《產業分析》政府防壽險業養地，建商：有利市場秩序
2011/02/01 11:00 時報資訊
【時報記者郭鴻慧台北報導】財政部端出空地稅，針對建商、地主打擊養地，金管會接著出手，要對保險資金養地祭出管制，建商對此多表示認同，壽險業者用沒有成本的資金來標地、養地，讓身為「製造業」的建商買不到地，這本來就不公平，政府的嚴格規範有利土地市場的秩序。
房地產業者表示，壽險業擁著龐大的資金，相對有籌碼能夠養地，這些資金幾乎沒什麼成本，外壽險業者並沒有土地立即開發、銷售的業績壓力，常常讓資金相對不夠雄厚的建商買地爭不過壽險業者，現今政府要求壽險不囤地，將可減少與建商的競爭。
建商表示，現在台灣精華區的土地實在非常難求，要買個500坪就很困難，尤其，地主十分惜售，即使低聲下氣地拜託，地主也未必買到土地。想藉著民間標地去找到開發來源，建商自認已經把價格抬得高高的了，沒想到還是拼不過壽險業。以前信義聯勤土地標案，新壽標走後，養地養了一段時間，根本沒有開發，又用高價賣給個人，這件事一直讓建商耿耿於懷。
建商坦言，在政府關切後，壽險業者已多把投資標的移向完成的商辦大樓，較少著墨在空地上，而上周財政部釋出空地稅後，業內也多預期壽險業也應是被課稅的對象，如今金管會針對壽險業者祭出較重的規範，對壽險業者買空地上將更有所過濾和收斂，有利建商的購地競爭力。
建商表示，空地稅由好的出發點來看，針對放著養地卻不開發的土地加徵公告現值2~5倍的空地稅，會讓地主有意願釋出土地，建商更容易取得土地、供給增加，房價回穩。但可能造成的負面結果卻是，土地被課重稅，成本加上去，建商成本增加、購屋者負擔也升高；再者，許多建商買下畸零地，著眼於都更或整合開發，若被冠上養地課重稅的名義，同樣讓建商成本升高、購屋者的壓力也升高。
復徵空地稅的目的，應是在迫使地主、建商或財團因土地持有成本提高，而加快都市建地興建速度或釋出土地，讓市場獲得更多供給，以壓抑不斷飆漲的精華區土地行情。不過有些代銷反而認為，空地稅這項措施反而會給一些建商拉高售價的藉口，表示為反映成本，因此售價也提高。就像之前原物料上漲時，其實只占推案成本很小一部分，但不少建商就以此拉高價格。空地稅實施後，未來都會區房價恐將更加難以回頭。
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金管會三刀 砍保險業養地
【經濟日報╱記者葉慧心、夏淑賢／台北報導】
2011.01.22 03:07 am
政府打房政策接連出招，在房地產市場舉足輕重的壽險業成眾矢之的。保發中心統計顯示，壽險業購買不動產的金額，每年淨增加300多億元，但不動產投資占可運用資金比率僅3.94%，距離保險法規定的30%上限還很遠。
金管會打擊保險業「養地」，將祭出三項管制措施，要求保險公司若購買素地，必須在三個月內拿到建照，若必須合併附近土地者，最遲也要在六個月內拿到建照。
此外，金管會針對保險業買入土地未即時開發利用者，將增加資本適足率（RBC）中自有資本的計提，以及要求提高保險業買入不動產之後的收益率門檻。
金管會保險局昨（21）日邀請所有產、壽險公司開會，由保險局長黃天牧主持。官員指出，會議主要是聽取業者意見，尚未作出結論。金管會擬修訂相關原則，希望對保險業養地機制做更嚴謹的規範，一定會參考業者意見再做修正。
保險業者對金管會的新要求感到不可思議，昨天在會中喊冤說，購買不動產都是為了強化資金運用，絕不會故意養地，希望政府減少限制。
按照現行規定，保險業購買不動產，必須在「兩年內即時利用，並有收益」。保險局官員指出，部分保險公司鑽法律漏洞，兩年內並未明顯開發，以「必須整合鄰近土地」等理由來申請展延。因此擬要求業者未來若購買土地，必須在三個月內拿到建照；要合併附近土地者，要在六個月內拿到建照。
其次，如果保險公司購買的不動產是沒有開發的素地，將必須提高計算資本適足率的風險係數，原本係數是0.0744，將提高一倍至0.1488。如此一來，保險業購買素地，將因此要提更多自有資本，甚至要增資，會降低保險公司購買素地的意願。
第三，保險局原本認定「兩年內即時利用並有收益」的收益，是以郵局兩年期定存利率為參考基準，現在是1.2%，現在也考慮提高1個百分點到2.2%。
壽險公會理事長許舒博建議，如果RBC係數要加倍計算，應該比照現行建築法規作法，必須「不溯及既往」，且要訂定排除條款。 業者在會中也爭取，針對土地即時利用收益率，目前壽險資金轉存銀行都是以大額定存議價，實際上收益不到0.5%，盼能改以大額定存取代2年期利率規定。
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防炒地／提高養地成本？ 保險業跳腳
【聯合報╱記者薛翔之／台北報導】
2011.01.22 03:07 am
為了遏止保險業炒地皮，金管會邀集各界會商修訂保險業投資不動產相關規定，金管會希望調整RBC（風險資本適足率）計算方式，提高保險公司養地成本，保險業代表反彈聲浪四起，全案議而未決。
現行規定，保險公司投資不動產的部位，計算RBC的係數以0.0744，金管會考慮提高2倍至0.1488，如此保險業就須「加倍」考慮買房買地對RBC負面影響，萬一買過頭，RBC低於法定標準，將被迫增資或賣掉閒置的房地，以改善RBC。
另外為避免保險業炒作房地，現行規定，保險業投資不動產必須在2年內開發，並有收益，至於有無收益則參考郵局2年期定存利率（目前1.2%），高於1.2%，就算有「收益」。
金管會研擬提高「收益」標準，成為「郵局2年定存利率加1個百分點」，目前是1.2%，修法後，則是2.2％。
金管會兩項修法建議，保險業代表雜音四起，壽險公會理事長許舒博說，若RBC係數要加倍計算，必須在「不溯及既往」與另訂「排除條款」較合適。
至於收益率擬提高1趴，許舒博認為，應分階段實施，不宜一步到位、一口氣就調升1個百分點。
不具名的保險業者說，金管會新法規恐怕窒礙難行，而且，保險業者能否取得建照，何時取得建照，「無法操之在己」。
新聞辭典》RBC 風險資本額
保險業的風險資本額（Risk-based capital, RBC）是保險監理機構，觀察保險公司財務狀況，以及承受風險能力最具參考性、最重要的指標之一。
計算公式是按照股票、基金、不動產等不同的資產類型，給予不同的係數，投資愈集中在風險高的商品上，RBC愈低。
在台灣，RBC法門檻是200％，保險公司RBC如低於200%，代表「資本不足」，必須限期改善，例如調整投資商品或增資等；朝陽人壽（原名興農人壽）、國寶人壽、幸福人壽因RBC長期低於200%，被視為問題保險公司。
保險業RBC每半年公布一次，以級距式揭露。
【2011/01/22 聯合報】
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打養地／業者：棄素地 轉商辦
【經濟日報╱記者葉慧心、李至和／台北報導】
2011.01.22 03:07 am
金管會對於壽險業購買素地設下嚴格規定，壽險業者昨（21）日指出，如果政策真的實施，未來不動產投資恐被迫「棄素地、轉商辦」，只能買現成不動產。
一位壽險業高層說，他贊成政府不准壽險公司炒地皮的政策，但也不能規範得沒有道理，壓抑業者正常合法的投資空間。壽險業者對於金管會新的打房政策感到不以為然，房仲業者說，大台北地區土地取得困難，壽險、建商搶地積極，若壽險業者買地受限，對建商將是一大利多。
房仲業者認為，主管機關要求壽險業者購買有建照的土地，並要求三個月動工或要求在半年申請建照等措施，這會讓壽險業者未來競標土地時更保守，建商反而能以較低廉的價格取得土地，但建商開發後，似乎不太可能會降價。
壽險公司投資不動產主要包括兩大類—購買現成大樓或自行開發。業者分析，投資別人蓋好的大樓，是根據當時市價買進，目前租金收益率約在2.5%至3%；若是自行開發土地，雖然開發可能需要至少三、四年時間，不過，投資報酬率相至少在30%，當然較賺錢。
【2011/01/22 經濟日報】
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台北金融中心「內戰」 國壽勝龍巖
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
2011.01.22 03:07 am
台北金融中心6、7兩樓層公開標售，國泰人壽與龍巖人本第三度「交手」搶標，國壽以每坪128萬元得標，成為該大樓最大所有權人，也是最大房東。
（圖，本報資料照片）台北金融中心6、7兩樓層公開標售，國泰人壽與龍巖人本第三度「交手」搶標，國壽以每坪128萬元得標，成為該大樓最大所有權人，也是最大房東。
戴德梁行昨天公開標售台北金融中心6、7樓層，共8戶、1178坪，外加19個車位，底價14億7960萬，每坪單價119萬，吸引逾10組人領標，由國壽以15.75 億元得標；扣除車位後，每坪單價128萬，是國內辦公大樓交易第三高紀錄。
如果加計6、7兩個樓層，國壽已經買下台北金融中心大樓8層樓，而龍巖只買到5層樓，略遜一籌，這場台北金融中心「內戰」，確定由國壽得勝。
信義房屋全球資產主任王維宏表示，最近半年台北金融中心成交金額就高達50.7億元，且3次標案辦公室單價都破百萬元，連續的A級辦公大樓每坪百萬成交紀錄，確立商辦單價百萬元時代來臨。
市場人士說，龍巖與國壽接連出手，就是要求取產權完整性，因產權完整、有多一些「連號樓層」，有助維持價格，也可控管大樓租金行情。
台北金融中心座落敦北商圈，是928災後重建的A級辦公大樓，去年8月首度標售慶豐銀行名下部分樓層，引爆了國壽與龍巖之爭，兩集團「口袋都很深」，半年不到，三度交手，互有勝負。
去年8月，中央存保公司標售慶豐銀行在台北金融中心大樓部分樓層，國壽與龍巖都參與競標，結果，龍巖以18.2億元得標，換算每坪單價116萬元。
本月11日，國票金再釋出頂樓的13、14兩個樓層，底價14.6億元，國壽及龍巖第二度交手，這回國壽以16.6億元得手，每坪達135.7萬元，創下國內商辦天價紀錄，也凸顯國壽「志在必得」企圖心。
台北金融中心目前所有權人包括國壽、龍巖、兆豐銀、勝一化工、德同航運等，國壽擁有3、4、5、6、7、10、13、14樓等樓層，為該大樓最大房東，其次是龍巖，持有1、2、8、9、B1等樓層。
【2011/01/22 聯合報】
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