難解2指標 芝麻大廈、正義國宅 都更踩油門
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| 芝麻大廈與正義國宅小檔案 |
正義國宅 三圓正申請建照
〔記者徐義平／台北報導〕閒置數十年、且都更整合過程黑影幢幢，被視為台北市兩大難解的「芝麻大廈」與「正義國宅」都更案可望有解。其中吉美建設取得「芝麻大廈」逾九成產權，未來興建豪宅指日可待；「正義國宅」主導者三圓建設正在申請建照，預計最快明年下半年便可拆除舊建物。
芝麻大廈十三、十四樓產權原訂於去年十二月十一日由台北地院執行法拍，底價七億元，債務人是將產權信託給永豐商業銀行的委託人林益如，但卻在執行法拍前夕公告撤拍，相隔半年後，就在六月三日，該筆資產轉信託到吉美建設名下，使吉美建設持有比例大增。
芝麻大廈 吉美整合逾九成
吉美建設總經理林進輝證實，日前已接受十三、十四樓產權信託，且整合比例超過九成。
芝麻大廈都更案在二○○九年十月劃定，申請人是新北市議員李婉鈺的姊妹林益如（李從母姓），更新範圍包括北市仁愛段三小段684、684-1、684-2等三筆地號，土地面積約一二七五平方公尺（換算約三八五．六九坪），土地使用分區為商三特，平均容積率約六○三％，屋齡約三十六年，是地上十四樓、地下二樓建物。
根據地籍資料，所有權計有十一位，以吉美建設持有比率最高，約七十五．四％，另林益如除已信託與吉美建設的產權外，名下還持有十八％產權，其餘所有權人持有比率為○．一％至五．八％。
據了解，芝麻大廈早期是世仁營造負責人林志郎進行整合收購，林志郎其實就是新北市議員李婉鈺的父親，當初林志郎收購時，陸續將部分產權登記在女兒林益如名下。
都更業者指出，由去年原本要執行法拍的產權轉信託在吉美建設名下，推測林家與吉美建設應有達成某種默契，若加總雙方持有產權比例，合計超過九成，正好符合林進輝說整合比例超過九成。
芝麻大廈地處信義路燙金地段，之前有各方勢力競相卡位都更，甚至傳出槍擊事件。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，信義路沿線原本便屬於燙金地段，加上捷運信義線預計年底將要通車，若整合完成都更，未來應會規劃為豪宅，以日前信義路三段豪宅「勤美璞真」四樓，每坪成交兩百萬元以上價格，推估該都更案未來推出時，每坪至少兩百萬元起跳，總銷金額預計超過百億元。
〔記者姚岳宏／台北報導〕位於台北市信義路、安和路口的芝麻大廈，前身是風光一時的「芝麻酒店」，後來年久失修想都更重建，卻因產權複雜，加上改建後的龐大利益談不攏，遲遲無法整合，引來各方勢力介入，黑槍、暴力行為時有所聞，目的都是為了搶食這塊大餅。
利益誘人 屢傳恐嚇槍擊
兩年多前，當時還在世的四海幫前幫主賈潤年，曾以債務糾紛為由，率幫眾騷擾並要求新北市女議員李婉鈺的父親林志郎，將芝麻大廈低價出售，賈因而遭提報治平對象，被檢肅到案。
去年十月，新東陽集團老董麥寬成座車遭槍擊，警方查出竹聯幫葉姓會長涉幕後教唆，找槍手開槍警告麥寬成，目的也是為芝麻大廈都更利益。
但也有傳言，並不是葉某自己介入此都更案，而是另有幕後金主「委託」，甚至這「影武者」，在黑白道與政界關係都是一號人物。
檢警根據此情資追查，也懷疑過某大咖是真正教唆者，卻苦無直接證據連結，迄今仍在對「可疑對象」嚴密監控。
產權複雜 各方勢力介入
目前芝麻大廈整棟都是空屋，警方透露，芝麻大廈產權很複雜，每個地主都會主動或被動引進各方勢力，互相角力，有時「今日是被害人，明天就會找人出面變成教唆者」的情況也有。
華美建設張克東 叱吒六○年代
〔記者徐義平／台北報導〕前後超過十組人馬卡位整合的「芝麻大廈」，當年興建業主就是首創預售屋制度的華美建設負責人張克東，他叱吒六○年代，更是開創興建廣告樣品屋吸引房市買氣的先驅。
興建樣品屋先驅
根據文化部的台灣大百科全書記載，一九五○年因台灣經濟成長，都市人口逐漸密集，公寓開始盛行，一九六九年，華美建設張克東便首創預付訂金、簽約金的預售制度，開創台灣近二、三十年獨特的預售屋制度，這制度讓一般家庭能夠透過貸款的方式來支應大筆的購屋費用。
其實台灣早期建案均是「先建後售」，資本不夠雄厚的建商幾乎很難生存，但在張克東開始喊出「預售屋制度」的銷售手法後，台灣房市產生極大變化。
預售屋制度其實是以銷售「房價未來增值夢想」的方式，讓購屋民眾在興建期以少許自備款投資房地產，此模式不但讓張克東解除財務壓力，更讓他的房產事業扶搖直上。
不動產證券化集資
接著，張克東更以「不動產證券化」概念，打著「大眾集資專家經營」口號，喊出「你買我的，我租你的，五年以後統統是你的」用語，企圖營造花小錢便可獲得飯店持分，且由專業的建設公司負責經營，此手法一出讓張克東瞬間獲得大筆資金。
擁兩酒店一家百貨
巔峰時期，他除擁有華美建設外，名下還有芝麻酒店、財神酒店兩家五星級酒店、一家芝麻百貨（中興百貨前身）等，旗下員工超過一千名。
不過，取巧手法終究還是被股東識破，加上華美建設之後推出個案銷售成績不如預期，又遇上官司纏身，財務面臨危機，最終華美建設倒閉，張克東宣布破產，事業版圖瞬間幻滅。
龍麟整合15年無功 換三圓接手
〔記者徐義平／台北報導〕繼「芝麻大廈」傳出吉美建設吃下超過九成產權，可望興建豪宅後，另一台北市指標都更案「正義國宅」進度也傳出突破。三圓建設副董事長兼總經理王光祥指出，該案正在申請建照，最快明年下半年可拆除既有建物。
正義國宅坐落台北市忠孝東路三段上，鄰近捷運忠孝復興站，基地面積達一五二五坪，每坪土地行情至少八百萬元，產權持有人超過百位，其中以三圓建設持有比率較高、約二十五％。
一度發生地主遭槍殺
王光祥指出，「正義國宅都更案」已與地主達成相當共識，由三圓建設主導整合，目前正在申請建築執照，若再加計八個月時間的環評，預計最快明年下半年動手拆除舊建物，之後便可陸續規劃推案進度。
正義國宅都更早期的實施者為龍麟建設，但整合十五年始終無法取得共識，還一度發生地主遭槍殺事件，最終龍麟建設選擇退出該案，由三圓建設接手，期間王光祥陸續吃下產權，目前手握約二十五％產權，且已經取得住戶共識，進入都更後端程序。
業者推估，忠孝東路三段一帶，土地價值相當燙金，預計該案將走高端豪宅規劃，推估未來每坪推案價格至少二五○萬元，總銷金額可達兩百億元。
因「文林苑」事件後，都更條例進行大幅修正，更被大法官解釋部分都更條例違憲，促使部分建商喊出「都更已死」，多數都更案也陷入停擺，若台北市兩大最難解指標案能順利進入推案程序，無疑是對目前處於低迷的都更氛圍，注入一劑強心針。
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