新光REAT三大樓 新纖標下
【經濟日報╱記者李至和、夏淑賢／台北報導】
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| 新纖董事長吳東昇 |
新光人壽松江不動產資產信託受益證券（REAT）旗下三棟大樓，昨（18）日以35.24億元高價標出，高出底價逾65%。新壽與新光合纖同步競標，得標人是新光集團吳家老四吳東昇主導的新纖團隊，由老大吳東進主導的新壽則是出價第二高，以不到1.4億元的差距飲恨。
不動產業者出，三棟大樓脫標總金額與原始發行成本13.92億元相比，資產價值增幅高達1.5倍，將為後續的國內商用不動產標售點火加溫。
以得標價格推估，松江大樓與承德大樓標脫價格，都屬於區域高價，松江大樓建物每坪單價約80至90萬元，承德大樓每坪約50至60萬元，板橋大樓每坪35至45萬元，以目前租金條件估算，投報率大致在2%至2.5%。
據了解，新壽將因此有20餘億元資本利得落袋，預估可挹注新光金控每股獲利0.3元上下。
新光松江REAT受託機構兆豐銀行指出，新壽是REAT關係人，新壽負責人吳東進是得標人新纖董事長吳東昇的大哥，屬關係人交易，兆豐銀行將在兩個月內召開REAT受益人大會討論標售案，但新壽不得參與投票。順利的話，明年2月8日REAT到期後，REAT優先順位A、B、C券投資人可拿回本息，剩餘扣除土增稅後的資本利得餘額，全歸次順位投資者新壽。
新光松江REAT昨天標售三棟標的物包括松江大樓、承德大樓以及板橋大樓，當初信託金額13.92億元，僅對外發行60%，約8.352億元，其餘四成由新壽以次順位債券持有。昨天標售三棟大樓，底價不含稅為21.26億餘元，共吸引七封投標單，投標者包括新壽、國壽、富邦、中壽、台壽保，以及得標的新纖、新纖開發及新星興業團隊，與黃鐵達及黃勉欽兩位自然人。
新光松江REAT標售，新纖團隊異軍突起，不僅是參標者中唯一的傳統產業，更是高價得標。根據全球資產管理公司統計，光是最近三季以來，傳統產業購置大台北地區辦公室、廠房、商場的金額，就超過百億元，凸顯傳產公司老闆除購置豪宅外，也興起投資台北市精華區商用不動產風潮。
永慶房屋研展室協理黃增福表示，這三棟大樓以南京松江商圈的松江大樓身價最高，以昨日標售價格估算總價約16.5億元，換算土地單價每坪超過800萬元。若未來大樓重新改建後，新推案有機會挑戰每坪120萬元以上。
【記者柯玥寧／台北報導】新光合纖昨（18）日以逾35.2億元，比底價高出65.7%標得新光松江REAT三棟大樓，新纖自認價格買得「合理」。
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| 圖／經濟日報提供 |
新壽3大樓REAT標售 估賺23億
【聯合報╱記者何醒邦、孫中英、黃郁文／台北報導】
大台北商用不動產標售再創佳績。即將到期的新光人壽松江、承德與板橋大樓REAT（不動產資產信託）昨天由兆豐銀行公開標售，多家壽險公司均出手，連發行REAT的新光人壽也參與競標，結果由新光合成纖維、新纖開發及新星興業聯手以35.24億元得標，高出底價14億元、溢價率達65.7%。
4年半前，新光人壽以該三棟大樓交付信託，委由兆豐銀行發行REAT(不動產證券化憑證)募集約10到12億元，如今REAL發行期限屆滿，兆豐銀標售三棟大樓，以進行清算，新壽獲利高達23億多元。
由於新光人壽董事長為吳東進，新纖則是吳東昇，兄弟同時出手，是兄弟鬩牆還是分進合擊，格外引人好奇。
新纖表示，不動產投資是公司多角化經營策略之一，因看好台灣未來經濟及商用不動產穩健收益，所以投標。
值得注意的是，7組搶標的人馬中有5家保險公司，包括國泰人壽、台灣人壽、富邦人壽、中國人壽以及新光人壽，而前天台北市三陽忠孝大樓標售時，也有多家壽險公司競標；連兩宗商用不動產標售都有保險業者身影，壽險資金重返房市跡象明顯。
昨天標售的3棟大樓均於2007年由新光人壽委託兆豐銀行發行REAT，明年2月到期，依規定需於到期前處分，兆豐銀因此於昨天採統包標售。
此次標售案共吸引7封投標單，除了5家保險公司與新纖，前麒麟飯店第二代黃鐵達與黃勉欽，也以自然人身分投標；結果新纖以35.24億元得標，遠超出原預估的23億元行情，第二高標為新壽的33.86億元，國壽以總價31.3億元落居第三。
台灣房屋表示，初步拆算後，松江大樓每坪約78萬元，承德大樓約55萬元，板橋大樓約46萬元，均是該區域20至40年的舊商辦大樓新高行情。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊認為，周一三陽忠孝大樓，拍出41億元的天價，已炒熱北市商用不動產，這三棟大樓一年收租金約6264.5萬元，若以得標金額35.24億推估，新纖的租金投資報酬率為2.133%。
新壽指出，本次標脫價格35.24億元計算，新光在4年半，光靠這三棟大樓，就淨賺約23億元，但這筆獲利，將在明年才會入帳。
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| 圖／聯合報提供 |
新聞分析／兄弟分進？合擊？
【經濟日報╱記者 孫中英】
2011.05.19 08:31 am
新光REAT標案，吸引國泰、台壽、中壽、富邦人壽等強敵紛紛出手，結果由新光合纖奪標，壽險業競標老手統統失手，第一高標是新纖團隊，第二高標落在新光人壽，這次標案，「泛新光集團」展現驚人實力。
新壽這三棟大樓REAT案，目的在活化資產兼籌措流動資金；板橋大樓地段不錯，承德大樓可改建為住宅，松江大樓則有都市更新題材，因此開標前一天，新壽臨時召開董事會通過參與競標，可見新壽拿回三棟大樓所有權意願相當高。
不過，這筆REAT不動產物件如果真的由新壽標到，依規定必須召開REAL受益人大會，而且三棟大樓出售利潤認列，不僅程序較繁雜，也難免重演前幾年新光中山REAT資產標售，新光1號REIT出手標到，明明合法，卻意外惹來誤解的麻煩戲碼。
在新壽不方便出手情況下，吳東昇主政的新纖集團出面，以溢價65.7%的高價奪標，理由是「看好大台北商用不動產後市」，至於吳東進、吳東昇兩兄弟有無默契，新纖究竟是為自己或他人作嫁，恐怕只有吳家人心知肚明。
【2011/05/19 經濟日報】
一年內若無新案 REAT市場恐吹熄燈號
【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】
2011.05.19 08:31 am
近年來沒有新商品問市的不動產資產信託（REAT）市場，在現有REAT陸續標售資產，明年上半年到期贖回後，若無新發行案登場，將吹熄燈號。
根據資料，目前流通在外的REAT，除昨（18）日完成標售旗下資產的新光松江REAT外，還有國泰敦南REAT、新光敦南REAT等。
不過，國泰敦南、新光敦南REAT的受託機構兆豐銀行與土地銀行，也都準備在7月底前標售REAT旗下資產。
據了解，板信銀也希望以企業總部雙子星大樓發行REAT，但是相關發行計畫至今仍未敲定。
金融海嘯後，金管會對資產證券化商品的管理趨嚴，讓銀行信託業務在開發REAT相關商品時，態度相對保守，發行機構也會因市場接受度，而降低發行意願。
銀行業者分析，REAT發行有一定期限，站在投資人立場，發行時點處於房價相對低檔較安全，否則萬一到期房價下跌，導致標售價格低於發行價格，持有REAT受益證券的投資人，連本金都會被侵蝕，也就是到期無法拿回全部的本金，甚至連歷年來領取的利息都無法彌補。近兩年不動產市場行情驚驚漲，在REAT不保本、房價又漲幅已大下，REAT發行市場後繼乏力。
【2011/05/19 經濟日報】
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