2015-04-25

〔記者徐義平／台北報導〕實價登錄及揭露政策上路至今快三年，雖然提供不少民眾購屋時參考，但也出現有心人士疑透過「作價」手法來「膨風」房價；房仲業者整理出四大作價手法，不管是左手換右手、先買後拉抬等，目的都是墊高租金、炒高房價，這些有心人士才是炒房的最大凶手之一。

房仲業者舉例，以台北市信義計畫區某棟企業總部，在二○一二年底完工後，隔年一月出現一筆廿三樓的高樓層承租實價揭露資訊，每坪月租金達三七一九元、合計月租金達一七六萬元，超越台北一○一大樓的租金行情，一度登上實價揭露租金最高商辦王；但查證承租對象後，發現承租業者其實是該集團旗下的關係企業；這種手法可稱為「自家人承租自家大樓法」。

灌水灌出「鍍金」店面

作價還常見於店面買賣，尤其近幾年不斷有每坪千萬元金店面交易訊息傳出，以二○一三年揭露的西門町店面為例，該交易資訊其實是整棟六層樓的建物，總價約七千一百萬元，拆算一樓每坪行情約六八○萬元，但實價揭露卻出現千萬金店面，原來是總價全部灌進一樓店面，實際只是「鍍金」店面。這可稱為「特殊拆算價格手法」。

房仲業者還說，更有業者將店面交易的總價直接用來拆算土地價格，才能順利拼湊出千萬地價的聳動資訊；一般來說，店面買賣主要看的是租金投資報酬率，再以租金投報率回推店面價值，是相較準確的方式。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價登錄雖有助民眾了解行情，但透天等整棟產品並未要求拆算，很容易出現價格失真；另由於資料延遲公告，市場上不時出現登錄空窗期間對外放消息藉以拉抬價格之事，不只擾亂行情，也讓實價登錄的美意受到影響。

2013年10月17日

【劉曉霞╱台北報導】內政部實價登錄終於出現A級商辦指標大樓台北101的出租行情，台北101在7月有2筆租賃資料，分別是57樓和47樓，單坪租金各為3147元、2998元。不過，信義計劃區租金最貴的商辦不是台北101，而是以每坪3805元打敗台北101的遠雄信義金融大樓，承租方是遠雄集團關係企業。

精實新聞 2013-10-16 17:06:59 記者 林詩茵 報導

最新實價登錄資訊出爐，房仲業者統計，信義計畫區內的A辦大樓也出現租賃的登載資料，國內地標大樓台北101，在7月份出現兩筆租賃資料，分別為57樓單坪租金3147元，47樓則單坪租金2998元，不過最貴的租金行情並非成交在101大樓內，反倒是屋齡較新穎的遠雄信義金融大樓，單坪租金高達3805元，是目前為止實價揭露租金行情最高的商辦大樓。

信義房屋(9940)統計實價揭露資料發現，過去商辦大樓實際對外的租賃成交訊息並不多，即使在實價登錄上路後，因為國內的租賃需求不若東京、上海等一線城市活絡，因而可以參考的資料也相對稀少，不過從實價登錄資料可發現幾筆A辦大樓的租賃成交資料，其中台北市地標大樓台北101，有5筆租賃交易資料，分別位於45樓~61樓之中，平均租金單價約在每坪3100元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，101大樓陸續有一些早期的租客已經到期續約，根據登載資料顯示，61樓F室登載每坪租金為3160元，而承租方則為續租戶，截至目前為止，101大樓共有5筆租金資料揭露，研判這些揭露的資料中，有些應是屬於續租的狀況，由於目前景氣狀況表現一般，加上明年陸續有新的辦公大樓釋出，為了留住一些知名的國際客戶，在租金上或有些彈性空間存在。

至於A級辦公大樓目前租金最高的是遠雄信義金融大樓，共有3筆租賃揭露資訊，單坪租金水準從一坪3332~3805元不等，其中此次揭露的23樓，總租金176萬元，單坪租金水準為3805元，是目前為止A辦實價揭露的最高租金行情。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，過去幾年A級辦公大樓因為空置率偏高，因此屋主願意提供較多個月的免租金期或裝潢期給承租方，由於租賃實價登錄系統規定採用租約總金額除以總租賃月份，因此所換算出來的租金單價會比一般市場認知的單坪租金略低一些。

王維宏指出，由於明、後年有高達8萬多坪的A級辦公大樓會釋出到市場，包括聯邦育樂大樓、宏盛(2534)捷四聯開大樓、華南銀世貿大樓、合庫中崙大樓、富邦人壽敦南大樓、國泰A3置地廣場等，因此既有的A辦房東也戰戰兢兢，包括101大樓在內都希望能留住既有大房客。

信義計畫區A辦大樓租賃實價資料

資料來源：內政部不動產交易實價查詢網、全球資產管理公司彙整
製表：林詩茵
註：部分實價租金資訊，備註為未稅價

全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=1546755c-b459-4678-86ac-a8fb1059cbcf#ixzz3YL5sxmKy 
MoneyDJ 財經知識庫 

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新新聞 20130305 第1355期

億元店面 一月秒殺三間

去年下半年億元店面交易突然熄火，有趣的是一月份億元店面遍地開花。一月市場傳出忠孝東路四段九十一號頂好名店城Salad服飾店面，以總價二‧六一億元成交，權狀二十二‧八六坪( 騎樓四‧一七坪、公設九‧二九坪、室內僅九‧四坪)，換算每坪單價成交一一四四萬，打破去年元月東區明曜百貨商圈凌雲大廈一樓店面皮爾卡登單坪成交一○五七萬的店王紀錄。 

同時台大商圈羅斯福路四段七○號、戀戀台大捷運站出口一樓店面也驚傳天價成交，權狀十八坪，以一億五千萬出售，單坪價格八三五萬，也創了台師大店面行情新高。西區西門町成都路三十四號鐵板燒透天店面以一‧四億元成交，值得注意的是連冷門店面的安和路，一月陸續成交三間店面：敦南遠企商圈安和路二段一億八千萬元；仁愛國中對面七十九坪店面一億六千萬元；仁愛路、安和路口附近一間咖啡店成交二億二千萬元。 

東區店面投資客江醫師表示，一月份日圓快速貶值，許多有錢人憂心貨幣戰爭一旦開打，各國貨幣競相貶值，擔心錢會變薄，甚至會產生大通膨，於是先布局抗通膨的不動產，尤其店面還有租金收入，更是這些高資產客戶的最愛。 

• 第1355期

2013-10-10

預售屋像期貨 小博大炒高房價

〔記者徐義平／台北報導〕買一間成屋的總價可以操作十間預售屋，不少投資客以小錢博大錢。業者表示，目前常見的預售屋炒作方式，包括「紅單」（預約單）轉手，開案即完銷、立即推出第二案等，炒作情況最常出現在重劃區。

炒紅單、假完銷 營造熱銷假象

房地產業者指出，部分個案在未取得建照前，會採預約登記方式，以一份預約單十萬元不等的價格計算，部分長期與推案業者配合的投資客，便會同時取得多份預約單，再以一份十一萬至二十萬元不等的價格轉售，從中獲取利潤。通常來回轉手好幾次，也就是俗稱的「紅單」炒作，此時便會出現個案熱銷的假象，促使自住民眾也前往購屋。

第二種常見的炒作模式，則是「分期推出」。近幾年常見部分預售個案甫公開便傳出完銷訊息，沒多久再推出第二期，二期的開價則較一期調漲五％至十％不等。

業者解釋，第一期通常由建商、代銷或所謂的「粉絲」先卡位，創造「開案即完銷」的盛況，之後再推出二、三期等預售屋；此時，卡位一期的投資客便會出脫手中物件，價格通常較二期、三期便宜，但投資客仍有一定賺頭。

房產書籍作者sway指出，部分建案還會邀請名人代言，並配合團購與紅單方式，甚至是假日舉辦活動，吸引大批人潮前往，塑造出預售建案買氣熱絡的現象。

預售屋炒作現象，主要出現在重劃區，建商同時擁有多筆土地，透過不斷推案墊高房價，因此，中央銀行總裁彭淮南日前才會表示，預售屋就是房地產「期貨」，是促使房價飆漲的主因。

對於財政部不將預售屋納入奢侈稅課徵範圍，國泰建設協理陳仁澤指出，預售屋買賣要課所得稅，最高可課稅四十％，比奢侈稅還高；近年常傳出國稅局要求業者提供預售屋的「購屋名單與價格」，做為查稅依據。

建商互賣屋 藉「實價」炒房

行情一次漲2成 「蛋白區」嚴重

有心人士利用實價揭露炒高地區房價時有所聞，民眾應多查詢區域價格。唐郡威攝

【張菱育╱台北報導】政府實施實價揭露已1年多，但時有所聞有業者故意開高價，製造「假」成交價，將該區價格墊高，或利用實價登錄做假報高租金，以方便做假帳節稅，房仲業者呼籲，政府應建立更完善的登錄制度，以免實價登錄淪為炒房工具。

守護房屋董事長江守山指出，像是林口、新莊、五股區等房價都被炒高，以林口為例，房價從原本每坪12萬元，到現在新案開價每坪40萬元，而實際成交價則為每坪30多萬元。 
江守山透露，建商的做法是，若2家建商都有在同一區推新案，就以相同價格互相賣給對方產品，且皆完成過戶程序等，但在付款時就直接互相抵掉，根本沒有實際交易，做「假」成交價，且一次都墊高20%的價格，很快房價就被炒高2~3倍。 

謊報租金少繳稅

也有不具名業者表示，有看過做假帳的狀況，例如租一間店面實際月租50萬元，但是登錄到網站上卻寫80萬元，就可以節稅，少繳一些稅；或是同一個社區，同時有3個物件要出售，其中1戶以最高價賣出，因此拉高該區房價，讓另外2戶可以賣出好價格。
江守山提醒買方，尤其要注意房市「蛋白區」此種情況明顯，買方要注意實價登錄的價格是否有被墊高，避免被騙。因為登錄到實價揭露的政府資訊上，會讓一般人覺得較有公信力，但反而讓有心人士炒高價格，一再墊高蛋白區房價，明明人口沒有增加，反而房價一直漲，政府應盡快改善實價登錄策略，讓統計更完善，或是乾脆停止此系統，抑制炒作風氣。 

「政府縱容非法」

房仲公會全國聯合會理事長李同榮也說，以租屋為例，若雙方不透過仲介就可以不用到實價網登錄租金，但透過仲介租屋卻要登錄，等於鼓勵非法仲介不開發票就可以協助屋主逃漏稅，公會已多次向政府反應此狀況，但是政府卻沒解決，可說是縱容非法打擊合法。 

多比價避免被騙

台北市房仲公會副理事長鄭雅能說，現在不動產屬賣方市場，屋主想提高房價，因此會用實價登錄的最高價去談價，且包括邊間、高低樓層、是否有嫌惡設施、採光等，就算是同個社區每戶條件都不同，但是買方希望買得便宜，建議要多做功課、跟房仲詢價、殺價，較不會被高登錄的價格欺騙。 

實價登錄 小檔案

◎實施日期：2012年8月1日
◎揭露日期：每月1、16日
◎累計登錄件數：
●買賣 約40萬2800件
●租賃 約2萬594件
●預售 約9210件
◎優點：
●可查詢路段價格、交易資訊透明化
●可查詢不同類型產品交易量
◎缺點：
●有心人士恐做假成交價、做假帳
●去路段化，交易位置不夠準確
◎註：
累計登錄件數缺2013年6月上期統計資料、統計時間為2012年10月16日~2013年9月15日
◎資料來源：內政部地政司、《蘋果》採訪整理