〈觀察〉台中亞緻無預警收攤 又是一個被租金壓垮的案例

連鎖飯店業者亞都 (5703-TW) 旗下台中亞緻飯店無預警宣布 3 月 9 日起歇業,震撼業界,這也是短短兩年不到,第二家吹熄燈號的上市櫃飯店業者,步入六福皇宮後塵,儘管表面上看來,是因武漢肺炎疫情重擊整體飯店業,實際上,又是一個被租金壓垮的例子。

 

 

台中亞緻自 2006 年底創設以來,是中部最具指標的五星級飯店,歷年來獲無數獎項肯定,今年初更獲交通部觀光局頒發「109 年優良旅館及旅館業團體獎」,是歷來中部地區唯一獲此殊榮的飯店,即便近年陸客來台明顯減少,但近 2 年住房率穩維持在 75% 的水準,因此,這次無預警宣布歇業,令同業震驚,

不同於六福 (2705-TW) 董事長莊豐如當年聲淚俱下表態,六福皇宮過去 20 年來因每年租金均調漲,不堪負荷,且與房東國泰人壽無法達成共識,只能忍痛讓六福皇宮歇業,亞都面對記者提問房租問題,反而堅決避而不談,以合約有保密條款輕描淡寫帶過,僅提及,做此決定前,的確有和房東國泰建設接洽過,只是「對方沒有太多回應」。

亞都強調,虧損不全然是因房租,還有相關管理費用、食材成本,過去之所以能承受台中據點的虧損,是基於住房率有 70-80% 的水準,然而,目前僅剩 30% 住房率,因此難以再承擔下去。

即使亞都堅持不提實際租金,但在聲明稿的三點收攤原因中,第一點即指出,「固定成本相關費用和沉重租金壓力年年增高」,其次是新競爭業者陸續投入台中飯店市場,最後才提到肺炎;亞都在發布重大訊息後更開誠佈公,台中亞緻每月租金為 882 萬元。

也就是說,台中亞緻去年前三季稅後虧損 4361 萬元,其中光租金就逼近 8000 萬元;以此概算 2007-2018 年共 12 年間,租金合計近 13 億元,然而,據亞都財報揭露,台中亞緻僅在 2015 年繳出獲利 1091 萬元的成績,其餘年份均虧損,至去年第三季累計虧損已達 3.5 億元,顯然,租金成本是龐大包袱。

當年六福皇宮吹熄燈號後,拖了一年多才有日本飯店業者進去承租,且未一口氣承租整棟樓層,近期由餐飲業者御頂國際租下 B3 的宴會樓層,可看出大多數業者仍不敢躁進,因此,台中亞緻退出飯店市場後,接下來會由國泰集團自家飯店品牌「COZZi 和逸」、「MADISON 慕軒」進駐,或是積極導入其他國際飯店品牌循台北國泰萬怡方式經營管理,抑或直接找進新的承租方,受市場關注。

另一方面,飯店業目前正遭逢歷年罕見的冰凍期,甚至一向具穩定來客的餐飲業務都難以倖免,狀況比陸客衰退時期還慘,這次台中亞緻歇業,透露一個現象,就算是經營和財務體質相對穩健的老字號上市櫃業者,恐怕都難以承受。

究竟這只是單一案件、還是飯店業接連關門的兆頭,有待觀察,可以確定的是,業者經營的飯店若以承租為主,而非自有或有加盟主共同分攤營業風險,面臨的逆風將會更強勁。

 

 

台中亞緻租約未滿卻熄燈 國泰建設:依舊違約

台中亞緻今(6)日確定熄燈,將於3月9日停止營業,成為第一家因疫情衝擊而熄燈的上市櫃飯店。外傳身為房東國泰建設,可能引進集團旗下的飯店來接手,包括自有品牌「COZZi和逸」、「MADISON慕軒」等。

 

對此,國泰建設發言人林清樑表示,並非外界所傳,由於台中亞緻熄燈事發突然,過去集團內部並沒有對該據點進行的評估,因此後續處理上,是否有要由自有品牌接手,仍需要進行評估。

 

據悉,亞緻與房東國泰建設合約,是於2006年所簽訂20年的租約,目前合約尚未走完,亞緻熄燈違反租賃契約,但亞緻飯店主張因新冠肺炎疫情衝擊,屬契約外不可抗力事件。

 

不過,國泰建設恐不同意,國建今日公告指出,亞緻酒店主張因無法控制事件而終止租約,雙方不能因此請求賠償或違約金,但該公司主張與事實並不符,也與合約約定符合。顯見目前雙方尚無共識,未來恐要進行協商,或將交付仲裁解決。

嚴長壽曾親面試 如今壓垮台中亞緻的是上億年租...

2020-03-06 19:46經濟日報 記者陳葦庭/台北報導

亞都麗緻集團旗下台中亞緻飯店今(6)日召開記者會宣布3月9日正式熄燈,15日和房東國泰解約,業界人士指出,這次新冠肺炎疫情只是壓垮駱駝的最後一根稻草,房租壓力才是亞都決定不玩了的主因,根據公開資訊觀測站資訊,亞緻酒店108年前三季個體營收為2.46億元,但光租金就超過7,938萬元,占總營收32%,認為亞都集團是評估過後認為台中亞緻沒翻身機會,才決定快刀斬亂麻,提早解約。

依照重訊公開的租金總額為每個月新台幣882萬712元,也就是一年得花費上億台幣繳房租,一名飯店經理人聽聞租金價格更大呼「這種天價根本沒有人敢做」,直言台中亞緻只有200多個房間,就算一年365天住房率都達八成,以平均房價新台幣4,200元計算,整年營收也才2.5億,扣掉房租、折舊、人事成本,體質本來就差,難怪10多年來都賺不到錢。

 

「賺得不夠虧得多。」事業開發部副總經理羅明威今天在記者會上坦言,往年住房率八、九成都是虧損的狀態了,十多年來都是由母公司在支持,如今只剩三成住房率,他認為疫情造成的虧損可能是一整年的量,儘管公司曾試圖跟房東斡旋,提出降房租、共體時艱的要求,但沒有獲得正面回應。

 

台中亞緻隸屬於亞都集團,旗下台北亞都麗緻是集團的金雞母,前總裁嚴長壽以體貼、無微不至的服務被業界稱為飯店教父,而當時集團也想把這樣原汁原味的招牌服務複製到台中亞緻,因此不只從台北亞都麗緻調派許多員工到台中亞緻,總裁嚴長壽本人還親自到台中面試,表現出高度重視。

 

台中亞緻飯店2007年風光開幕,頂著亞都子公司的名聲到台中布局,當時是全台中最高樓的飯店,最低的客房從30樓起跳,最高的46樓還有一間景觀餐廳,餐飲和客房都深受台中的中小企業歡迎,尤其亞緻飯店為了吸引在地傳產業者成為長期簽約客戶,每年都固定舉辦「總經理之夜」邀請企業老闆、創辦人參加,就是希望用亞都細緻的服務和客戶維繫關係。

 

原汁原味複製台北亞都飯店招牌服務精神,平均住房率都達八成,最高平均房價都落在新台幣4,000元至4,300元,但最後努力仍不敵連年上漲的租金,業界人士指出,台中亞緻位於台中市西區英才路上的國泰金融大樓,客房200多間,必須把每一坪的坪效都榨出來才能過得輕鬆一點,當初和房東國泰簽約時就有訂漲租這項條件,但飯店營收在高峰後會進入平原期,加上近年兩岸關係不佳,連帶影響中國大陸的商務客、觀光客人數,飯店咬牙硬撐的同時,房租還是不斷往上走,利潤不斷受到壓縮。

 

在亞都集團服務十多年的老員工也說,當初亞緻飯店可說花了集團很大的心力,籌備期還調了很多員工到台中過去,不過,他也坦言,自從前總裁嚴長壽退休後,亞都集團的文化就和以前不一樣了,這次疫情只是壓垮駱駝的最後一根稻草,台中亞緻13年來營運都沒有起色,只有一年有盈餘,更早以前就該止血了。

 

台中亞緻飯店不是首家因不堪租金漲價而宣布「不玩了」的飯店,2018年台北六福皇宮也因為不堪房東國泰人壽持續調漲租金而宣布熄燈,去年底JR東日本集團宣布接手,外界認為,未來台中亞緻退出後,國泰建設將循類似的模式尋覓新房客,也不排除是由自家集團旗下國泰觀光飯店事業入主。

羅明威說明,公司往年住房率八、九成都是虧損的狀態,只剩三成的時候一個月就可能虧一整年,他表示,當初疫情爆發時曾試圖跟國泰建設斡旋,提出降房租、共體時艱的要求,但沒有獲得正面回應。

2020-03-06 23:31經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

國泰集團昨(6)日表示,國泰建設與台中亞緻租金是採取「包底抽成」,台中亞緻的租金簽約時是以對方財務估算占營收約二十幾%,但從來不是三十幾%。

因為台中亞緻實際營運成果,與當初簽約時財務估算有落差,才會導致租金占營收比重高於三成,業者經營績效才是重點,並非國建調高了租金,反而是收益預期也一併受影響。

國泰集團表示,房東的利潤跟承租方營運能力其實是息息相關。

台中亞緻熄燈後,外傳身為房東的國泰建設,可能引進集團旗下的飯店來接手,包括自有品牌「COZZi和逸」、「MADISON慕軒」等。

對此,國泰建設發言人林清樑表示,並非外界所傳,台中亞緻熄燈事發突然,過去集團內部並沒有對該據點進行過評估,後續處理上,是否要由自有品牌接手,還要評估。

此外,台中亞緻與國泰建設合約,是於2006年由雙方所簽訂20年租約,目前合約尚未走完,因此亞緻熄燈違反租賃契約,但亞緻飯店主張因新冠肺炎疫情衝擊,屬契約外不可抗力事件,雙方不能請求賠償或違約。

不過,國泰建設恐不同意,國建昨天發出公告指出,亞緻酒店主張因無法控制事件而終止租約,雙方不能因此請求賠償或違約金,但該公司主張與事實並不符,也與合約約定符合。顯見目前雙方尚無共識,未來雙方恐要進行協商,或交付仲裁解決。

 

 

亞都:子公司亞緻酒店管理階層經審慎評估,為避免虧損持續擴大、3/9起停止營運
(109/03/06 14:29:00)
公開資訊觀測站重大訊息公告

(5703)亞都-代重要子公司亞緻酒店股份有限公司公告停業及重大訊息記者會之新聞稿

1.事實發生日:109/03/06
2.公司名稱:亞緻酒店股份有限公司
3.與公司關係(請輸入本公司或子公司):子公司
4.相互持股比例:100%持有之子公司
5.發生緣由:子公司亞緻酒店因營運持續虧損,經審慎評估後已無繼續經營實益,於109年3月6日經董事會決議停止營運 。
6.因應措施:本公司於109年3月6日下午1點40分舉行重訊記者會
7.其他應敘明事項:新聞稿內容如下:
子公司亞緻酒店股份有限公司(下稱亞緻酒店公司)近年來因固定成本相關費用及沉重租金壓力年年增高,且新飯店陸續投入台中餐旅市場,營收無法隨固定成本逐年增加導致持續虧損;農曆春節前夕爆發武漢肺炎疫情,全面重創飯店市場,導致營收大幅銳減,虧損擴大,考量疫情影響仍持續延燒,亞緻酒店公司管理階層經審慎評估,為避免虧損持續擴大,決定自109年3月9日起停止營運。

另亞緻酒店係向外承租大樓作為旅館營運使用,因提前終止租約乃受武漢肺炎疫情影響,本公司依租賃契約明訂之『除本租約另有約定外無法控制之事件』條款主張終止租約,依約雙方均不得依此請求任何損害賠償或違約金,若出租人就此有爭議而雙方無法協商解決時,另依租賃契約約定,應交付仲裁解決之,本公司將持續與出租方協商相關事宜。

亞緻酒店(股)公司民國108年前三季個體營收為246,622仟元,占合併營收589,017仟元為41.87%。
亞緻酒店(股)公司民國108年前三季稅後淨損43,610仟元,占合併合併108年前三季合併稅後淨損54,014仟元為80.74%,考量有關停業將減少本集團合併營收並減少虧損。
亞緻酒店公司將依勞動基準法、大量解僱勞工保護法等相關法令規定辦理所屬同仁之資遣程序,並盡力協助同仁轉業至相關產業;亞都麗緻大飯店(股)公司或所屬子公司未來若有職缺也將優先錄用,善盡社會責任。

 

亞都:子公司亞緻酒店台中市西區英才路一筆使用權資產提前終止租約,.預計損失53萬元
(109/03/06 15:23:43)
公開資訊觀測站重大訊息公告

(5703)亞都-代子公司亞緻酒店(股)公司公告處分使用權資產一筆(提前終止租約)

1.標的物之名稱及性質(如坐落台中市北區XX段XX小段土地):台中市西區英才路532號1樓及530號24樓.25樓.27至44樓
2.事實發生日:109/3/6~109/3/6
3.交易單位數量(如XX平方公尺,折合XX坪)、每單位價格及交易總金額:
原租約96/6/1-115/5/31
自109年3月15日提前終止租約
(1)租賃面積:7,284.1坪
(2)每單位價格:每坪每個月新台幣1,211元(未稅)
(3)租金總額:每個月新台幣8,820,712元(未稅)
(4)使用權資產淨額減少:733,926,857元
(5)租賃負債總額減少:733,401,021元
4.交易相對人及其與公司之關係(交易相對人如屬自然人,且非公司之關係人者,得免揭露其姓名):
交易相對人:E公司
與公司之關係:非關係人
5.交易相對人為關係人者,並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期及移轉金額:不適用
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者,尚應公告關係人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:不適用
7.預計處分利益(或損失)(取得資產者不適用)(遞延者應列表說明認列情形):-525,836元
8.交付或付款條件(含付款期間及金額)、契約限制條款及其他重要約定事項:
提前於109/3/15終止租賃合約,原合約租賃期間:96/6/1-115/5/31
交付或付款條件:不適用
9.本次交易之決定方式(如招標、比價或議價)、價格決定之參考依據及決策單位:董事會
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:不適用
11.專業估價師姓名:不適用
12.專業估價師開業證書字號:不適用
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因:不適用
16.估價結果有重大差異時,其差異原因及會計師意見:不適用
17.會計師事務所名稱:不適用
18.會計師姓名:不適用
19.會計師開業證書字號:不適用
20.經紀人及經紀費用:不適用
21.取得或處分之具體目的或用途:提前終止租約
22.本次交易表示異議之董事之意見:無
23.本次交易為關係人交易:否
24.董事會通過日期:不適用
25.監察人承認或審計委員會同意日期:不適用
26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否
27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定評估之價格:不適用
28.依前項評估之價格較交易價格為低者,依同準則第十七條規定評估之價格:不適用
29.其他敘明事項:無

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