二、三年前結構補強後陸續交屋的浮洲合宜宅「日勝幸福站」，迄今已有15戶流入法拍市場，今年5月中一戶53.9坪的20樓戶別，罕見的一拍就被債權人以底價1,525萬元承受，比起當年低價讓售的價格足足多出571萬元。房地產業者指出，據悉部分屋主以透過法拍方式突破十年不能移轉的限制，加上當初取得成本低廉，讓合宜宅透過法拍轉手獲利豐厚。
「日勝幸福站」該戶承受單價約每坪30萬元，相較於取得成本約每坪18萬元，轉手獲利近六成。過去合宜宅為避免得標人轉手賺價差，多訂有轉售年限的規定，如龜山A7合宜宅限制五年、浮洲合宜宅限制十年，不過二大合宜宅自交屋以來，確有不少透過私人借款、進入法拍程序，以「合法」方式突破移轉年限，買方也順利取得低於市價的物件，法拍成為合宜宅移轉的漏洞。
根據寬頻房訊統計，總戶數逾4,000戶的浮洲合宜宅，自2017年1月迄今已有15戶進入法拍市場，拍賣原因除一戶屬於「給付工程款」外，其餘皆為「清償票款」，有移轉的14戶中，有10戶屬於債權人承受移轉，4戶在一至三拍時拍定，近年移轉、承受平均單價約每坪28～32萬元。
寬頻房訊發言人徐華辰指出，相較於林口A7合宜宅多數移轉在法拍時由市場拍定，浮洲合宜宅則有逾六成屬於債權人承受，不過浮洲合宜宅也有法拍案件在市場上相當搶手，例如A3區12樓戶別挾小坪數優勢，去年11月以底價430萬一拍，結果造成26封標單競拍，最後682萬元拍定，溢價近六成。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，浮洲合宜住宅雖然規定十年內不得轉手，但近年有多筆法拍轉手的紀錄，觀察該案法拍資料，多數具備三個共同特徵，包括多設定有租約不點交，可避免一般民眾進來搶標；第二則是法拍原因多是因為清償票款；第三則是一拍就被債權人承受，和一般法拍案可能至三、四拍才被承受、拍定，有明顯的差異。
(工商時報)
2017-04-04
透過法拍程序 洗掉移轉年限
〔記者徐義平／台北報導〕投資客恐大鑽合宜住宅漏洞謀暴利！根據土地法第七十九之一條，只要透過法拍程序，營建署用來限制移轉年限的「預告登記」就自動消滅；換句話說，拍定人、也就是新屋主隨時可以自由買賣。市場近來傳出，有部分住戶與投資客簽訂權利轉讓合約，再透過法拍程序「洗掉」預告登記，就可以藉此賺取合宜住宅與市價之間的價差，推估至少大賺兩成。
合宜住宅炒作2模式
4種宅比一比 賣斷爭議多
房產業者指出，合宜住宅價格遠低於市價，為了避免投資客操作買賣，桃園A7與板橋浮洲合宜住宅分別有交屋後五年與十年內不得轉售限制，但仍不乏有屋主私下轉賣、轉租，根本不是自住。
簽權利買賣書 閉鎖期後過戶
最常見手法是仿效軍宅投資，投資客與中籤戶談妥售價、預付部分訂金，雙方簽下「權利買賣書」，等閉鎖期後再來辦理過戶，閉鎖期間先出租，也造成合宜住宅出現不合理的出租潮；另房市走跌，傳部分投資客急於脫手，乾脆不繳房貸而遭法拍，再出手搶標，也出現法拍行情高於市價的情況。
業者直言，的確會有些取巧的合宜住宅投資戶，透過法拍程序立即套現，可有一筆獲利金額；但資產遭法拍會對個人債信造成嚴重影響，並不鼓勵這樣做。
根據土地法第七十九之一條，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力；也就是說，綁住合宜住宅移轉年限的緊箍咒，可經過強制執行法拍程序，洗掉五年或十年不得移轉限制。內政部營建署官員私下透露，只要非只租不售的社會住宅，不管是過去的國宅，或是合宜住宅，就難免會出現這樣的惡果。
轉租沒有限制 失合宜宅意義
東森房屋研究中心副理于靜芳表示，政府推動合宜住宅，是要讓一般收入以下、無自宅的家庭購買，因而得以安居；但像是A7合宜住宅針對轉租無特別規定，先前就出現過出租潮，甚至租金遭批評一點都不親民，反而失去合宜住宅的本意；合宜住宅若在規定年限內轉賣都屬違法，建議政府應再加強法規、配套辦法，讓合宜住宅回歸給真正有需要的民眾。
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