熱血流成河

證明非投機炒房 可申請免徵奢侈稅

2011/04/07

【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】

圖／聯合報提供

立院昨天迅速初審通過「奢侈稅」草案，並且將排除適用奢侈稅的「豁免條款」更明確化，還增訂民眾「買新屋賣新屋」，以及出售自地改建、合建分屋或參與都市更新獲配的房地等豁免條款。

不過，為避免豁免條款無法涵蓋民眾「非自願賣屋」的所有情形，造成「錯殺無辜」，財政部長李述德昨天下午召開記者會指出，如果民眾在兩年內賣掉房子，不是為了投機炒作，當事人只要能證明符合「合理、常態、非自願」的原則，可向稅捐機關或財政部申請例外處理，相關單位會進行個案審查。

奢侈稅條例草案規定，民眾如果出脫持有不到兩年的非自用住宅或土地，最重要課交易價格百分之十五的奢侈稅。

行政院提出的奢侈稅條例草案中，原本訂出九種情況不課奢侈稅的「豁免條款」，為了避免殃及無辜，留了一個「其他經財政部核定者」的條款，保留財政部審酌個案的彈性。但朝野立委昨天抨擊這是「後門條款」，必須明確規範那些情況下才能豁免；為加速通過立法，財政部不堅持原有主張，接受立委意見。

根據立法院初審通過版本，刪除「其他經財政部核定者」的規定，但將豁免條款從原本的九種增加為十一種情況。其中，對於民眾銷售因為自地拆除改建或與建商合建分屋取得的房地，將排除課徵奢侈稅；此外，民眾參與都市更新後，把分配到的房地賣掉，也不課奢侈稅。

此外，經建會主委劉憶如曾舉例，如有民眾原本在甲地擁有一間自用住宅，因工作或其他特殊情況，在乙地買了一間新房子後，臨時又因為特殊狀況被迫賣掉乙地的新房子，因此被課奢侈稅，恐不合理。

財政部因此修改豁免條款中的規定，允許民眾只要名下只有一間自用住宅，因為「調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地」，也就是所謂的「買新屋賣新屋」，同樣不課奢侈稅。

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預售屋不是房屋？

【聯合報╱黑白集】

2011.04.07 02:59 am

立法院昨天開始審查奢侈稅條例草案，許多民間團體要求將預售屋、農地農舍納入課徵範圍；但財政部長李述德說，「預售屋不是房屋」，不是實體交易，不會納入。

李述德以為自己是在幫人民上修辭學嗎，怎會說出如此華而不實的話？預售屋未完成，還不能住人，這種事何勞李部長費詞解說。問題在，預售屋可以交易、可以轉讓、可以炒作、可以為房市製造泡沫，其條件和一般成屋毫無二致。那麼，財政部為何把房屋的「實體」和「權利」一刀切開，放過預售屋的投機？

若要像李述德這麼講究名學，房屋奢侈稅就沒資格打「奢侈」的招牌。因為房屋奢侈稅課徵對象不必是豪宅，即使是老公寓或小套房，只要在買進兩年內脫手轉售，就得課徵。亦即，把房屋和名車、飛機、遊艇等奢侈物放在一起，只是借殼，它真正反的是「投機」而不是「奢侈」。既然要打投機，那麼預售屋的投機怎麼能因不是成屋而獲豁免？

奢侈稅的目的不在打壓房市，而避免少數投機客不斷買賣轉手獲利，卻把高房價的禍害丟給社會大眾。從這個角度看，任何可能助長投機的漏洞都應設法堵住，預售屋正是其一。消基會專家說，曾有預售屋在短短兩年內遭轉手四次，把每坪房價從廿五萬炒到四十萬元。炒客皆知的巧門，財政部看不見嗎？

奢侈稅法草案已羅列十大豁免條款，可確保購屋自用的民眾不會無端被新制所傷。在這種情況下，財政部不妨多想想如何堵牢漏洞，確實把奢侈稅課到手，而不是在那裡說些似是而非的官話。

【2011/04/07 聯合報】

官員認定交易價 權限過大 建商：實價課稅 助長紅包文化

更新日期:2011/04/07 03:15 王莫昀／台北報導、沈婉玉/台北報導

中國時報【王莫昀／台北報導、沈婉玉/台北報導】

奢侈稅初審通過按實價課稅，引發房地產業者質疑。建商公會全聯會理事長王光祥指出，「實價」的認定，賦予基層公務員太大權利，因為未來官員若對交易價格有疑議，必將產生爭端，最後恐讓紅包文化再度興起。

高雄建商公會理事長陳武聰更表示，政府政策總是「從台北看天下」，讓高雄人不免有「中央距離高雄似乎愈來愈遠」的感慨。

「台灣房地產稅制從未以『實價』課稅，實務上的認定，有一定困難！」王光祥說，例如買賣雙方以一千萬元交易，但若官員硬要以一千三百萬來認定，那要如何解決，最後恐演變為「送紅包、省麻煩」，讓官場紅包文化再度興起。

他建議政府應以較客觀的公告現值課稅，並提高稅率達到嚇阻投機的效果。另外，王光祥指出，奢侈稅應設落日條款，如在ＧＤＰ下降至二％至三％時停止實施。

「中央不能一直以台北觀點治國！」陳武聰指出，高雄逾九成房子出售後，如同車子般「一落地就折價」，舉例來說，民眾以五百萬購屋，一年後以四五○萬出售，不但要繳交現有各式稅費，未來還要被課一成至一成五的奢侈稅，真是情何以堪。陳武聰認為，中央官員、學者專家、名嘴們最好到高雄住半年，瞭解區域巿場真實情況，再擬定政策。

立法院昨日初審通過「奢侈稅」草案，在刪除豁免條款中，將「其他經財政部核定者」條款，改以正面列出十一項豁免項目。對此，財政部長李述德說，若未來還有爭議，將會以解釋令方式審酌處理，以免傷及無辜。

李述德指出，若發生被誤課奢侈稅的爭議，在實務上，只要符合立法意旨，不是炒房行為，且屬於常態、合理、非自願情形，當事人可以舉證提報到稽徵機關或財政部，財政部可以用解釋令等方式，做必要處理。

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買預售屋 自備款恐多一倍

更新日期:2011/04/07 03:15 記者朱漢崙／台北報導

工商時報【記者朱漢崙／台北報導】

儘管奢侈稅課稅範圍未擴及預售屋，但未來購屋者要買預售屋恐怕要付出更高成本，銀行主管指出，由於銀行對新北市多個房價飆漲地區的鑑價從嚴把關，並與業者開出的「市場價格」有明顯落差，讓銀行願給予的房貸金額較先前大幅縮水，購屋者因此須增加的自備款至少超過1倍。

銀行主管表示，貸款戶在對預售屋下訂前，必再三檢視建商開出價格的合理性，否則可能出現所貸到金額不如預期。

據了解，不少銀行，特別是大型行庫，由於擔心某些地區房價飆漲太快，內部對相關地區不動產的鑑價結果，已與該地區建商開出的市場行情價出現大幅落差，銀行對不動產的鑑價金額甚至只有建商開出價格的6成。

這類地區，大致以新北市包括林口、三峽、新莊、板橋、淡水等5大地區情況最嚴重。大型行庫主管私下透露，內部有管控放款風險的鑑價機制，例如新莊不少建案已開價到每坪70~90萬元，讓行庫認為這樣的價格偏高，最後貸款金額是以行庫鑑價金額為準，不是建商說多少就值多少。

銀行業者指出，中央銀行尚未啟動房市信用管制政策前，預售屋大都以8成貸款，但現在大型行庫給予房貸成數到8成以上已非常少見，預售屋也不例外，成數多由8成降至7成，若再加上銀行鑑價趨嚴，鑑價金額僅建商開價6成，銀行願貸款金額其實已縮為過去的一半。

也就是說，過去貸款戶只要出2成自備款，現在由於銀行願給予的貸款金額縮減，貸款人至少要準備比以前多1倍的自備款，或是協調建商降價，否則可能發生貸款不足，而無法交屋的難題。

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透過人頭戶 買賣940筆房產／勇哥補稅金額 恐遠低於預期

更新日期:2011/04/06 04:11

〔自由時報記者鄭琪芳／台北報導〕財政部打炒房，除了祭出奢侈稅，並鎖定炒房投機客查稅，台北市國稅局最近查出「三黃一劉」之一的黃勇義，疑似透過人頭戶買賣九四○筆房屋，有人推估連補帶罰將達數十億元。事實上，由於土地交易所得免稅，炒作成屋所獲取暴利，往往與繳稅金額不成比例，即使黃勇義被認定利用人頭戶炒房，補稅及罰鍰可能遠低於預期。

依房地比計稅 可能僅數億

目前土地交易所得免稅，短期買賣也很難課到土增稅，炒作成屋只有房屋交易所得要課稅，但房屋價格通常被壓得很低，或是未分開計算房地價格，售屋所得按「房地比」計算（房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值合計數），即使炒房獲利數千萬元，應課稅所得可能只有數十萬元。

高雄市國稅局就曾查到一個案例，投資客炒作高市美術館附近的豪宅，不到半年就賺了三六三○萬元，但因房屋評定現值只有一○八萬元，土地公告現值四三四六萬元，換算房地比只有二．四％，按房地比計算後，應課稅所得只有八十八萬元，繳稅三十五萬元。

有人賺3630萬元 僅繳稅35萬

外號「勇哥」的黃勇義，被查出疑似以人頭戶於四年內買賣九四○筆，即使每筆獲利五百萬元，按房地比計算後，綜所稅可能只有十萬元，九四○筆交易約補稅近一億元，加計一倍罰鍰則約近二億元，就算再加上五％營業稅及罰鍰，補稅及罰鍰可能只有數億元，與外界預期的數十億元有很大的落差。