工商時報

針對被指新光一號(新光R1)不當圖利關係企業,新光R1管理機構新昕國際6日提出四點澄清,一是證券化前大樓就是由新壽樓管管理,為符合證券化架構,增設新昕,兩者分工,並無多收費用;二是若以新光R1的150~200分租約來看,每分平均管理費38萬元,低於樂富R1每分上百萬元的管理費;三是台証大樓停車位過小,為提高租戶承租意願,才向新壽等租用車位,且每月4~5千元租金在北市應屬合理;四是車位空置為租賃市場正常現象,15年只多支付70多萬元。

新昕國際強調,同時是樂富R1管理機構的晶華公寓大廈管理維護公司,去年9月出任新光R1監察人,在查閱新光R1所有租約後,現在無正當理由又辭任,且召開受益人大會指控種種費用,又不願同函附上新昕國際的說明,造成新光R1投資人無法公平判斷,有誤導之嫌。

新光R1創始機構新光人壽發言人李超儒表示,以投資人身分來看,新光R1每年投報率超過2%,符合壽險業中長期投資需求,若被清算下市,並非台灣市場樂見,也請其他投資人不要光聽一面之辭。

新光R1去年9月受益人會議討論是否訂定清算下市計畫,因為要重度決議,最終差一點未能過關,但晶華管護出任信託監察人,在今年出具監察人報告書,指控新光R1在管理機構之外,還複委任新光樓管,多支付一筆管理費,且額外向關係人新壽、新光建設多租用停車位,造成新光R1多餘的支出,降低淨收益率。

兆豐銀行6日晚間也發表聲明,強調擔任新光R1受託機構,均依法辦理相關事項,絕無信託監察人查核報告所述有虧職責情事,將依法維護該基金、受託機構名譽及全體受益人權益,並將公告受託機構說明報告,受益人均得請求閱覽。

兆豐強調,晶華公寓大廈管理公司指派人員執行職務期間,同時身兼管理「樂富1號不動產投資信託基金」,顯缺乏公正客觀之立場,且有未盡保密義務及利益衝突之行為,違反善良管理人注意義務及忠實義務,亦未盡監督指派及信託監察人之責,對此新光R1基金及受託機構將循法律途徑主張權益。

 

新光R1再攻防 8日開翻臉大會

 

台灣證券化市場8日首次由信託監察人召開的新光一號(新光R1)受益人大會,監察人晶華公寓大廈管理維護公司將指控新光R1受託機構兆豐銀行,與管理機構新昕國際未盡善良管理人之責,是國內REIT唯一再複委任樓管公司,支付兩筆費用,15年來多支付近1.6億元,另又跟關係人新光人壽與新光建設「非必要」租用57個停車位,支出2千萬元,所以將由受益人大會投票決定是否提告、求償1.8億元。

晶華管護直言在會議中要跟兆豐銀與新光「翻臉」,提出四大訴求,第一是要求解除新壽樓管的複委任契約,並求償多收的1.6億元;二是不得再向新壽與新光建設承租任何車位;三是晶華管護辭去監察人;四是改推曾任廉政署察官的律師翁偉倫出任監察人。

晶華管護總經理林超驊指出,在以監察人身分調閱所有租約後,赫然發現新光R1在委任管理機構新昕國際,每年付0.15%管理費外,還複委託新壽公寓大廈(新壽樓管)負責管理標的、收租、出席管委會等,再由新光R1額外再支付費用,如2019年支付新昕3,800萬元管理費外,再支付新壽樓管1,120萬元,其他如國泰R1與R2、富邦R1與R2及其他REIT等都只付一次管理費,新光R1多給新壽樓管的費用,15年下來約1.58億元。

新光R1受益人大會雙方交火

還有新光集團與兆豐銀以「買賣不破租賃」為由,將新光R1標的台証大樓承租戶,原本有無償使用或租用隔壁新壽與新光建設的停車位57個,繼續由新光R1付費租用,且出現三種不利受益人的情況,包括租用的停車位長期空置,超過150個月、新光R1付高租金給新壽、新光建設,卻只跟租戶收低租金,還有新光R1自有的38個停車位長期閒置,期間長達498個月,三種情況合計浪費租金80萬元左右,向新壽等承租的57個停車位,15年下來則是多支付2千萬元。

林超驊指控,信託公會明明有發函要求逐年檢視這些委託契約,若不具績效,應另訂新的租約或終止複委託,但兆豐銀、新昕國際等卻未作為,造成新光R1管理費用逐年增加,淨收益減少,且長年收益率偏低,「這幾年不動產價值都漲了,REIT股價卻漲不上來」。

 

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