2014-09-01

記者徐義平/專題報導

房市警訊現蹤?近期台南、宜蘭等地區的法拍公告分別出現蓋到一半的「爛尾樓」、建案接待中心等遭法拍。法拍業者指出,法拍市場通常是反映半年前或是更早的房市景氣參考指標,若出現「爛尾樓」類型的法拍物件,推測可能是少部分實力較薄弱的在地業者,因房市買氣遲緩,導致撐不下去。

  • 遭到法拍接待中心位於台南市新營區民生路、金華路口,接待中心為1樓,坪數約43.28坪、土地面積約564.65坪,法拍底價6061.6萬元。(翻攝自司法院法拍公告)

    遭到法拍接待中心位於台南市新營區民生路、金華路口,接待中心為1樓,坪數約43.28坪、土地面積約564.65坪,法拍底價6061.6萬元。(翻攝自司法院法拍公告)

  • 部分地區陸續出現蓋到一半便停工遭到法拍的「爛尾樓」,宜蘭縣蘇澳鎮某一工地,原本預計興建13棟連棟透天厝,每棟建坪30.33~61.26坪,合計基地面積406.26坪,法拍底價4815萬元。(寬頻房訊提供)

    部分地區陸續出現蓋到一半便停工遭到法拍的「爛尾樓」,宜蘭縣蘇澳鎮某一工地,原本預計興建13棟連棟透天厝,每棟建坪30.33~61.26坪,合計基地面積406.26坪,法拍底價4815萬元。(寬頻房訊提供)

小型地方建商 抗寒力弱

根據司法院法拍公告資料,遭法拍的接待中心位於台南市新營區民生路、金華路口附近,接待中心為1樓,坪數約43.28坪、土地面積約564.65坪,法拍底價6061.6萬元,債務人是三瑪建設與一位自然人。

至於蓋到一半便停工遭法拍的「爛尾樓」,則坐落於宜蘭縣蘇澳鎮,原本預計興建13棟連棟透天厝,每棟建坪30.33~61.26坪,合計基地面積約406.26坪,法拍底價為4815萬元,債務人為誼錦國際建設與兩位自然人。

寬頻房訊指出,其實近兩年各地陸續有不少小型建商因撐不下去而資產遭法拍,尤其是中南部地區,推測因是想搶搭房市熱潮順風車,卻未有完善的財務規劃所造成。

此外,近幾年也有部分精華區的知名大樓遭到法拍,包括北市太子敦南大樓、三陽忠孝大樓及台中市的廣三SOGO百貨等,均是因為業主財務問題,導致精華區資產落入法拍市場。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,高總價與偏遠地區的大型標的若無完整配套,一有閃失很容易流入法拍,不過這類產品資金與技術門檻雙高,能接手的業者也絕非泛泛之輩,因此有心投資者往往能以優勢價格取得標的,也成為另類房地產的投資顯學。

2014-09-01

記者徐義平/專題報導

2009年金融海嘯過後,房市掀起一波大多頭格局,也連帶提振法拍市場買氣,頓時解決不少精華區的「爛尾樓」,不過,仍有部分法拍物件始終久拍不掉,甚至淪為流標多次的「萬年流當品」,其中最著名的要屬5年內標售5次、法拍4拍,仍舊流標收場的歌林新莊購物中心。

標售法拍共9次 均流標

根據寬頻房訊調查,目前久拍不掉的知名法拍物件,分別有歌林新莊購物中心、僑福花園廣場1樓與地下1樓、呆帳大王陳由豪的內湖保護區土地以及信義計畫區豪宅「國王與我」地下1樓等,多數是業主因財務危機,抑或是超貸,拿資產來抵債的結果。

以歌林購物中心為例,因歌林發生財務危機,因此提出重整償債計畫,陸續處分名下資產,其中興建到一半的歌林購物中心,是最受矚目的資產。

2009年7月該標的開價60億元公開標售,最終因無人投標而以流標收場,2010年又連續公開標售4次,底價從60億元一路調降至38億元,降幅高達約36.67%,不過,均無人投標,之後便落入法拍市場,台灣金服8月27日執行該標的第4次法拍,底價28.94億元,相較5年前公開標售價格,底價已經腰斬,但依舊流標。

屢拍不掉 標價腰斬

寬頻房訊表示,造成法拍物件多次流標的原因多為拍賣價格過高、產權不完整或產權有問題。由於此類型案件不是使用條件受限,便是後續處理麻煩,通常讓投資人卻步觀望,導致案件流標收場。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,此波房市多頭,的確讓部分流標多次的法拍物件找到主人,包括產權複雜的百萬豪宅始祖「致和園」、前台鳳總裁黃宗宏陽明山豪宅(內有家族祖墳)以及迪化街祖厝等,最終均陸續標脫。

此外,拍不出去的物件除總價問題外,個案若開發到一半,接手者難以處理也是一再流標的主要原因,換言之,接手後有無後續的開發獲利,才是脫標與否的關鍵。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,歷經多次流標的物件,大多有缺乏開發價值、產權問題複雜等問題,已經不是單純價格的問題,除非價格真的夠便宜,或者產權有辦法順利整合,可能才有機會順利標脫。

2014-09-01

記者徐義平/專題報導

南山人壽1月買進、4月解除契約的逢甲夜市附近逾2000坪土地,竟落入法拍市場,預計9月3日由台中地院執行第一次法拍,底價15億5840萬元,拆算每坪底價約70萬元;法拍業者指出,該標的推測是買賣雙方契約出現糾紛,為保障違約金給付,南山人壽提出法拍要求,未來不排除由南山出手拍下土地。

寬頻房訊台中分公司副總經理張謙溎指出,該法拍土地原本是南山人壽向大娛國際及4位自然人地主購買,當時購地總價約12.24億元,預計興建有商場、旅館的複合式商業大樓,也是南山人壽宣布搶進逢甲商圈的重要一步。

聲請法拍 進可攻退可守

不料,4月時,南山人壽突然公告解除購地契約,原因是契約相對人違反契約規定,直到今年8月,才由台中地院公告執行該標的法拍程序。

該標的坐落於台中市西屯區,為寶慶街50巷、福星路、福星路654巷、河南路二段301巷等所圍成的街廓,土地面積約2225.49坪,土地使用分區為停車場用地,現況為鐵皮圍籬圍住,裡頭雜草叢生,此次法拍底價15億5840萬元,相較於1月購地總價12.24億元,多出3.34億元。

法拍業者分析,南山人壽聲請該標的執行法拍,除保障違約金的支付外,也有機會透過法拍市場奪回該標的,可謂進可攻、退可守的策略。

信義全球資產管理公司經理王維宏表示,逢甲商圈周邊近期旅館林立,不過目前新開的設旅館主要集中在福星十二期重劃區周邊,包括「星享道」、「文華道」、「KUN HOTEL」 等。

而本次法拍的土地位在河南路以外,屬逢甲商圈外圍,商業氣息相對較淡,不過因基地大,採取商場及旅館複合式經營,可提升集客力道。

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