精實新聞 2012-01-10 19:39:16 記者 林詩茵 報導

興富發建設(2542)董事長鄭欽天上周在公司尾牙上直接宣佈今(2012)年的新推案要降價25%，引起市場譁然，更讓許多建商跳腳，遠雄集團董事長趙藤雄就火力全開，炮轟興富發讓市場秩序大亂。但若我們從過去台灣房地產的歷史軌跡來看，多頭轉空通常先經過量縮，再價跌，接著開始出現拋售潮，如今房市已經量縮，並有建商開了降價第一槍，接下來是否要開始大跌？

從民國7、80年代的幾次房市由多轉空的軌跡來看，通常房市是7~10年一個循環，多頭約經歷2年，不過，從民國92年的SARS過後房市起漲，到現在民國101年房市已經走了8年多的多頭，中間經歷了金融海嘯，房價跌了1、2成後V型反轉，繼續一路向前衝，當時確實經過了量縮，也有建商偷偷的調降了售價，但最後因資金簇擁，致房市並沒有反轉向下，反而持續到去年走了有史以來的最長的多頭波段。

不過，在奢侈稅打房、搭配全球景氣不佳，現在，房市又來了到了多轉空的關鍵點，興富發帶頭開了第一槍喊降價，接下來到底房市是不是真的轉空？

目前市場的狀況是這樣的，中古屋價格在去年6月奢侈稅上路後就因成交量縮而鬆動，台北市、新北市精華區略有5~10%以內的降幅，但新北市過去房價泡沫堆疊過高的區域，例如林口、三峽、新莊、淡水，則已經出現1~2成不等的降幅；房價確實已經在跌。

只是，建商的預售開價還是放入對未來的期待，價格仍是開得高高的，包括台北市豪宅開價2、3百萬元/坪，市中心每坪也在150~180萬元/坪，外圍的南港、內湖、士林則都有百萬元/坪的開價，但實際成交價則不是那麼高，所以才有興富發率先喊降的空間。

興富發的降價動作，熟悉房地產的人都知道，他們只是把過去偏離行情的開價，回歸到行情價。就像趙藤雄所言，金雞廣場是夜市環境，開價120萬元/坪並不合理，降價到90萬元/坪還嫌貴；而德安百貨則是市場用地，內湖沒有百萬元/坪的行情，降價後75萬元/坪也是高。

所以興富發的喊降動作並沒有得到業內的認同，建商口徑一致的抱怨，認為興富發的降價只會讓市場交易秩序混亂。只是，業內也不得不佩服，興富發的降價動作，是帶有引導性的廣告手法，會把客戶吸引到興富發的建案中揀便宜，這招也是高招。

此外，興富發宣布「第2季起推案降價」，這句話也被討論著，為什麼不是即日起？顯然興富發也為7月實價登錄做準備，把價格直接拉近市價開價，未來揭露預售價格時，才不會被批評亂開高價，也不致失了誠信。

但是，不能否認的是，興富發的動作也透露出，房價再攀升困難是不爭的事實，後續甚至有調降的必要。只是，這樣一降，後續的影響是什麼？

顯然地，興富發目前的降價動作被業內視為單一事件，目前建商態度一致，還是堅持不降價，所以現在的預售屋，還真不能解讀是已經開始鬆動降價了。

尤其，從金融海嘯時的降價訊息可以做比較，當時市場敏銳感極高的華固建設(2548)，立即調降了南港當時推出個案的售價，海嘯前的售價成交在42萬元/坪，海嘯時據說有36萬元/坪成交的，雖然華固沒有大張旗鼓的喊價，但立即降價卻是事實，華固得到最務實、最誠實建商的美名；如今，連華固都還沒有鬆口要降價，因此業內也解讀，房市還沒空到建商受不了降價的時刻。

惟房地產量縮也是事實，量不出來對房仲、對建商都是壓力。只是今年的市況和過去多轉空的背景不同，過去多翻空時通常不是股市大漲後崩盤、通膨嚴重，就是利率調升，讓投資客或建商撐不住，全面倒貨，現在的利率極低，對建商和屋主來說，成本壓力不大，雖然有銀行的控制土、建融和房貸成數，但利息壓力沒有大到需要拋售，所以價格也還沒看到大跌的趨勢。

所以，現在還在量縮而價小跌，幾乎價穩的階段，建商都還Hold的住，大家都在等總統大選後，市場不確定因素移除。

接下來，可以觀察預售市場的來人組數，這個數字關係著建商開價的態度，如果人氣依然冷清，那建商就可能陸續跟進釋出降價訊息，如果329、520檔期的銷售率也沒有上來，那麼建商會不會再更進一步祭出非常手段，就是非常關鍵的指標了。