台灣商辦報酬率低 投資者佈局海外中央社記者韋樞台北23日電 (2014-04-23 14:38:18)

瑞普萊坊今天發表台灣不動產市場報告指出，台灣近兩年商用不動產市場表現偏弱，A 級商辦投報率偏低，投資者已佈局紐約、倫敦和東京等報酬率高的國際優質都市。

瑞普萊坊估價事務所副所長吳紘緒表示，近兩年台灣商用不動產市場以零售商店、辦公與廠辦為主，其中辦公室與零售商店便佔總成交金額的一半。

商辦市場方面，台北市的商辦平均價格近十年漲幅達2.3倍，使毛租金資本化率下滑到約2.5%的水準，若是A級辦公室，則毛租金資本化率可能只達 2%，較香港、日本及倫敦低。

展望未來兩年，吳紘緒指出，台北市A級辦公室預計有7萬坪的新增供應，雖然不少新供給大樓以自用為主，但過去台北市A級辦公室每年平均淨去化量約2萬坪估算，台北市A級辦公室空置率難免進一步上揚。

吳紘緒說，投資者在商用不動產選擇投資目標時，建議考量租金發展性及未來的市場性；台灣豪宅市場的市場週期已經走向房價增長放緩區域，且利率未來調升可能性增大，加上預期政府對於豪宅打壓將可能進一步增強，選擇豪宅應該更小心，產品的獨特性及稀少性才是選擇重點。

瑞普萊坊董事長曾東茂表示，除台灣市場外，投資者已展開佈局美國、日本、英國和馬來西亞的投資，以地區多元化分散投資風險。包括紐約、倫敦和東京等國際優質都市，報酬率都可達 4%以上，加上市場週期處於租金增長加快區域，值得投資者注意。

台北市商辦租金報酬率 創全球最低水準 今年價格止漲

鉅亨網記者詹宜軒 台北　　2012-01-04  20:11　

仲量聯行今(4)日發布2011年商用不動產市況報告指出，因兩岸加溫議題與景氣好轉的趨勢，帶動本國與跨國企業增租，去化達到23,000坪。在價格方面，由於台北市的租金報酬率已降至2%到2.5%，堪稱全球最低水準，除非今年兩岸關係有大幅進展，帶動實質辦公室使用需求與租金上揚，否則價格並不具上升的動能，但由於A級辦公大樓賣方仍有限，在充沛的資金環境下，預估今年商辦價格約維持在平盤左右。

仲量聯行總經理趙正義則歸納出2011年商用不動產趨勢，呈現「三高三低」的現象，三高為「資金水位高、投資意願高、資產價格高」；三低為「利率低、報酬低、期望租金低」。由於資金充沛、利率低以及股市的不確定性，大量資金仍然追逐具有保值性的不動產。因此展望今年的商用不動產投資市場，仍將維持與去年約略相當的高交易量，優質地段與具有報酬率的產品仍將受到青睞。

敦北辦公樓去化最多 敦南空置率最低

此外，仲量聯行觀察信義計畫區，由於本季增加不少新設立或搬遷入的中小型跨國企業，加上既有租戶增租的情況下，第四季的空置率較上一季下降1.47%，達17.13%，呈現連續7季的下跌。租金方面，某些空置率較高的大樓業主，本季有透過調降租金策略，積極地去化空置空間，致使全區租金較上季下修0.42%，達新臺幣每坪每月2,731 元，其他低空置率的大樓租金成交價格，與上季並無變動。

敦北商業區與信義計畫區情況類似，部分大樓的業主在本季有促租的情況，吸引大面積的企業搬遷，因此，本季的去化量為所有商業區最佳，達3,600 餘坪，也為空置率降幅最高的商業區。另一方面來說，也因促租致使本季租金較上季相比下滑3.99%，達新臺幣每坪每月2,218元，為租金下滑最多的商業區。

敦化南路商業區目前空置率為四區商業區最低，對也因有意增租面積的舊客戶沒有合適的空間，導致部分租戶搬遷至其他商業區，空置率較上季微幅增加。租金方面，也因客戶搬遷意向增加，房東未調整租金，租金仍維持新臺幣每坪每月2,360元。

仲量聯行認為，信義計劃商業區和敦化北路商業區，目前可供企業較多辦公室面積的選擇，且租金條件寬鬆，加上未來2年內有新的信義線和松山線捷運線完工，連結各主要商業區，因此預估未來幾季的需求，還是會集中在這兩區內。

2012年全年辦公樓去化 估較2011減少一成以上

從整體大環境而言，因今年總統大選以及歐債危機的因素尚未完全解決，因此未來中短期，跨國企業搬遷，仍會以節省租金成本，為主要考量；想要從B辦升級的租戶，也會利用在租金成本增加幅度最少的這個時機點，搬遷至較新的A辦大樓。展望未來一年，仲量聯行預期台北市A辦的租金，將維持目前的基本面，預估2012年全年淨去化約在1.9萬坪左右，較2011年約減少一成多，直到全球的經濟回復到正常水準。