南山買勤美台中誠品價低預期，商用房價難創高
精實新聞 2013-09-06 18:34:41 記者 林詩茵 報導
南山人壽今(6)砸下48.96億元，買下勤美(1532)台中誠品綠園道大樓，這是近年來壽險公司在台中地區的最大筆交易案，而換算每建坪單價20萬元。商仲業者表示，雖然此案的金額較預期略低，但若從租金報酬率考量，仍是符合預期。房地產業內估，此案勤美售後回租15年，年租金應有1億多元，南山人壽的報酬率仍逾3%，符合金管會要求的最低收益率。
商仲業者表示，原本市場傳聞勤美誠品綠園道會以至少50億元賣出，也確實有包括富邦人壽、新光人壽、國泰人壽等多家壽險業者都有高度興趣，最後以低於預期的價格售予南山人壽，預料勤美應有許多考量。
業者認為，勤美應有考量集團在綠園道附近還有大筆土地待開發，勤美誠品綠園道是當地的精神、文化、商業指標，勤美一定要自己售後回租，才能維持該商場的經營品質，並持續維持整體商圈的發展。因此勤美售予南山人壽，售價應不是唯一考量，售後租回的租金和年限，也是相對重要的一環。
值得留意的是，南山人壽已經在台中買地買樓，投資金額共計超過100億元。全球資產專案經理王維宏表示，過去壽險業買樓仍集中在北市，不過近兩年開始有往台中或高雄移動的趨勢，其中南山人壽2009年就已有在台中市購買辦公大樓的記錄，此次再度買下台中市的大型商場，近年在台中就投資超過百億元，可說是壽險業中名符其實的台中王。而壽險限購令解禁後，先有三商美邦人壽購置辦公大樓自用，如今又有南山人壽出手砸下49億買台中商場，顯示壽險業者已經開始重回商用不動產市場行列；只不過，從南山人壽這次的交易看，壽險業者在2.875%的限制下，不動產交易金額也不容易創高。
王維宏分析，目前壽險公司的投資報酬率上限門檻仍在2.875%，以這樣的投報率水準，在台北市幾乎很難買到條件不錯的辦公大樓，現況連內科的廠辦大樓都不容易達到2.875%的投資報酬水準，出售的廠辦大樓，比較常見的租金投報率在2.5%左右，在北部標的難尋的態勢下，預料未來往南買樓或者評估地上權的投資案，都將是壽險公司較可能的投資方向。
信義房屋(9940)不動產企研室專案經理曾敬德則認為，雖然壽險公司受限於2.875%的最低投報率限制，但今年以來自用型買家的買盤維持穩定，內科今年內就有生技業與面板業者陸續買下整棟的廠辦大樓自用，惟少了壽險公司的買盤資金，商用不動產交易量預料難較先前活絡，過去商用不動產每年成交1千億元榮景不容易看見，房價也難創高。
全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=1a0e2e65-9cfd-4c09-8286-30c7a1282122&c=MB06#ixzz2eBXTPw9r
MoneyDJ 財經知識庫
南山48億 買勤美誠品大樓
壽險業重回投資全棟商辦市場第一砲，南山人壽昨（6）日公告，以48億元購得台中勤美誠品綠園道，此交易還附有15年的長期租約，南山人壽財務長許妙靜表示，絕對符合金管會的法規，首年收益率絕對有2.875％以上。
許妙靜也強調，長期租約一定都有租金調整機制，但不方便透露，只能保證15年的租約一定符合金管會的法定要求。
南山人壽去年10月及11月密集買下2棟大樓及一處地上權，成為金管會不動產禁買令上路前最後一波投資的公司，這次又是8家大型壽險公司被解除不動產禁買令後，第一家買下整棟商辦的壽險公司，顯示南山新的經營團隊對不動產投資態度相當積極。
南山人壽公告以48億元買下台中勤美誠品綠園道，但勤美公告的出售價格卻是48.96億元，南山表示，主要是壽險業投資不動產可以申請退營業稅，因此南山公告的是未含加值型營業稅的價格；而這棟大樓也是南山在台中投資的第三筆不動產，先前已買下台中市文心南路的土地，也標得國產局在台中東區的地上權。
壽險業者指出，台中誠品綠園道是停車場用地，後來經申請成為綜合停車場用地，可以興建商場，即目前的地下二樓到3樓，但仍有絕大部分是停車場，南山投資的價格，若扣除一樓約每坪70多萬元，樓上每坪約36~37萬元，與台中七期的新商辦價格相去不遠，但因為這棟大樓帶有租約，因此價格無法直接跟新建的商辦相比。
南山人壽在美商AIG經營時代，對投資台灣不動產相對較保守，但在新股東潤成進駐後，新的投資團隊主張本土化投資，因此大幅加碼台股、國內不動產，如去年7月以268.88億元自國泰人壽手中，搶走世貿二館地上權，接著8月、10月買下兩筆台中市的素地，10月及11月也搶下安泰銀行的內湖大樓及飛天科技大樓，等於去年下半年南山人壽就加碼國內不動產達355億元。
若再加上這次以48億元氣走另一家壽險公司，搶下台中誠品綠園道，南山人壽不到2年時間加碼國內不動產的金額，已快超越AIG在台40年的投資金額，顯示外商及本國股東對投資不動產有極大差異。
2013-4-19
勤美綠園道傳賣富邦 貢獻EPS約8元
〔記者卓怡君／台北報導〕近日市場傳出，勤美（1532）台中誠品綠園道將以約55億元價格，賣給富邦集團，此交易將可貢獻勤美每股獲利（EPS）約8元。
成交價傳是55億
勤美公司證實，富邦集團確有向該公司表達購買台中誠品綠園道的高度興趣，但目前尚未交付董事會討論。
法人估算，勤美首季EPS達0.9元，主要係子公司勤美達加上商場、飯店轉虧為盈貢獻，若加上出售綠園道獲利，勤美今年全年EPS可望超過10元，將是10年來新高，勤美去年EPS為1.78元。
勤美誠品綠園道位於台中市公益路，鄰近國立美術館，是當前台中市房價最高的地區，前身是廣三集團興建的大廣三大地王大樓，廣三集團發生財務危機後遭法院查封，勤美在2005年透過不良債權競標以17億元低成本取得，之後引進誠品集團共同經營，總投資成本22.5億元。以成交金額55億元計，勤美將可獲利32.5億元，以目前股本37.8億元換算，可貢獻EPS8元。
勤美誠品綠園道地上14樓，地下2樓，建坪近1萬坪，汽機車停車位有1100個。去年商場營收約20億元，淨利2億元。以成交金額55億元換算，若是由富邦集團下的富邦人壽接手，投報率有3.77％，也符合金管會對壽險業投資不動產2.875％的最低要求。
據了解，勤美與富邦集團去年11月展開接觸，敲定富邦集團以約55億元買下台中誠品綠園道大樓，雙方並已簽下備忘錄。
勤美與富邦集團有長期合作關係，2009年勤美及子公司璞真建設，以100億元價格出售所擁有環亞百貨大樓共14個樓層、約12826建坪給富邦人壽，勤美因此獲利31億元。
勤美以鑄件製造及銷售起家，旗下有勤美達、璞真建設、勤美誠品綠園道及飯店管理，勤美轉型為控股公司，兩大金雞母分別是勤美達與璞真建設，勤美達因天津廠良率大幅改善，再加上蘇州二廠開始投產，獲利大增，至於璞真建設今年將啟動台中、內湖兩大開發案，台中開發案可帶進EPS20元，內湖則有8-10元不等 。
勤美在台中共擁有5500坪土地，勤美名下持有4300坪，璞真建設約1200坪，每坪平均購入成本僅50萬元，勤美台中一期開發案預計今年啟動，包含購物商場、豪宅與飯店，飯店敲定與全球最大國際飯店管理公司IHG洲際酒店集團合作，將引進最高等級的洲際酒店（Inter Continental Hotel），估算勤美可認列部分，潛在獲利至少百億元，換算每股貢獻度在20元以上，該開發案預計2016年入帳。
勤美 加速開發台中
【經濟日報╱記者丁威／台北報導】
2011.01.04 04:10 am
勤美（1532）加速台中「勤美天地」布局，旗下璞真建設斥資13.42億元買回勤美誠品綠園道約1,206坪土地，最快明年2012年啟動投資計畫。
勤美集團在2008年曾將該筆土地從全國飯店手中以10.86億元金額賣給友邦環球房地產公司（AIG Global Real Estate，AIGGRE）管理的亞洲房地產基金Power Turn Group Limited，當初協議合資開發，但金融海嘯加上AIG集團背景改變後，有意將該筆土地獲利了結，而勤美在出售環亞百貨後，資金充裕，透過璞真建設買回可自行開發。
法人說，當初全國飯店出售土地後，賺進5.39億元，勤美依比率進帳4億元獲利，如今勤美決定自己開發，只花大約13.42億元就買回，投資眼光算不錯。
按照勤美規劃，該區土地因緊鄰台中勤美誠品綠園道、全國大飯店、日華經典酒店等商圈，規劃「勤美天地」開發，整合後的總開發面積可達6,000坪，將打造成商場、飯店、住宅等高級商圈、區域，外界預估整個投資案將超過100億元。
勤美預計最快明年，2012年啟動投資案，但真正能夠開始貢獻收益，預計要到2013年後，這將是2013年後勤美的重要獲利來源。
勤美上周香港轉投資勤美達旗下蘇州廠遷廠獲得拆遷補償，未來兩年可獲得人民幣1.04億元的補償費用，換算約新台幣4.67億元，對勤美的每股貢獻度約0.32元。
勤美昨（3）日上漲1.55元，收34.95元，漲幅超過4%。
【2011/01/04 經濟日報】
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勤美購回AIG全國飯店50% 明年啟動百億開發案
回應(0) 人氣(139) 收藏(0) 2011/01/03 09:48
精實新聞 2011-01-03 09:47:54 記者 林詩茵 報導
勤美集團(1532)最近好消息頻傳，該公司日前勤美達(0319.HK)蘇州CMB廠獲拆遷補償外，台灣的璞真建設也因營運穩健，在手資金充足，決定以13.42億元向友邦(AIG)買回台中全國飯店靠近勤美誠品綠園道的1206.37坪土地，明(2012)年百億開發計劃有機會啟動。
勤美08年7月時考慮強化全國飯店財務體質，當時將該飯店50%土地進行處分，以10.86億元出售予AIG集團，當初也於合約中簽定雙方將合建開發，惟隨著金融海嘯的發生，原本與勤美合作的AIG集團由南山人壽為主體，如今卻已成為純粹外資，造成合作開發的法規規範較複雜，AIG經考慮已可以獲利了結，加上勤美集團資金充沛有意購回，因此全國飯店的50%重回勤美集團懷抱。
據勤美公告，勤美子公司勤真建設以13.42億元購回全國飯店旁的1206.37坪土地，整體看來，全國飯店附近可供開發的土地重回勤美集團手中，有利快速整合開發。
據了解，經璞真回購AIG土地後，勤美集團在全國飯店附近已掌握逾4千坪土地，目前的CMP BLOCK千坪美學展場則屬於教會團體所有，未來雙方有機會進行合作開發，該區土地勤美已定義為「勤美天地」，未來的總開發面積可達6千坪，勤美集團擬分2期開發，第1期約4千坪，第2期2千坪，將打造價格逾百億元，坐擁商場、飯店、住宅的複合產品。
勤美指出，「勤美天地」的開發計劃正在積極規劃中，最快明年有機會正式推出，而由於2013年開始使用IFRS新會計原則，因此業績貢獻度將會在完工後開始貢獻，可能落在2014、2015年。
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《鋼鐵股》勤美購回全國飯店土地，加速整合開發
2011-01-03 12:17 時報資訊 【時報記者沈培華台北報導】
勤美集團(1532)旗下的璞真建設資金充足，決定以13.42億元向友邦(AIG)買回台中全國飯店靠近勤美誠品綠園道的1206.37坪土地，可望加速勤美整合開發，啟動「勤美天地」的開發計劃。
勤美在2008年中為了強化全國飯店財務體質，當時將該飯店50%土地進行處分，以10.86億元出售予AIG集團，當初雙方簽定將合建開發，不過，隨著金融海嘯發生，AIG集團考慮已可以獲利了結，加上勤美集團資金充沛，因此購回全國飯店的50%土地。
據勤美上周五公告，勤美子公司勤真建設以13.42億元購回全國飯店旁的1206.37坪土地。經璞真回購AIG土地後，勤美集團在全國飯店附近已掌握逾4千坪土地，將規畫啟動「勤美天地」開發計畫，未來的總開發面積可達6千坪，勤美集團擬分2期開發，第1期約4千坪，第2期2千坪，將打造價格逾百億元，坐擁商場、飯店、住宅的複合產品，最快有機會於2012年正式推出，並可望於2014、2015年貢獻業績。
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