嘉新水泥董事長張剛綸。 記者程宜華／攝影

張剛綸強調，嘉泥龐大資產將不侷限於開發及興建房產，更重要的是讓這些資產能夠活化、轉置，為股東追求最大的投資報酬。嘉泥已鎖定全球市場，搶進景氣復甦中美國及日本的土地開發，並在歐洲不景氣中危機入市，承接倫敦精華區段稀有建築。以下是訪談紀要：

問：「新嘉泥」與「舊嘉泥」最大的差別為何？

答：嘉泥今年成立滿60周年，一甲子正是一個新的開始。嘉泥從水泥產業起家，經過數十年發展，整個產業變化非常大，嘉泥投資水泥業的比重相當高，但已由生產製造轉型為投資控股，透過投資台泥及台泥國際，以及進入董事會參與重大決策，讓專業的經營者為嘉泥獲取更多的利潤；實際上，嘉泥在水泥產業不曾退出，而是以更高、更靈活的角度參與水泥業經營。

目前嘉泥總共投資台泥國際約港幣16億元（約合新台幣60.06億元）、約16.5%的股權，將全力支持台泥國際的布局與發展，深耕華南、西南地區。不論是透過自建及併購等方式，會繼續支持台泥國際在2016年達到產能1億公噸的目標。

圖／經濟日報提供

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同時，此舉也讓原本屬於嘉泥的廠區，得以做更有價值的利用，嘉泥經營層也有更多的時間，對此龐大且珍貴的資產，規劃出對股東最有利的策略。這就是新嘉泥與舊嘉泥最大的差別，未來的新嘉泥不會再將眼光侷限於水泥產業，而是追求股東權益最大化、活化資產。

問：所謂的資產活化與一般的土地開發有何區別？

答：資產活化包含一般的土地開發，但增加了資產轉置的概念，意即當現有資產不具備開發價值、開發計畫太長遠，但有更好的投資計畫需要資金時，便會處理該資產，換取資金，用以投資更具投資效益的資產。如此，也才不至於讓股東誤解公司坐擁金山卻不知運用。

基本上，直接開發或置換，主要即取決於何者可達到股東利益最大化，在決定置換資產的持有或開發時間，也會以此為考量。

例如，今年6月嘉泥出售桃園蘆竹土地後，隨後利用售地資金，買下淡水土地。

目前各大建商都積極在淡水地區布局，加上政府打算推動淡水河北側快速道路、淡江大橋、八里新店快速道路、輕軌捷運計畫、芝投公路等五大計畫，都讓淡水地區未來有極大的發展空間；嘉泥計劃在此地興建中高價位的大樓式住宅。反觀蘆竹土地為工業用地，短、中期開發效益不如淡水土地。

由於蘆竹土地總價值高於淡水土地的投資之用，因此今年只出售一半，另一半將在適當時機再處理，如此可讓現有土地置換，也可因購入蘆竹土地的建商開發土地，讓尚未出售的土地再增值。

海外投資 將瞄準美英日

問：能否具體說明現有土地資產的開發計畫？

答：目前已選定台北市嘉新大樓、北市博愛路、新北市淡水、桃園蘆竹、高雄市田寮、前鎮、岡山等七處，共17多萬坪的土地，做為短、中、長期開發標的。其中，淡水、蘆竹將在今明兩年進行，嘉新大樓將與周邊聯合開發「台北世紀城中城」，為未來市值高達千億元的大案，暫定為長期開發標的，其餘均為三、四年內開發的中期標的。

基本上，自行開發興建的案子，如為住宅用地，會直接出售，獲得資金再投資；商業用地則會著重在未來的長期租金收益。

例如，已在進行中的台北市大直美利華百貨東側五層樓的「茹絲葵大樓」明年7月正式營運，全部土地及營建費用、產權，嘉泥及茹絲葵食品各一半，除茹絲葵部分自用外，嘉泥所有部分全數出租給茹絲葵，年租金報酬率5%；日後雙方亦會循此模式共同興建高業大樓（主題餐廳），供自用及出租，以創造最大利益。

問：海外資產開發計畫為何？

答：嘉泥在資產開發中，比較缺乏的是短中期的投資案，因此打算在這一兩年內準備約1億美元（約合新台幣29.5億元），投入海外資產開發案。嘉泥今年上半年財報的現金部位約32.2億元，已可滿足海外投資需求，且不會造成嘉泥資源過度分散；海外投資重心以美國為主，日本東京及英國倫敦為輔。

主因在於隨著美國量化寬鬆（QE）退場的議題發酵，顯示美國經濟已走上復甦，未來房產開發前景可期，加上一直以來對於美國市場極為關注，將先透過確保利潤、由美方建後回購的合作方式來投資，再評估是否投資美方的合作公司，加大投資腳步。

日本方面，因景氣回升而看好商用不動產市場，將鎖定東京市區的精華地區推動都市更新案件，但僅會以個案進行三到五年的投資，並在投資回收時間及投資報酬率約20%的基礎上開發。

歐洲市場則是不同的考量，歐洲景氣尚未明確復甦，但大陸資金熱錢已大量湧進歐洲房市，出現投資機會。我認為，整個歐洲房市，投資英國較為安全，特別是倫敦精華區域的歷史建築，法令規定僅可內部裝修，不能更動外觀，但濃厚的歷史氛圍中，反而成為最搶手的標的。

這些建物在過去有錢也買不到，且價值逐年增長，具有稀有性，只能利用此時危機入市，鎖定標的物將以商用不動產、旅館等現有樓層為主。

城中城案 市值上看千億

問：「TAIPEI CENTURY CITY台北世紀城中城」的計畫內容及進度如何？

答：台北世紀城中城基地面積共計8,000坪，包含嘉新大樓現址的1,746坪及其他四塊周邊土地，嘉泥約占四分之一，預計建坪達6萬坪，形成時尚購物中心、智慧型企業總部、綠能豪宅、多媒體鐵塔、藝文廣場，是未來市值高達千億元的大案。

都更是由嘉泥主導，但嘉泥是以地主身分與其他地主合作，著眼於完成後長期的租金收益，而非短期的開發利益。原本計畫是超過10%的地主願意配合都更後，就向台北市市政府申請土地劃定，但嘉泥自行提高門檻為50%。目前四塊地中已有兩位地主同意，即超過50%，另外兩個區塊地主並未反對，只是地主旅居國外，所以還在等待。

現已先委託國內知名建築設計師姚仁喜規劃細部設計，預計在年底前，就能取得地主同意，完成協議，達到向市府送交都更計畫書的門檻。這個案子是目前規劃七個主要資產開發案中，唯一列為七至八年的長期開發計畫，將努力縮短期限，讓股東能夠儘早共享成果。

問：嘉泥尚有哪些瓶頸需要克服？

答：台北港與大陸聯合水泥兩件案子，是嘉泥必須要克服的瓶頸。在近幾年的努力下，這兩案可望在今年底雙雙獲得解決。

台北港部分，原先與基隆港務局簽定的合約中，有東砂西運和煤的最低保證運量。煤的部分，每年運量約250萬公噸，主要供給台電及台塑，處於穩定獲利的狀況。至於砂石部分，因台北港2009年12月11日起正式營運，租期35年五個月，依約嘉泥每年最低須支付東砂西運保證運量595萬公噸的管理費；近三年來，東砂西運量大幅減少，目前僅剩200萬公噸，嘉泥每年卻須繳交1億多元的管理費，已向台灣港務公司申訴降低保證運量，並與基隆港務局達成初步共識，年底前應有正面消息。

聯合水泥廠部分，是當初是為了強化與大陸地區的合作關係。嘉泥多年前與大陸江蘇省鎮江船山石灰石礦公司，合資設立聯合水泥廠，年產量為160萬公噸。不過，該廠十來年始終存在20%小股東的問題，侷限公司的擴張或售出。目前公司持有股權約80%，為求能夠自主，透過當地國有資產局與當地股東協商，現已談妥相關細節，進行最終收購談判，預計年底前將有機會完成收購。至於未來該廠的營運方向，還在討論。以上兩個投資案，這幾年間成為嘉泥的負擔，並侵蝕本業利潤，但今年底前可望解決，讓新嘉新元年順利展開；今年開始，有把握在資產活化啟動下，每年都賺錢，讓股東獲得最大投報率。