台灣商辦報酬率低 投資者佈局海外中央社記者韋樞台北23日電 (2014-04-23 14:38:18)

瑞普萊坊今天發表台灣不動產市場報告指出,台灣近兩年商用不動產市場表現偏弱,A 級商辦投報率偏低,投資者已佈局紐約、倫敦和東京等報酬率高的國際優質都市。

瑞普萊坊估價事務所副所長吳紘緒表示,近兩年台灣商用不動產市場以零售商店、辦公與廠辦為主,其中辦公室與零售商店便佔總成交金額的一半。

商辦市場方面,台北市的商辦平均價格近十年漲幅達2.3倍,使毛租金資本化率下滑到約2.5%的水準,若是A級辦公室,則毛租金資本化率可能只達 2%,較香港、日本及倫敦低。

展望未來兩年,吳紘緒指出,台北市A級辦公室預計有7萬坪的新增供應,雖然不少新供給大樓以自用為主,但過去台北市A級辦公室每年平均淨去化量約2萬坪估算,台北市A級辦公室空置率難免進一步上揚。

吳紘緒說,投資者在商用不動產選擇投資目標時,建議考量租金發展性及未來的市場性;台灣豪宅市場的市場週期已經走向房價增長放緩區域,且利率未來調升可能性增大,加上預期政府對於豪宅打壓將可能進一步增強,選擇豪宅應該更小心,產品的獨特性及稀少性才是選擇重點。

瑞普萊坊董事長曾東茂表示,除台灣市場外,投資者已展開佈局美國、日本、英國和馬來西亞的投資,以地區多元化分散投資風險。包括紐約、倫敦和東京等國際優質都市,報酬率都可達 4%以上,加上市場週期處於租金增長加快區域,值得投資者注意。

 

台北市商辦租金報酬率 創全球最低水準 今年價格止漲

鉅亨網記者詹宜軒 台北  2012-01-04  20:11 

仲量聯行今(4)日發布2011年商用不動產市況報告指出,因兩岸加溫議題與景氣好轉的趨勢,帶動本國與跨國企業增租,去化達到23,000坪。在價格方面,由於台北市的租金報酬率已降至2%到2.5%,堪稱全球最低水準,除非今年兩岸關係有大幅進展,帶動實質辦公室使用需求與租金上揚,否則價格並不具上升的動能,但由於A級辦公大樓賣方仍有限,在充沛的資金環境下,預估今年商辦價格約維持在平盤左右。

仲量聯行總經理趙正義則歸納出2011年商用不動產趨勢,呈現「三高三低」的現象,三高為「資金水位高、投資意願高、資產價格高」;三低為「利率低、報酬低、期望租金低」。由於資金充沛、利率低以及股市的不確定性,大量資金仍然追逐具有保值性的不動產。因此展望今年的商用不動產投資市場,仍將維持與去年約略相當的高交易量,優質地段與具有報酬率的產品仍將受到青睞。

敦北辦公樓去化最多 敦南空置率最低

此外,仲量聯行觀察信義計畫區,由於本季增加不少新設立或搬遷入的中小型跨國企業,加上既有租戶增租的情況下,第四季的空置率較上一季下降1.47%,達17.13%,呈現連續7季的下跌。租金方面,某些空置率較高的大樓業主,本季有透過調降租金策略,積極地去化空置空間,致使全區租金較上季下修0.42%,達新臺幣每坪每月2,731 元,其他低空置率的大樓租金成交價格,與上季並無變動。

敦北商業區與信義計畫區情況類似,部分大樓的業主在本季有促租的情況,吸引大面積的企業搬遷,因此,本季的去化量為所有商業區最佳,達3,600 餘坪,也為空置率降幅最高的商業區。另一方面來說,也因促租致使本季租金較上季相比下滑3.99%,達新臺幣每坪每月2,218元,為租金下滑最多的商業區。

敦化南路商業區目前空置率為四區商業區最低,對也因有意增租面積的舊客戶沒有合適的空間,導致部分租戶搬遷至其他商業區,空置率較上季微幅增加。租金方面,也因客戶搬遷意向增加,房東未調整租金,租金仍維持新臺幣每坪每月2,360元。

仲量聯行認為,信義計劃商業區和敦化北路商業區,目前可供企業較多辦公室面積的選擇,且租金條件寬鬆,加上未來2年內有新的信義線和松山線捷運線完工,連結各主要商業區,因此預估未來幾季的需求,還是會集中在這兩區內。

2012年全年辦公樓去化 估較2011減少一成以上

從整體大環境而言,因今年總統大選以及歐債危機的因素尚未完全解決,因此未來中短期,跨國企業搬遷,仍會以節省租金成本,為主要考量;想要從B辦升級的租戶,也會利用在租金成本增加幅度最少的這個時機點,搬遷至較新的A辦大樓。展望未來一年,仲量聯行預期台北市A辦的租金,將維持目前的基本面,預估2012年全年淨去化約在1.9萬坪左右,較2011年約減少一成多,直到全球的經濟回復到正常水準。

仲量聯行

 

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