2014-08-28

〔記者徐義平／台北報導〕近幾年，政府頻出手打房，造成房市成交量萎縮，房仲業更是首當其衝；根據內政部地政司最新統計，今年前八月不動產經紀業變更為非執業（即歇業）店數達三六一家，全年恐上看五四○家以上，將創下近十五年來房仲關店最高紀錄。

今年恐倒逾500家 新增也近千家

有趣的是，到今年八月止，全國執業中的經紀業店數達六七二九家，一年多來房仲店數仍增加近千家；內政部分析，可能是因轉換品牌，或是到其他區域展店等因素，造成部分登記變更為非執業中，其實整體房仲店數仍持續增加。

根據統計，近十五年來（一九九九年到今年八月），不動產經紀業變更為非執業（即歇業）的店數累積為三六四六家，其中二○一一年至今年八月便有一三七四家，占比高達三十七．六八％；二○一二年及二○一三年歇業店數分別是五二四家、四八九家，今年前八月歇業家數已達三六一家，全年恐破二○一二年紀錄而創新高。

房仲業者指出，若對照內政部全國買賣移轉棟數，二○一二年約三十二．九七萬棟、二○一三年是三十七．一八萬棟、今年前六月約十六．四六萬棟，與房仲歇業店數變化有同趨勢關係。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，其實，全國房仲店數維持五千家是合理狀況，目前房仲業店數真的太多，過度競爭之下，導致部分店家出現不足以為生之窘境，近年房仲出現倒店潮並不奇怪。

2014-3-17

為凸顯建商對施工的用心，代銷業者現場不僅顯示鋼筋的處理方式，包括相關的排水管也都仔細進行處理。（資料照）

記者林美芬／專題報導

在政府頻出手打房、且房價已來到高原區的情況下，全台房市交易急凍。

根據內政部最新統計，到今年2月底，全台共9892家不動產經紀業者中，有高達3420家變更為非執業中，也就是處於歇業狀態；此狀況也意味著，全台不動產經紀業者超過1/3恐不支倒地、退出房市。

兩年內 近千家退出市場

再比較變更為非執業中的家數變化來看，前年2月有2425家，但到今年2月已暴增至3420家；也就是說，這兩年來多出近千家代銷或仲介業者處於歇業狀態，甚至恐已關門打烊。

房市交易明顯降溫，造成愈來愈多代銷或房仲業者退出市場，存活業者只能力求轉業或轉型，造成市場競爭更加惡化。

過去原本涇渭分明的代銷、房仲及建築業等，早就形成「大混戰」，原分工合作或上下游關係的產業結構被打亂。

例如不少代銷業者跨入建築業、房仲業者賣起預售屋，互爭地盤。

合作變競爭 市場大混戰

如信義、永慶都有代銷部，信義代銷部甚至已成為全台10大代銷之一；也有代銷轉進不動產開發，最有名的是早年代銷起家的興富發董事長鄭欽天，去年已躍居為全台第二大的推案建商，建案遍及全台，璞園廣告也成立建築團隊，是台北市知名的豪宅業者。

面對代銷、房仲業者紛跨入建築開發領域，也有不少建商建構一條龍，例如遠雄、茂德都成立自家的銷售公司，乾脆自建自銷。

前幾年趁著房市多頭賺到大錢的大型代銷更急著「借殼上市」，搶奪資金市場，如海悅及甲山林廣告都成其中一員；產業線從土地開發、建築到銷售，透過資本市場募來更低廉且更多資金，爭取更多案量。海悅去年接案量成為全台最大，超過千億元，成為代銷王；但在此同時，也擠壓小型代銷業者業務量，甚至面臨「無案可接」的窘境。

記者林美芬／專題報導

前陣子，台北市代銷公會舉行了場春酒宴，但原本是業界歡樂相聚的場合，卻只見理監事們互吐苦水，甚至連往年都要發表過去一年成績及未來一年展望都直接省略，理事長王明成還搖頭直言︰「數據如此難看，不發表也罷。」

建商撐得越久 代銷倒楣

根據住展雜誌市調，過去一年新屋及預售屋銷售率僅約4成，也就是說，有超過5成的新屋沒賣掉。台北市土地難尋、且成本節節升高，加上房價進入高原區，不管推出新案數量或是銷售成績，台北市可說是全台打房後的重災區。

代銷業者說，代銷跟建商不同，建商有雄厚資金背景，房市連續10年榮景，大多數建商早就荷包滿滿；加上利率又低，僅是1998年本土型金融風暴時利率的1/5，當年可撐1年的建商，現在可撐5年，只要不大幅升息，建商有的是資金打持久戰，房價短期內不會跌、也不會折價，但倒楣的是代銷或房仲。

房價不怕下跌 最怕量凍

北市代銷業者直言，房市不怕價跌，最怕不漲不跌、交易量凍。若依住展調查，台北市銷售率僅約4成，對於登記有案的147家代銷業者，真是杯水車薪，不少小型代銷已無案可接，較大型的代銷只好走出台北市，往新北市發展，甚至往南到桃園或新竹。

業者出走台北 南下求生

業者說，現在台中、台南、高雄都可看到台北市代銷搶案銷售情形，雖然有部分是跟著建商一路南下拓點，但還是凸顯出台北市代銷業經營困境。

此外，代銷業近來又碰到新麻煩；未來預售屋申報實價登錄，擬改為「簽訂買賣契約後30日內申報」。

業者說，這當然對市場有正面意義，可提高房價透明度；但對代銷業者來說，預售屋退訂頻率相當高，只要政策風吹草動，預售屋就會出現一波退訂潮。奢侈稅實施前、實施初，就造成整個預售市場大亂，退訂比數之高，讓業者幾乎難以承受；若未來預售契約退訂，卻又已上報實價系統，要讓業者如何處理？

奢侈稅上膛 房仲萬人陣亡

• -字
• +字

自由時報 – 2012年9月25日 上午4:33

雙北房仲業 近一成倒閉

2011-07-24 

半年沒「冒泡」 5千房仲出走

〔記者簡明葳／台北報導〕奢侈稅所引發的失業潮來了。根據房仲業者私下估算，奢侈稅議題自二月底發酵後，市場上少了短進短出的投資客，三至七月平均每月業績滑落十％，相較去年底、今年初的市況，總交易量最少修正四成。而交易量瞬間滑落，仰賴業績獎金為生的不動產營業員，收入短少五十％以上，甚至有人近半年都沒「冒泡」成交，陸續有人出走離職，另尋新工作，影響人數估計有五千人。

全台不動產營業員約有十萬人，今年二月底奢侈稅議題剛發酵時，就有業者評估，有五％從業人員將離職失業。而近半年來，除了因為個人業績不佳，選擇離職者外，也有因為店東收店、頂讓，所產生的被動失業者。

高專制店家 離職最多

東森房屋行銷部副總黃淑苓說，踏入不動產業當營業員的門檻不高，但是持之以恆賺取穩定的報酬卻不容易。這行業是個大熔爐，像五年前許多銀行合併，很多銀行員優退後，就來當營業員，前二、三年也有許多汽車業務員、信用卡推銷人員，轉行當不動產業營業員。但是今年受到奢侈稅影響，由其他行業跨入不動產業的數量明顯減少。

現在離職者，多屬原來就是業績不穩定的族群，其中高獎金無底薪的「高專制」店家，離職人數更多。而「普專制」的員工，雖然前六至九個月試用期有高底薪保障，但是試用期過後，沒業績者還是會離職。

授證課程 人數少3成

房地產市場不再熱絡，台北市不動產教育發展協會理事長楊銀宗說，近期「不動產營業員證照專業訓練班」授證課程人數也少了二至三成。

別讓奢侈稅變成一場政治鬧劇

‧天下雜誌 2011/03/24

行政院定調，奢侈稅將於七月一日上路。在高達六成七的民眾支持下，效果是否真能達到預期？投資客又會如何從中牟利？

【文／張翔一】

日本九．○大地震也震不掉！奢侈稅七月一日上路，行政院院長吳敦義、副院長陳冲再次出面定調。

根據研考會三月十日最新民調，高達六成七的民眾支持政府立法通過俗稱「奢侈稅」的《特種貨物及勞務稅條例》，顯示絕大多數民眾，期待政府透過奢侈稅，能夠減緩高房價帶來的貧富不均和購屋痛苦。

但「民氣可用」的奢侈稅，即使確定七月一日上路，效果是否真能達到預期？若照目前法案種種問題來看，學者、業界都打了一個大問號。

自去年底政府拋出奢侈稅議題，從財政部到行政院會通過，奢侈稅草案邊走邊改，豁免條款從八項增到十項。像是還未組裝完全，就急著上路的拼裝車，使得奢侈稅鎖定的投資客，仍心存僥倖，認為政策效力打折的空間極大。

法案急就章，投資客不怕

其中最受爭議之處，就在於奢侈稅僅處理成屋短線交易，卻未規範國內投機情形同樣嚴重的預售屋市場。

財政部官員解釋，奢侈稅打不到預售屋，主因是若賣掉還沒過戶的預售屋，是出售「權利」而非房地產，屬財產交易所得，但會按交易獲利的實價（市價）課徵所得稅。

台灣不動產交易中心總經理李同榮不客氣批評，「所得稅是賺錢的部份才要繳，大戶投資客一次掃一批預售屋，再彼此買賣做價，又不受兩年（奢侈稅）約束；買賣成屋的卻大都是自住戶或小咖投資人，現在兩年不論賺賠，要按交易價格課一○％到一五％，這樣公平嗎？」

他認為，奢侈稅顧此失彼，只會造成投機資金往預售屋市場流動，不見得能達到抑制房價炒作的效果。「稅制是關係到所有人的重要政策，奢侈稅又影響營建產業甚鉅，但政院高層公開、私下一共只找業者開過兩次會，就匆促定案，」上市公司建商董事長透露。「這難免讓人懷疑，政策背後的目的，其實還是為了選舉考量，」一位大型代銷業者總經理也說。

【全文未完，完整內容請見《天下雜誌》468期；訂閱天下雜誌知識庫；訂閱天下雜誌電子版】

--

東森王應傑：房仲恐倒千店

【經濟日報╱記者李至和、宋健生／台北、台中報導】

2011.03.25 09:39 am

房仲業者觀察25日新莊副都心土地標售案 / 李至和

打房效應浮現，國內中古屋交易停滯現象愈演愈烈，東森房屋董事長王應傑昨（24）日指出，5月起將出現一波房仲連鎖店關店潮，預計全台今年將有五分之一、約1,000家房仲店將被市場淘汰。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太火宣也指出，國內房市進入急凍期，預期7月以後委賣量萎縮，成交量下滑，對房仲業是一大考驗，若關店潮來襲，將會造成二、三萬失業人口瞬間釋出。

王應傑是中華民國房仲公會全聯會創會理事長，在房仲業屬於元老級的人物。他表示，過去新北市房市投資客較聚集的區域，如林口、新莊副都心、淡水新市鎮、三峽等區，近期都出現委賣量增加情形。由於房市買賣雙方呈現拉鋸戰，成交困難度大幅提高，雖然交易價格並未大幅下滑，但持續到7月奢侈稅上路後，預期房市將進入低潮期。

王應傑表示，奢侈稅效應已在市場發酵，3月以來中古屋交易量縮，即使少數區域委賣量增加，但實際成交量較奢侈稅前至少衰退三、四成，這直接衝擊房仲業者營運，因此房仲關店潮已是可預料會發生的情況。

目前國內房仲店數約5,000家，八大房仲連鎖品牌約占四成左右，其他則是非大型連鎖品牌的區域型業者。王應傑認為，奢侈稅、銀行放款緊縮、利率走升對房市都是利空訊息，這對房仲業者並不利，預期今年將會有五分之一房仲門市關店，估計上看千家。

房仲業面臨關店潮疑慮，連大台中地區也感受到相當大威脅，台中市建築開發公會市調委員會榮譽主委鍾尹堂很無奈的說：「政府好像要把建商趕盡殺絕。」鍾尹堂表示，目前房地產市場已紛紛傳出將「裁員縮編、減量經營」的準備，預期第一波將由房仲業開始，第二波可能受影響的將是小型建商。另外，被稅捐單位點名的大型建商，也無法置身事外，後續的骨牌效應，令業界憂心忡忡。

【2011/03/25 經濟日報】

--

房市爆流標、撤標潮

〔記者黃宣弼、徐義平／台北報導〕受到政府研擬課徵奢侈稅影響，不論是法拍或是標售市場，均是一片慘澹低迷，流標、撤標狀況持續出現，包括昨日大亞百貨流標、名宅至善天下停拍，今天預定要開標的戴德梁行四件住宅標售案，也突然喊卡。

投資客 恐轉向預售市場

不過，業者認為，未來中古屋的投資客，可能將轉往預售市場。

根據財政部的說法，預售屋買賣是出售「權利」，而非房地產，屬於財產交易所得，要按交易獲利的實價課徵所得稅，並列入當年度財產交易所得，綜合所得稅最高稅率四十％，總課稅金額可能比奢侈稅還高。

但實際的例子恐怕和財政部的說法有差異；台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，以一戶一億元的豪宅為例，投資客在一年之內轉手賣出一億二千萬元，如果是預售屋，只要按價差二千萬元課徵四十％的所得稅八百萬元；若購買的是中古屋，將要按交易價一億二千萬元課徵十五％、也就是一千八百萬元的奢侈稅。況且買賣預售屋所課的所得稅，只有賺錢才會課稅，比起只要買賣就按交易額課徵奢侈稅的中古屋來說，風險相對小很多。

邱太煊表示，短線炒作的投資客，在中古屋市場約二十％，但在預售市場卻高達四十％至五十％，顯示預售屋的投機情況更嚴重，政府如今卻只把打房焦點放在中古屋，在資金需求還存在的情況下，未來很有可能會讓投資客轉向預售市場。

另外，寬頻房訊投資研究室統計，自二月二十四日政府將課徵奢侈稅宣布後，至昨日為止，全台三百萬元以上的法拍物件共三百七十七件，其中停拍七十七件、流標一百六十件、撤回四十五件，總計二百八十二件法拍物件宣告失敗。其中大台北地區的情況最為嚴重，法拍件數為七十八件，但有六十二件出現上述三種失敗的例子。

房仲進案暴跌 7月後可能颳關店風

2011/03/09

【經濟日報╱記者李至和／台北報導】

奢侈稅發功，房仲業受委託案件快速萎縮，中古屋進案量最高暴跌六成以上，尤其房地產底子較弱的新北市、高雄市居前二名，市場預期5月中旬前將引爆投機客「逃命潮」，並可能出現斷頭跳樓價，房價將快速回歸基本面、重新出發。

中信房屋董事長特助胡佩蘭昨（8）日引用全台274家加盟店進案量統計，說明農曆年後開工房市買氣續熱，進案量較農曆年前成長14%。但奢侈稅消息傳出，五都委託物件日進案量驟跌四成以上，甚至有部分分店日進案量掛零；其中新北市下滑62%居冠，高雄市降57%居次，再來是台北、台中與台南。

業者表示，奢侈稅上路投機客要趕在7月前脫手，預期5月中旬前投資客出貨大增，到了7月奢侈稅實施後，委賣量將會大幅萎縮，甚至出現房仲關店潮。

--

代銷公會理事長：奢侈稅威力更甚金融海嘯！

回應(0) 人氣(287) 收藏(0) 2011/03/02 17:17

精實新聞 2011-03-02 17:16:59 記者 林詩茵 報導

財政部擬於下半年開徵奢侈稅，相關訊息在房地產業投下震撼彈！台北市代銷公會理事長王明成今(2)日表示，228假期間五大代銷統計，來客數減少了2~3成，成交量更驟減了50%，現在中南部還沒有感受課奢侈稅嚴重性，預估未來1個月內相關影響會發威，由於奢侈稅不分地區、不設門檻、不論盈虧，若政府貿然實施，恐怕衝擊全民，「打擊房價的威力將更甚金融海嘯」！

代銷公會今日舉辦春酒餐敘，來自全台各地區的代銷業者齊聚一堂，業者從基本面看房市，多數認為低利、資金充沛、兩岸簽署ECFA利多下，房市長期仍樂觀，惟政府打房祭出奢侈稅，則恐將衝擊第2季以後的房市。

王明成表示，房地產業內多認為，政府這次的打房措施有政治因素存在，因此整體配套並不完整。他指出，財政部擬定的奢侈稅「不分地區」、「不設門檻」、「不論盈虧」，民眾1、2年內轉手賣屋，不論賺要課稅、不賺也要課稅，站在全民的角度來看，這是非常不當的操作。

他舉說，房地產的買方包含自住/換屋、投資以及投機，投資客口袋深，可以放3年以上再賣，但政府除了打擊投機客外，也可能打擊真正有需要短期轉手民眾。舉例來說，若有人買了房子，卻換了工作，不得不搬家，這種情形下房子沒有賺錢還要被課重稅？或者有人缺錢不得不短期轉手賣屋，就缺錢了，還要被課重稅？

政府貿然實施沒有配套措施的稅賦政策，不僅不合理，更讓全民受害。建議政府要多聽聽專家、學者的意見，也要聽聽老百姓的聲音。王明成說，政府應該針對交易有獲利的部份進行課稅，若現在未落實實價登錄制度，以公告現值也可以，一步一步對法令制定的更細膩後再實施，才能達到平抑房價的目的。

王明成說，業界樂見政府打擊投機炒作，但不應該反對置產投資，人民可以投資股票，為何不能投房地產。要打擊炒作，應落實房價透明化和實價課稅。

王明成指出，奢侈稅若依照目前的方向擬定，不用要法令出爐，未來1個月內消息面的威力就會顯現出來，因為奢侈稅漸成話題，然後形成氣氛，會讓投資買盤觀望，停手評估值不值得投資，而自住買盤也會觀望，並等待房價下跌，相關影響的威力會比金融海嘯還大。

不過，他也表示，首要受到衝擊的，會以投資客比例較高的地區為主，包括林口、新莊、三峽等，尤其是新莊，有些個案的投資客比重甚至高達9成，受到的影響就會比較明顯；至於台北市區則預料供給量不高，受到影響將不明顯。

--

奢侈稅發威 5月房市逃命潮？

2011/03/09

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

奢侈稅的威力有多大？有房仲業者預估，一旦奢侈稅7月1日上路，房市在5月中旬就可能會出現一波規避奢侈稅的拋售逃命潮。

房仲業者統計，最近奢侈稅議題一出，不僅看屋人潮下降，近期中古屋的委賣量也大減，出現「封牌」現象，買賣雙方開始拉鋸。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，香港與新加坡政府對轉售不動產要課徵額外印花稅，都是宣布後沒多久即實施，並無緩衝期；而台灣的奢侈稅還要經過立法院三讀，直至下半年法令才會正式上路，因此目前還有一段「空窗期」。

他說，法令一旦在7月實施，當下持有非自用住宅未滿兩年者，欲出脫就要被課稅；因此他以國內買賣房屋約需一個半月的過戶作業時間來推算，投資客如要趕著出場，必須在5月中旬前就找到買家。

邱太煊也表示，目前奢侈稅的影響對北部最劇烈，中部次之，南部較不影響，其中又以投資客多的地區，如林口、三峽、淡水、新莊、南港等地的壓力較大。

他觀察，目前已有投資客陸續在倒貨；而這段空窗期間，中古屋因課徵的稅目較多，賣壓將比預售屋沉重；而成屋的房價可能下跌5%。不過，奢侈稅上路後，房市供給量將大減，房價即可能回穩。

中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，奢侈稅議題一出，全台委託物件進案量瞬間萎縮，衰退幅度高達4成以上，單日單一地區還有部分分店「掛零」。

胡佩蘭認為，目前雖有業界傳出豪宅降價求售的逃命風聲，但實際上不僅買方縮手、期待房價下滑，賣方也出現停止託售的封牌觀望現象。此舉將使房市短期內呈現拉鋸戰，房仲卻面臨兩方觀望、無屋可售的窘境。