國泰金(2882)今天強調,國壽與六福開發於88年就六福皇宮飯店所在建物簽訂租賃契約、租期20年,但於93年時,因考量SARS對市場的影響,曾『主動』調降租金7.3%;於98年間,亦因六福開發表示經營未達預期,同意調降租金及修改租約,與客戶共度難關。總計98年至106年度調降幅度較原契約減少逾20%,非如媒體報導所言,國壽多年來租金年年調漲、連漲20年。

 

 

國泰金表示,該案租金依照一般飯店業界採包底抽成方式計算,因此,除降低租金協助六福皇宮飯店改善經營外,亦希望六福皇宮飯店經營效率提升後增加營業額,以分享其經營績效,提高租金收益,以回收國壽投入的龐大成本,於是與六福開發議定,六福皇宮飯店餐飲的經營應於五年內(即103年前)達到與市場同等級飯店的餐飲效率水準,希望藉此達到相互共好的目的。

 

國泰金強調,飯店為高成本建物,該案起造設計規畫皆依六福開發當初所提營業預期及計畫「量身訂做」,因此,投入興建成本相當龐大,考量雙方風險不同,有賴飯店經營業者的經營管理,以提升營業額,國壽有可能儘早回收成本,況且契約係雙方當時合意簽訂,但六福皇宮飯店的餐飲經營效率始終低於雙方議定的市場水準,不得不於106年3月與六福開發議定雙方租約於107年12月31日終止。

國壽將於租期屆滿收回六福皇宮飯店建物後,進行必要的更新整修,並積極尋覓國內外的飯店經營業者繼續承租,以有效利用該棟建物。

(時報資訊)

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記者/新聞分析

 

六福(2705)旗下台北威斯汀六福皇宮因續租談判未果,將於年底熄燈謝幕,震撼觀光飯店業。不過,六福皇宮營運績效雖名列全台前十強,但因租金成本沈重,近7年實已虧損逾13億元,對於亟欲擺脫虧損的六福而言,不失為短空長多的「斷腕轉骨」契機。

而國壽規畫收回房產後重新裝修、更新設備,再鎖定飯店業者重新招租。市場傳出以寒舍集團出面接手機率較高,主要由於旗下台北喜來登、寒舍艾美均屬喜達屋SPG品牌,具長期經營經驗,且台北喜來登房東亦為國壽。對此,寒舍則表示無可奉告,純屬市場臆測。

 

 

1999年10月開幕的六福皇宮,除為六福集團首間國際品牌飯店,也是威斯汀在台首間據點。而六福執行長莊豐如當年奉命返台成為第一號員工、以籌備專員作為首份正式工作,意義更為重大,讓莊豐如昨日忍不住淚灑記者會現場,一度哽咽數分鐘無法言語。

 

莊豐如坦言,六福皇宮營收雖位居全台觀光飯店前十強之列,但年年調漲的租金使六福皇宮絕大時間均處虧損,實在無法長期經營。雖然與國壽多年來持續協商,並簽訂短約設立停損點,但最終仍未能取得共識,且因餐飲業績未達要求,此次尚須支付4億元違約金。

 

據觀光局統計數據,六福皇宮開業19年來平均年營收達11.23億元、住房率71.37%、平均房價5569元。其中,2015年營收創14.97億元高峰,客房平均產值(Rev PAR)高峰則為2006年的5301元。去年營收12.93億元,占集團營收近4成,客房平均產值為4152元。

 

雖然營運績效名列五星級飯店績優生,但六福皇宮因租金負擔沈重,2011年以來連7年虧損,累計虧損達13.17億元。雖然莊豐如因合約保密未透露確切租金數據,但據六福財報揭露資訊推估,六福皇宮每年租金逼近5億元,占該館成本比重逼近4成。

 

展望後市,莊豐如表示,六福皇宮熄燈雖將使集團年營收短少約12億元,但虧損負擔亦大幅降低,長期對財務面有利。短期內仍定調體質調整,先回歸主題和體驗旅遊等強項,積極規畫樂園、生態型活動,強打生態度假旅館,六福皇宮也不排除在其他地點重出江湖。

 

對於六福指稱「營運成長跟不上租金調漲」,實因金管會對保險業投資不動產設有租金收益最低報酬率門檻,使房東國壽亦有調漲租金壓力。然而,當全台營收前十強的五星級績優生也不敵營運壓力時,亦凸顯市場競爭加劇、商務客流失、實質效益空化等產業發展警訊。

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