十萬元整修公寓,隨意包裝成看起來還不錯的裝潢,然後直接開價一三五○萬元出售,給人殺到一千三百萬元成交,扣掉二十萬元的裝潢費,中間賺了二八○萬元的價差。

 

黃勇義還不願讓裝潢工賺裝潢費用,他直接組成一個裝潢團隊,自己買屋、自己裝潢、自己賣屋,形成「一條鞭」概念的企業組織,完全不給外人插手賺錢。

 

到了後期,黃勇義一個人已經無法掌管所有的投資事業,他直接組成了炒房部隊,旗下以天義國際公司當作據點,他的妻子郭枝芬掌控資金調度、不動產標的買賣,助理劉亞陵負責聯繫人頭出面簽約,人頭江俊毅則負責看屋、議價,並找親友當他的人頭,再給這些人頭一些跑腿費。

 

黃勇義從○三年開始「掃」大安區房子,開出「二字頭」全買的豪語,一路到○八年金融海嘯爆發時,大家避之惟恐不及,只有黃勇義繼續掃貨,「大安區的房子不管條件、內容,即使是凶宅也可以,只要房價四字頭就買下來。」

 

這麼一掃貨,大安區再也看不到單價低於四十萬元的房子了,因為只要被他整理過後,單價立刻拉高出售,房價也在他掃貨出貨、一來一往中,平白墊高了好幾成。(本文節錄自415期《財訊雙週刊》



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