鄭國強2019-11-22

全國最新「地王」誕生,位於台北市精華地段的信義區行政中心設定地上權案20日開標,底價99.88億元起標,最後南山人壽以台幣159億餘元得標,溢價達6成,市場驚呼之餘也有「買貴了」的聲音出現,但亦有土地開發業者指出,「到底值不值得這個價錢?」南山人壽因此將成為台灣最精華的101大樓區域內有三棟建築物的指標性壽險公司,把新光、富邦和國泰人壽比下去。

台北市財政局20日舉行信義區行政中心設定地上權案的開標作業,信義區行政中心位於信義區101大樓與南山大樓之間,占地2147坪,共吸引元利建設、豪昱營造及南山人壽保險3家廠商投標,最後由南山人壽以最高投標權利金159.81億元得標(底價為99.88億元),並取得50年地上權

台北市政府表示,預計今年底簽約,民間投資金額可達300億元以上。

南山人壽砸159.8億元,溢價六成標下精華區

投標過程中,豪昱營造出價100.1億元,元利建設出價101億元,而南山人壽竟出159.81億元,最後以溢價6成得標,換算每坪單價744萬元,南山人壽表示,規畫以商業大樓使用為主,但一旁的南山廣場A15、A18、A20的地上權每坪是501.9萬元,引起市場驚呼連連「是不是買貴了?」

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛向媒體表示,這個標的適用危老條例,如可申請核准危老案最少10%獎勵值,加上退縮獎勵8%、綠建築和智慧建築各6%,保守估計至少可取得3成容獎;若再加計危老時程獎勵,初估未來銷售容積坪就可望上看2.3萬坪,相當於1064%的容積,每容積坪成本可望明顯下降。

然而一位地產開發業者以壽險公司的眼光解讀,南山人壽標下信義行政中心後,和一旁的南山人壽廣場大樓連成完整一塊,附近還有莊敬路上南山人壽總公司將一氣呵成,超越其他壽險業者。

擠下新光與富邦,南山人壽成101腹地商辦王

在台北精華區的101大樓腹地,是壽險公司兵家必爭之地,富邦人壽有富邦信義A25總部、新光人壽有新光信義金融大樓、新光三越A9大樓,國泰人壽有國泰置地廣場,現在南山再拿下信義區行政中心地上權,將成為信義區最大壽險公司的商辦主。

對於壽險業者持續競地,世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學也表示,「2019年1到10月台灣土地交易市場氣氛更加熱絡,交易金額已突破新台幣2,322.6億元,較去年同期大增86%。另一方面,1到10月壽險業進入不動產市場的投資已逾新台幣142.3億元,不難看出市場對於不動產投資的信心已逐漸增強。

他也透露國內壽險業者競相大手筆投資商辦大樓及廠辦大樓,而且這股熱潮似乎還沒結束,「尤其是商辦及廠辦的投資,包括國泰人壽、台灣人壽及全球人壽在今年都有不少斬獲,預期未來數月可望見到保險業者持續投入不動產投資市場。」

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/18650

 

顧立雄說,公司對於任何資產與負債的配置都有一定規範,價格是公司依照公司治理與內控稽核進行審核,是自主決定的範疇,金管會關切收益率、即時利用率是否符合規定。由於南山人壽認為「信義行政中心」地上權收益率將超過5%,目前符合金管會2.345%的規定。

http://www.bcc.com.tw/newsView.3773569

日前南山人壽以159.81億標得「信義行政中心地上權」,超過底價99.88億元6成,也遠高於其他兩家投標者——元利建設101億元,豪昱營造100.1億元。

從南山人壽資產負債表來看,經營層的股東權益約只佔總資產8%以下,被批評花別人錢不會痛

以本案土地2147坪、標到成本159.81億,若加上危老及容積移轉,硬是申請到2萬坪建物,以每坪30萬造價來計,工程總成本60億,全案等於是220億的大投資。

220億以50年來平攤成本,每年成本是4.4億元。若加上每年還要繳給政府的地租1.18億,每年成本已是5.6億左右。而金管會規定保險業最低收益率2.345%標準,220億的最低收益率是5.16億,加上原始成本攤提每年5.6億,南山人壽在此案每年要收到10.76億才算過關。換算下來,滿租情況下,每坪得達到4500元,若有90%空置率,就得達到每坪5000元以上。

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