焦點評論:法拍早被惡勢力盤據(朱言貴)

 

2013年11月26日  
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法院人員藉職務之便買走好的法拍屋,留劣屋競標。單親媽莊明玉(圖)誤買法拍凶宅。資料照片

打零工撫養三名子女的單親媽莊明玉在不知情下買到法拍凶宅,又因貸不到款被迫棄標、賠錢,債權銀行大眾銀行表示「基於道義」,願給付莊女被法院沒入的39萬元,但遭莊拒絕,表明不接受銀行可憐她的這筆錢。

除了債權銀行不仁不義之外,法拍制度本身就是宇宙黑洞,必須徹底檢討改進,否則無法扭轉司法的黑暗面,莊明玉所碰到的現象,只是債權銀行的苛刻,這是冰山之一角,屬於國內銀行的通病,債權銀行把自己定位為當舖,疏於體認自身社會服務業的責任,俾追求與時俱進的胸襟。 
眾所周知,法拍屋的買受人,於房屋拍定之後,由於沒有物的瑕疵擔保請求權,因此其拍定價格,僅為市價的五、六成,而法拍屋不一定不佳,往往只因債務人做生意失敗,而財產遭受到法院拍賣的命運,所以在多數情況下,法拍屋多數由法院內的地頭蛇所拍走,這是對法院內的工作者額外之福利,令人髮指! 
換句話說,法院內不肖的法官、檢察官、書記官及通譯等,人人「見者有分」,透過自己的家屬及親友,經由「內線交易」之模式,取得法拍屋的所有權。也就是說,不肖的法官、檢察官、書記官及通譯等藉由職務上的機會,知悉法拍屋的良窳,自家人把好的法拍屋給拍走,至於劣等而味同雞肋法拍屋,則由沒有權勢的凡夫俗子們去競標。 

債權銀行為虎作倀

莊明玉今日的處境,債權銀行固然有其不是之處,真正的元兇還是法院本身,假設我們不能杜絕法院內的共犯結構,那麼治標不治本的後果,類似莊明玉的悲劇,還是會層出不窮地爆發,此乃必然的現象,蓋法拍制度盡為惡勢力盤據,沒有做到公平、公正及公開的地步,上游的法院黑箱作業不打破,債權銀行頂多只是下游為虎作倀之工具罷了。 

好康的都先被拿走

筆者從事法律實務工作30多年,深知法拍制度是玩假的,好康的法拍屋早就被法院內的地頭蛇所鎖定,莊明玉之流的一般民眾只好望屋興嘆,畢竟對於法院內的不肖法官、檢察官、書記官及通譯等人來說,「臥榻之側,豈容別人酣睡?」當然所有法院內的好處,應該由彼等所獨享,別人根本分不到一杯羹! 

空大法律課程教師 

 

大眾銀行:莊女申貸時 才知是凶宅
記者孫中英、修瑞瑩、凌珮君/連線/聯合報
大眾銀行昨強調,絕未故意隱瞞凶宅,不貸款的主因是大眾銀並未承接法拍屋房貸。總行已決定以「債權讓與」方式,負擔莊須向法院補足的卅九萬元差額。

 

大眾銀行是台南善化凶宅法拍屋的第一順位債權銀行,據了解,蘇姓原屋主一直有付房貸,去年九月一日,蘇母與蘇疑遭逼債,離家躲債兩天後,母子在房內燒炭同赴黃泉。

 

大眾銀行台北總行協理黃英哲表示,大眾銀事後聲請拍賣,銀行人員陪同法院書記官赴現場履勘,當時屋內還有蘇的父親居住,因此未進一步了解該屋是不是凶宅。

 

大眾銀是在莊明玉得標後付不出尾款,且赴其他銀行申請貸款遭拒,向該行申請貸款時,才知道房屋是凶宅,法院也在莊棄標後的第四拍特二拍公告中註記為凶宅。

 

大眾銀發言人張寒青表示,依規定銀行有告知責任,但銀行直到莊明玉上門要求貸款才知道房子是凶宅,絕無故意隱匿不告知。

 

張寒青說,買法拍屋與一般房屋不同,後者由買方向銀行貸款,前者由銀行先墊付屋款給法院,待買方取得房產所有權再辦貸款。由於法拍屋墊付問題多,很多銀行都不接墊付業務。

 

「對莊女士的遭遇我們深表同情!」黃英哲說,總行昨天開會認為,在房貸過程中,大眾銀在程序上並無疏失,「但道義上應照顧莊女士」,因此決定以「債權讓與」方式,負擔莊須向法院補足的卅九萬差額,「幫忙解決這個問題」。

 

張寒青說,大眾只承做一般房貸業務,並未承作法拍屋房貸,並在莊向大眾詢問時告知。

 

大眾銀行還指出,莊來申請房貸時,已建議她,若手上沒有資金「要找法院,以買到凶宅為由,爭取退還押標金」;因為過去的確有法院因為拍出凶宅,但在當事人爭取下,願意退還押標金的案例。

 

爭公義! 單親媽拒大眾銀退錢
記者修瑞瑩、周宗禎/台南報導/聯合報

本報獨家報導打零工撫養三名子女的單親媽莊明玉在不知情下買到法拍凶宅,又因貸不到款被迫棄標、賠錢,債權銀行大眾銀行昨晚表示「基於道義」,願給付莊女被法院沒入的卅九萬元,但遭莊拒絕。她說不接受銀行可憐她的這筆錢。

 

大眾銀行傍晚派代表帶著禮物到莊明玉善化租屋處拜訪,表明願意給錢;雙方商談一小時,莊明玉堅持,如果銀行沒有反省、表達對弱勢關懷的善意,「我不會接受大眾銀行的施捨。」

 

莊明玉當面質疑前來協商的大眾銀代表,法拍屋屋主前年自殺身亡,但一年後法院的法拍公告文件,完全沒註明該屋的狀況,承辦房貸業務多年的大眾銀行,怎會不知是凶宅?

 

她反問大眾代表,得知凶宅事後,她曾詢問管理凶宅的林姓律師,律師竟宣稱勘查法拍屋況時,還見過屋主(已亡故),「難不成律師當時看到鬼了」?但大眾銀行代表均未回應她的質疑,只不斷重申願意給錢。

 

大眾銀行昨晚發新聞稿表示,莊明玉接受還款,她得知後憤怒地說,她從未答應,大眾作法很不應該,「真要還的話,就還我那棟凶宅好了。」

 

「銀行看待弱勢是一種嘴臉,看待有錢人又完全不一樣。」莊明玉感慨財團家族能憑信用貸款買豪宅;但像她這種弱勢小老百姓,想買戶沒人要的凶宅,即使拿妹妹的房產抵押,銀行還是百般刁難,「我忘不了行員拒絕我的嘴臉。」

 

不少人打電話關心她,甚至要提供資助,莊明玉一概婉拒。她說,目前雖然待業,但不希望大家捐錢,她不怕吃苦,只要有工作就好,請大家關心比她更可憐的人,「我雖然窮,但我要給孩子做榜樣」。

 

莊明玉說,已經從積蓄落空的人生低潮走出來,如今已不在乎這筆錢,只想喚回公義。

 

買法拍凶宅銀行拒貸款 單親媽儲蓄泡湯  

 

單親媽媽莊明玉與子女擠一個房間,買法拍屋卻買到凶宅,她不希望再有弱勢受害。
記者周宗禎/攝影
打零工撫育子女的單親媽媽莊明玉,為給家人一個遮風避雨的地方,省吃儉用八年存了四十多萬買法拍屋,不幸買到凶宅銀行不願貸款,她被迫棄標;擁房夢碎,多年積蓄也沒了。

一度想自殺 女兒抱她哭

莊明玉一度承受不了這個打擊想要自殺,女兒抱著她痛哭:「錢可以再賺,媽媽只有一個!」親情支撐她度過低潮,並決定說出自己的不幸,「希望不要再有下個受害者」。

四十五歲莊明玉多年前離婚,帶著三名子女在台南善化區租屋,自力生活。雖然家貧,但孩子乖巧懂事、功課好,是她最大安慰,「我告訴孩子我們不靠別人,沒什麼好丟臉!」

母子三人擠一房 存45萬

莊明玉的租屋下雨就漏水,為省錢她捨不得修;房間少,她和八歲女兒睡張床,高二的兒子打地鋪,三人擠在一間房。雖然孩子從沒抱怨,一家人省吃儉用,存下四十五萬元,就想有個自己的窩。

「我們沒錢,只能買便宜的法拍屋」,莊明玉說,今年中到法院探詢,想給家人一個屬於自己的窩。代辦業者開價八萬元幫她代辦,為省錢,她決定自己試試看。

 

小女兒指著右側地上的毯子說,「那是哥哥睡的地方,我睡中間的床、媽媽睡左邊」。
記者修瑞瑩/攝影
二百七十萬得標 才知是凶宅

 

莊明玉相中位在善化的一間舊透天厝,之前已法拍三次都流標。全家人看屋好幾次,編織著有自己家的美夢。法拍當天,她以兩百七十萬元標下,興奮地和女兒擁抱,兩人又叫又跳,沒想到是噩夢的開始。

法院要求她先繳四十五萬,剛好是她全部積蓄,餘款七天內要補足。她跑了至少六家銀行貸款都碰壁,其中包括聲請法拍的這家銀行。直到後來有行員告知「這是凶宅不會有銀行貸給妳」,她才知道屋主母子半年前燒炭自殺。

莊明玉向法院表示「凶宅借不到錢,付不出餘款」只好棄標。法院要求她補足下一拍的差額,沒想到法院在下一拍時註記「凶宅」,房屋得標價金大降,以兩百卅一萬元賣出,差額卅九萬要她負責,莊只領回六萬。

決定住凶宅 銀行拒貸款

她表示,一家人曾討論就算住凶宅也沒關係,「大家能在一起就好,只是萬萬沒想到,沒有銀行願意貸款」。

「我知道錢要不回來了,但希望別再有人受害。」莊明玉說,買法拍屋的,多數是買不起好房子的弱勢者,卻得遭受如此折磨,「制度不能改嗎?」

【2013/11/22 聯合報】



單親媽控訴:銀行自己法拍卻拒貸  

 

 

莊明玉與家人租住處客廳只有簡陋家具。
記者周宗禎/攝影
台南地院指出,目前法令並沒規定法拍屋要註記是否凶宅,但若知道就會註記;莊婦買的法拍屋雖是第四拍,因無人投標法院不知道是凶宅,莊婦既然告知,只好註記。

「公家、私人的銀行都問遍了」,買法拍屋卻落得積蓄全無的莊明玉說,她至少曾向五家銀行洽詢貸款,甚至包括當初向法院聲請拍賣這間房屋的銀行也都拒絕。她和這家銀行分行人員理論,「自己法拍都不貸」,還打電話到台北總行,還是不貸。

莊婦說,一開始銀行都未告訴她原因,只說「資格不符」,她一直以為是自己財力不夠,銀行擔心她後續還款能力,直到最後她詢問台南三信,對方才告訴她,「那間房子是凶宅,不會有銀行要貸給妳」。

她不死心又找專門代辦貸款的業者幫忙,業者後來告訴她「銀行間都有連線」,一家不貸其他家也不可能貸給她,她才死心,但她沒想到,她誠實告知法院真相,卻落得這種結果。

 

莊明玉與家人在台南的租屋住處,夾層天花板在莫拉克風災後就破損漏水至今。
記者周宗禎/攝影
台南地院行政庭長李杭倫表示,法院不負瑕疵擔保責任,除非鑑價業者註記是凶宅,法院疏失未註記才負責;莊女買的善化法拍屋,一開始鑑價業者就未查出是凶宅,「法院的處理並無缺失」。

李杭倫表示,雖然沒規定要註記凶宅,但為避免民眾買到凶宅無法貸款,法院會要求鑑價業者到場鑑價時,查明是否為凶宅並註記,但即使如此,若債權人(銀行)不如實呈報給法院,還是無法從資料知道房屋為凶宅。

銀行業者說,債權銀行即使知道法拍房屋是凶宅,基於保障債權,不可能主動提供相關資訊,民眾購法拍屋還是要多打聽。

銀行業者說,凶宅、路衝或廟旁的房子,通常都很難貸款;因為這類房子價值只跌不漲,萬一貸款人付不出貸款,拍賣房子的價金常抵不了原貸款,特別是貸款人是經濟弱勢時,更難貸款。

【2013/11/22 聯合報】

 

新聞眼/不必註記 法院無責 這合理嗎?  

 

法院民事執行處查封拍賣債務人的房子,書記官通常會到現場履勘,詢問債務人關於房屋標的現狀使用情形,若有特殊狀況會註記在公告上,但這並非「義務」,也未有相關的法令課責規範,導致資訊不透明甚至被隱瞞,形成民眾購買法拍屋的風險。

依照強制執行法規定,法拍屋的買受人是沒有物的瑕疵擔保請求權,也就是說,民眾標到的法拍屋如果有瑕疵,例如海砂屋、輻射屋或凶宅,無法向法院請求損害賠償。

法界人士認為,這條法律已不符時宜,因為房屋買賣是人生重要的大事,民眾信賴法院貼出的公告購買法拍屋,如果法院貼出的公告沒有充足資訊,導致民眾買到嚴重瑕疵房屋,法院卻不負責,並不合理。

熟悉拍賣運作的法院人士指出,法院民事執行處在查封債務人的房屋時,書記官到查封現場,會初步查驗房屋標的有無異狀,也會詢問債務人房屋是否為海砂屋、輻射屋或凶宅等,但若是債務人不在現場,因為法律未課予法院查證的義務,書記官不見得會再繼續調查,也就未在公告上註記房屋瑕疵事項。

法界人士認為,正因為未課予法院執行處查證法拍屋瑕疵的義務,導致書記官執行時產生模糊的空間,甚至衍生惡意舞弊,故意不在拍賣公告上註記房屋重要事項,或是疏失漏未登記重要事項,司法機關應該正視問題。

【2013/11/22 聯合報】



看問題/房財兩失 銀行隱匿 只能認了?  

 

打零工的單親媽媽用八年的微薄存款,想為家人買一戶遮風避雨的家,沒想到被法拍制度打敗,不僅買房夢想成泡影,還賠上辛苦攢下的積蓄,對這些在社會底層自食其力打拚、只圖有個安身立命小窩的弱勢者來說,情何以堪?

單親媽媽一人撫育三子,辛苦可想而知;但她鼓勵孩子,窮要窮得有志氣,只要靠自己、肯付出,必得回報,美夢終將成真。

但因不諳法拍屋的遊戲規則,買房過程她看盡銀行臉色,最後落得「房財兩失」;沮喪、難過差點要了她的命,但她最後選擇認命,只怪自己事前沒做好功課,把事情說出來,只為了不要再有下一個受害者。

真的是單親媽的錯嗎?凶宅是銀行界避之唯恐不及的重大瑕疵,單親媽在不知情的情況下,以「無瑕疵」的價金拍下房屋,最後一拍因揭露凶宅資訊價金大減卅九萬元,這筆差價竟要善意的單親媽埋單,合理嗎?

其次,單親媽急於貸款繳付法拍屋餘款,回頭向債權銀行申貸遭拒,不合常理。莫非債權銀行早知法拍屋是凶宅而不願放貸?否則沒道理不賺這筆利息錢。

凶宅資訊遲未浮上檯面也啟人疑竇。單親媽問遍多家銀行才被告知買到凶宅,對各銀行均不貸款的理由恍然大悟,最後法院也依她的資訊註記。

法院代債權銀行拍屋,全靠銀行提供房屋資訊。法院沒有凶宅資訊,基於保護買受人,有必要加強徵信能力和內容。

銀行交法拍屋給法院前,須經鑑價師到場現勘屋況,還得說明債權人放棄貸款、房屋的理由,但為了確保債權日後能順利脫手,即使得知是凶宅,在法拍制度的保護傘下,往往不會拿石頭砸自己的腳,隱匿資訊成了常態;萬一買受人事後發現,也只能自認倒楣。

單親媽誤買法拍凶宅的凶宅事件,讓人聯想就是照這套劇本搬演。

【2013/11/22 聯合報】



向原債權銀行求償…難  

 

莊姓女子買到法拍凶宅,無法貸款只好棄標,還要負擔下一拍所拍定的差額,能否向原債權銀行求償?法界人士認為,必須證明債權銀行有故意隱瞞凶宅的過失,舉證難度較高。但買到凶宅者,求償幾乎都勝訴,買方有正當理由主張撤銷,不用負擔差價。

台南市律師公會前理事長吳信賢表示,法院拍賣的房子是凶宅,若債權人(銀行)和法院知情,在拍賣時都有告知義務。透過法拍買到凶宅,棄標還要負擔差價,很不合理,「相信沒有人可以接受。」

吳信賢說,依照強制執行的一般棄標處理,如果主張棄標合理,就可撤銷拍賣,不用負擔差價,更何況凶宅不僅影響購買意願,價格也有很大的差距,如果法院在強制執行上不考慮這一點,就很不公平。

吳信賢表示,棄標者付的差價不歸公,而是流到債權人的口袋,是幫債權人賺錢。法院拍賣前未能查明是凶宅,讓買方吃了虧,基於保護買受人的立場,為什麼不能撤銷拍定,讓買到凶宅的人全身而退。

法界人士表示,莊女也可向原債權銀行求償,關鍵是法院一拍時未註記凶宅,卻在第二拍時加註,資訊從何而來?若能證明是原債權銀行提供,就有機會證明債權銀行隱瞞資訊的過失,打求償官司才有勝算。

【2013/11/22 聯合報】

 

立委罵:法拍屋 內行人才能玩  

 

「太不公平了!」立委陳亭妃表示,民間房產交易都要求賣方必須揭露凶宅資訊,但法拍屋等同賣方的法院卻不必負此責任,對買屋的弱勢民眾來說很不公平,她將督促修法。

陳亭妃表示,莊女購屋案最離譜的是,法院原未註記凶宅,莊女發現告知法院要棄標,法院竟在下一拍註記,差價還要原得標者負擔,「前後標資訊揭露完全不對等」,損失要一個弱勢者完全負責,實在沒道理。

她表示,民眾過去常有買到凶宅吃虧的情況,在立法院的努力下,民間房屋交易已有保障,不僅買方可有價金補償,賣方也可能因為隱瞞資訊吃上詐欺官司,法院不能以一句「不負瑕疵擔保責任」就例外,讓法拍屋變成只有內行人才玩得起、外行人就倒楣的交易。

陳亭妃說,即使法院很難查證凶宅,也很難證明債權人是否刻意隱瞞資訊,但法院仍應有責任提醒投標人,例如投標前請投標人先向銀行查詢標的物能否貸款等,都可以避免弱勢吃虧。

【2013/11/22 聯合報】



聶建中玩法拍屋 大賺合法暴利



記者:顏瓊真

貧窮是聶建中早年揮之不去的緊箍咒,卻也成為他賺大錢的原動力,奉行「有土斯有財」觀念的他,介入法拍市場,標下7間房子,當起「包租公」。

我第1次介入法拍屋市場,第1間房子,在短短2個月就獲利40萬元,讓我見識到法拍市場是可以合法賺到暴利的地方,從此就迷上看房子的樂趣。」淡江大學前財務金融學系系主任聶建中,沒有辱沒他4個碩士、1個博士學位的高學歷,名副其實是個「教授級」的賺錢高手。
 

為家人買殼 涉入法拍屋有好的開始

聶建中談到,1996年從美國學成歸國,身為長子的他,為了讓家人擺脫貧窮的租屋命運,決心用他在美國一邊唸書,一邊開電腦及貨運等2家公司所賺到的1千萬新台幣,幫台中的家人買個遮風蔽雨的殼,但他並不想買太貴的房子,希望「俗擱大碗」,而在1997年接觸到法拍市場。

聶建中發現,因為台中建商蓋太多房子,導致空屋太多,法拍屋常是1拍、2拍、3拍,甚至還有些慘到5拍的情況,顯見那時房地產的景氣有多差,加上法拍屋的競拍者並不多,因此,「貨源」多到可讓人「挑精揀肥」。
 

買法拍屋 先了解每一拍價格

你可以想像5拍的慘狀嗎?聶建中說,要做法拍屋的人,一定要知道每一拍的價格。依據行之有年的拍售價,1拍大約是被法拍房子市價打8折(1×0.8=0.8),第1拍沒拍掉,就進入第2拍,這時公告的標售價又打8折,變成(0.8×0.8=0.64),依此類推,3拍就是0.512,約等於市價打對折,而第4拍就變成0.4096,至於第5拍,只剩0.32768。

他說,以前有5拍,導致很多人從法拍屋市場大撿便宜,後來,因為屋主的權益受損過多,輿論的壓力過大,目前規定只到3拍,但3拍還是沒拍掉,下一回再拿出來拍,就依據3拍的價格做減價再拍。但假設市價1千萬元的房子,你只花一半的錢拍到,等個幾年,房價反彈,就算只漲回至7百萬元,還是賺很多,難怪會吸引人。

不過,投資人要注意的是,法拍市場是現金交易,除了當初投標所繳的20%保證金外,得標後7天內,就要補足80%差額,若手中沒有一筆足額的現金,是很難玩這個遊戲的。

1997年7月第1次進場,在3拍過後,他以280萬元拍到1戶有住家的房子,後回美處理一些事而離台,沒想到家人來電說,那戶人家到家裡來哭哭啼啼,不想搬走。聶建中要家人等他回來再說;9月回來的聶建中,最後把房子賣回給跟親戚湊到錢的那家子人,成交價為320萬元,短短2個月就獲利40萬元。
 

合法暴利 投資獲利誘人

他撥了撥算盤,280萬元的本金,2個月就賺40萬元來說,第一次出手的投報率高達14.28%。

第一次出手,輕輕鬆鬆就賺進大把鈔票的經驗,讓他見識到「人不願意搬走,也可以賺差價。」體認到法拍市場就像財務學上所講的「無風險套利」,是個可以合理賺取暴利的地方。

以「食髓知味」來形容自己迷上法拍屋的聶建中說,「那時只要有時間,就買(法拍屋),前幾年(2002.08)沒當系主任之前,每年寒暑假就回台中玩法拍屋。」聶建中說,那時的寒暑假,除了帶遊學團外,剩餘的時間就到處去看房子,有買有賣,也有留著出租的,像目前,他手中共有7間台中的房子在收租金,所以他也是個「包租公」。

談到這7間房子,所在位置可都不差,大都位在台中房價最貴,有豪宅聚落之稱的台中七期周邊,10年前無心插柳,「挑精揀肥」的戰利品,沒想到10年後,從B級的地段,反而變成A級精華地段,證明他的眼光獨到。

網路泡沫時危機入市 獲利翻倍

這7間房子中,以位於台中港路新光三越對面的青海路上,距逢甲商圈約一半路程的一棟3層樓的透天房子最值錢;他說,地坪48坪、建坪100坪,共有10間房間,3個浴廁,當初以270萬元拍到,剛開始「還息不還本」,現在「本息攤還」,繳了10年,已經快付完,他很興奮地說:「房子就要完完全全屬於我了。」
聶建中說他很幸運,剛好搭上政府祭出2千億元低利房貸的第一波,利率才3.025%,每月利息支出約1.6萬元,而房子租給別人,每月收的租金是2.5萬元,扣掉利息,每個月還多出9千元,等於是房客在幫他繳房貸外,還倒賺。

他還發揮財金系教授的專長,在財務槓桿方面,可算得精!像拍到房子後,要不要貸款?他說:「如果有好利率,就貸,不然就付現。」言下之意,銀行想多賺他的利息錢,恐怕很難。

最讓他洋洋得意的是,買的那一年是2000年「.COM(達康)」網路泡沫化的一年,房市正處於谷底,才有辦法撿到便宜貨,用270萬元的低價拍到,他透露,去年透過鑑價,該棟透天房子的價格已超過1千萬元。
 

買屋慢慢等、慢慢揀

不過,怕別人罵他太臭屁,聶建中表示,「這7間房子,大都是小房子,這10多年來,都是合理賺到夠高的增值利潤。」他也怕國稅局找上門,直說,有些是跟朋友合資。

10年只買7間房子,跟一些專拍法拍屋的「海蟑螂」相比,簡直是「小巫見大巫」,但他有一套「慢慢等、慢慢揀,終會揀到好東西」的買貨原則。

聶建中說他畢竟不是投資客,又不是要「掃一堆貨」,所以,有機會就看,也不會搶著買,有好貨再出手,自然不怕掃錯貨,抱了一堆斷頭貨,最後因資金軋不過來,反而被斷頭。
 

法拍屋風險大 多加評估及心理有準備

買法拍屋還有個風險,萬一是碰到法院「不點交」的案件,難免就會有「占住戶」賴著不走,要你給一些「搬遷費」的陋習。聶建中也碰到過一位開計程車的現住戶,稱說很可憐等等,不疑有他的聶建中,那時還想找人幫忙,等發現不是那麼一回事後,換他火大,用了方法讓他搬走。

難道不怕「占住戶」搞破壞,如最常見的是把水管灌水泥「封住」,或破壞門窗等等?聶建中說,「絕不妥協!我都做好最壞打算,頂多再花1、20萬元,重新拉管、重新裝潢。」而雖然預留這樣的空間,他說,迄今還沒碰到過。

他倒是碰到過去探看房子時,地面散落一些人骨的照片,似乎是人為,想製造「鬼屋」的印象,嚇阻別人去投標,但他可不是被嚇大的。此外,他也說,「夠好的商品,便宜就買!」
 

台北玩法拍屋 挑戰比台中大

不過,在台中玩法拍屋「遊刃有餘」的聶建中,卻在台北踢到鐵板。2003年時,曾相中一棟位於復興南路的法拍屋,當時,附近市價一坪約30萬元,他預估,得標價格可以再低一點,結果,因出價過低而被別人截足先登;另一回,他中意中山北路的房子,每坪出價20萬元,但別人出價25萬元,他有點懊惱地說:「北部的法拍屋比較難玩,怪我出價太保守了。」

話雖如此,他可沒打消鬥志,只要準備教材累了,他就上網掛到各法院的網站,尋找法拍的標的,並一一記錄下來其位置、地址、坪數,如果隔天恰巧要到附近辦事情,他會像排行程般列入行程,哪一時段看哪間,哪一空檔又可繞過去眺望哪一間,一切都在他的計畫中,尤其今年8月卸下系主任後,以後看屋的時間會更多。

這時,他又洋洋得意說,「要玩法拍屋的,如果沒有摩托車,先天上就遜了一半。」因為摩托車的機動性,讓他想到哪裡,就到哪裡,隨時都可以看房子,所以,他說:「我最大的興趣,就是看房子。」

如何看屋?是門大學問,很多查封的房子有封條,常是不得其門而入,聶建中說他常跟弟弟去看屋,碰到封條,還是有破解之道,如用信用卡的卡片,可以不破壞封條的完整性,輕輕刮開封條而進到屋內,但此道,僅止參考,不強烈建議,其次倒是可以跟大樓的管理員或警衛打聽。若管理員有鑰匙,試著拗,他是教授(有社經地位,易取得信任),想自住,能不能上去看看房子屋況。

可跟大樓該房子的對面、上下鄰居打聽。像他有回看林森北路的小套房,雖然鄰居是鶯鶯燕燕,他照樣敢打照面,進去看房間格局。若警衛不給進,至少要問明房子的方位。他個人雖不信「風水」,但風水是「科學+人心」,要了解想拍的房子,陽光、通風與否,跟未來的賣相,或出租的難易,都有關聯。若無法進入看屋況,至少要在外圍多繞繞,了解其周邊環境及生活機能。


教戰手冊

優遊法拍屋市場10多年,聶建中有一套教戰策略,對一些想入門者,可提供一些經驗談。

如何入門?他認為:要有興趣。把看法拍屋當做興趣,這很重要。弄懂法拍的流程及相關規定。坊間書籍很多,可買一本工具書。設定投標的區域。並針對該區域的房價相關行情,做很詳細、完整的市調,包括過去的歷史成交行情、現在的成交行情。

要肯多看房子。像他摩托車騎著,大街小巷,按照他設定的「房子地圖」,有空就看房子。注意法拍資訊。有些專做法拍屋的人,出版法拍雜誌,有照片及方位等,可訂閱參考,或勤上法院網站,台北地區有分台北、 士林及板橋3個法院。

理財周刊 發行日期:2008/11 刊號:429

 

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