實價揭露膨風豪宅 南港天滙價差34％ 【2013/6/5 09:11】

〔本報訊〕蘋果日報報導，台北市南港區首件百萬元建案「天滙」，經實價登錄後，被揭露成交單價每坪僅52.6萬元至85.6萬元，與當初開賣時的百萬元單價明顯有落差，最大價差達34％。但業者稱，算上市場議價空間，當時的開價符合市場行情。

　天滙於2010年開賣，當時的市場開價為每坪80萬元至110萬元。但內政部不動產交易實價查詢資料顯示，天滙單價最高的1樓每坪85.6萬元，與當時的最高開價110萬相比，價差達22％，最低單價的5樓每坪僅52.6萬元，與最低開價80萬，價差更達34％。

　報導指出，實價登錄上路讓膨風建案陸續現形，但興建天滙的華固建設指出，天滙當時每坪為70萬至100萬元，若以市場議價空間10％至15％計算，符合市場行情。

破解華固「天匯」10天賣完的秘密

(2010/04/04 18:56)

文／MyGo.com衷柏宣 

話說2010年3月17日，華固建設以新台幣70.28億元，標得台北市天母聖道兒童之家的1715坪土地，以每坪409.68萬元的價格得標，改寫全台住3土地的新天價。 

這則新聞在當晚以及隔日，被所有媒體吵翻天，認為房市景氣將再度被看好，甚至有房屋仲介業者自行換算每1坪容積單價高達182.08萬元，華固董事長鍾榮昌2010年3月18日隨即表示，「這塊土地是以天母現行豪宅行情每坪120萬元做估算。」顯然，外界對於這宗標價估算的太過樂觀。 

以上的情境不是本篇敘述重點，2010年3月17日華固剛好有場與新聞媒體餐會，據參加的媒體轉述，標到天母土地固然成為當天餐敘話題，但是，還有一個話題也在餐敘中被提起，那就是華固在南港號稱銷售價100萬元的「天匯」，實際銷售狀況如何？當天晚上，其實媒體都已經知道「這件案子已經快賣完了」。 

直到2010年4月1日，在媒體看到斗大標題寫著華固南港「天匯」個案10天賣完的消息，聳動的標題再次震撼著一般民眾。多位當天參與餐敘的媒體記者私下透露，「當天餐敘大家都在問這個問題，那個時候就已經知道賣完了。」 

實際的狀況是，華固採取「預約」方式，先鎖定買家，在過去的幾個月中，不斷有人上門看屋，當客戶有意願購買的時候，華固採取「登記預約」，所以，同一戶可能出現第一順位的買家、第二順位的買家….，等到3月22日，華固對外宣稱正式開始銷售，開始通知這些「預約買家」來辦理簽約手續，到3月底的10天，這些「預約買家」陸續前來簽約，於是就出現10天賣完的誇張消息。 

其實「天匯」有一段長期的引導期，所謂的3月22日公開銷售，那只是建商自己定的日子，不是那一天才開始賣，所以「10天銷售完畢」的說法，是相當不專業的。「天匯」平均成交價約每坪70萬元，高樓層的則有80萬到100萬元，依戶別而定，所以，真正賣到100萬的，大概也只有頂樓那幾戶罷了。 

無奈，各大電子媒體看到這樣的標題，跟進做出相同的新聞內容，在政府極力希望平抑房價的時刻裡，這樣的新聞，則似乎又賞了吳敦義一個耳光。 

一般人都只會看熱鬧，不容易熱鬧背後也有財富或陷阱；如果從華固2010年3月17日標到土地的利多，到2010年4月1日被媒體爆出「天匯」個案10天賣完的利多，對於一家股票上市公司來說，這樣的消息應該有助於股價推升。所以，把這段期間華固的股價翻開來看，股價卻始終呈現著橫盤整理，消息曝光當天股價都開高，但是，收盤價表現卻都處於當日低點位置(請見下圖)。 

 

再看看法人買賣超資料，2010年3月17日華固標到天母土地是下午時間，當天早盤消息還沒曝光，所以當天三大法人賣超華固730張；3月18日消息曝光之後，外資轉為買超1368張，這期間的股價其實沒有什麼表現，到了2010年4月1日「天匯10天賣完」消息被作大曝光之後，三大法人僅買超22張，其中外資更是大賣830張，累計2010年3月17到2010年4月1日，三大法人合計賣超765張，而外資則是賣超2003張之多。 

顯然，被股票市場譽為操作最精準的外資，對於華固標到天母土地、南港「天匯」快速賣出的消息，其實是站在「利多賣股票」的那一邊，這代表什麼意義呢？法人並沒有因為這樣的消息面看好華固，等同對於營建股的後勢，也沒有看得很樂觀。 

房地產業者常放出風聲說「國際熱錢要來炒作台灣房地產」，房地產的變現性很慢，熱錢通常比較喜歡鎖定變現比較快的商品，因為，熱錢的屬性是「賺了就跑」。所以，如果熱錢真的進來台灣炒作房地產，應該有比更大的資金進來炒作台灣股市的營建股。 

看看華固股價最高是2008年4月的141.5元，相較於2010年4月初的85~86元價位，2年股價跌了4成之多，怎麼也看不出來有熱錢進駐的感覺。 

再看看營建股的走勢圖，其實相對於其他類股，表現也並不強，股價的反應在於景氣之前，目前市場持續營造房地產的未來榮景，不過，營建股的股價表現卻沒有相對跟上，這中間的弔詭氣氛，值得想要進場買房、追高價的人仔細的深思。 

華固建設在半個月內出現2則「大利多」，股價沒有表現，倒是外資趁著消息面在買股票，這段期間看到代表散戶的融資餘額增加近1500張，顯然是法人把手中的持股賣給散戶，這樣的情況，又是股票市場中一個有趣的畫面。