熱血流成河

鉅亨網記者王莞甯 台北　　2016-03-26  12:49　

去(2015)年因中信金信義區舊總部交易案，使僑外資投資台灣不動產金額創新高。信義全球資產統計自2007年-2015年外資投資台灣不動產情形後發現，累計投資額已超過830億元，交易案件地點多位於北台灣，而自2013年後，外資購置項目則出現土地開發案，與2007-2013年清一色以私募基金公司，並以零售為主的交易情形截然不同。

信義全球資產指出，2007年到2015年的投資金額呈現凹形曲線，而在2008年發生金融海嘯後，投資金額在2009年來到低點，再逐步爬升到2015年230億元的新高點，除了有史上總價最高的中信金原信義總部大樓土地持分交易案151億元的成交額外，去年的成交件數也創歷史新高。

信義全球資產推測，受2009年調降遺贈稅率且房地產走高影響，富人將資金匯回投入不動產，索性成立英屬維京群島商購入不動產，在房地合一稅上路前還可利用維京群島商名義節稅，因此帶動去年僑外資投資房地產創高的情形。

台不動產價格飆升 租金收益率反缺乏競爭力

其中，2013年後僑外資成立的英屬維京群島公司大舉投資不動產，反觀私募基金的投資件數卻減少，推測應是不動產價格爆漲，而租金收益卻未同步調升導致不動產年化收益率多在3%以下，和國外動輒5-6%收益率相比，缺乏競爭力，澆熄外資基金投資的熱情。

從交易屬性來看，因私募基金多以短期投資獲益或長期收租利益為考量，2013年前多屬純辦、零售、廠辦，用途以收租居多，另外不乏持有數年後出售獲利的案例，如CPI Asia T-Mart Limited取得亞太經貿廣場2年後，即出售與新光人壽。

反觀2013年後，開始出現土地交易，購買者清一色全是英屬維京群島商，多屬鮭魚返鄉的僑外資，最典型就是紡織大王宋良浩成立的英屬維京群島商虹光國際資產管理公司，買地是為了自家建築推案；英屬維京群島商善淵國際(股)公司向長虹建設帶興建合約購入內湖土地，也是準備興建廠辦推案銷售；中信金舊總部案更是大型土地開發案，由英屬維京群島商子樂開發與大陸建設合作拿下開發權。

信義全球資產經理王維宏說明，2013年可說是外資投資的分水嶺，在此之前以私募基金投資零售、純辦、廠辦為主，之後則多為英屬維京群島商僑外資的投資，投資項目也轉向土地，主因是台灣租金收益率始終無法追上其他國際都市，且不動產價格近年也升至新高水位的影響，投報率低，短期買賣獲利也不易，私募基金投資台灣不動產的誘因不高，反而僑外資可能受節稅誘因投資台灣。

房地合一稅上路後 以外商之名節稅效果大減

然而，今年房地合一稅正式上路，未來以外商之名購買不動產的節稅效果不若以往，反而是以國內公司購屋皆依17%營業所得稅率課徵，不受短期持有高稅率規定限制，同時節稅效果較境外公司佳(35%-45%稅率)，可能會降低以僑外資投資的意願。