精實新聞 2012-06-27 08:59:13 記者 林詩茵 報導

原本一度打算延後至9月的不動產實價登錄,近期傳出,最後可能還是會如期在7月上路,現在就等行政院長陳沖正式核定。由於市場普遍預料,不動產實價登錄是不動產實價課稅的第一步,待交易價格透明化,且土地公告現值也慢慢接近市價後,不動產實價課稅之目的就可以實現。那麼,7月要上路的不動產實價登錄究竟是什麼?怎麼做?你弄懂沒?
 
【法源依據-地政三法】

實價登錄制度去(2011)年12月13日立法院三讀通過修正地政三法相關條文後,正式將實價申報登錄制度納入法規中,包括不動產經紀業管理條例、地政士法、平均地權條例。平均地權條例中,要求交易當事人申報登錄成交價;而民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜,所以不動產經紀業管理條例及地政士法也同步修正,以協助民眾全面申報登錄成交案件資訊。

【如何登錄?】

1.申報登錄時機:買方、地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦完所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
2.相關處罰規定:違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務,將處以315萬元罰鍰。
而登錄條件為有買賣價金支付的對價關係才需申報「實價」,若非屬買賣案件,如贈與就不需要申報。

【由誰申報登錄?】

地政三法均有實價申報登錄的規定,為避免重覆申報登錄,買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。買賣案件委由不動產經紀業(房仲業)居間或代理成交,除依前述規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。
但若買賣案件未有房仲業經手,也無委託地政士代辦過戶,則由買方負責申報即可,賣方無申報義務。

【房屋和土地要分開申報?】

如房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價,則須分開申報;如房地合併交易(即未就土地及建物分別議定成交價),則合併申報一個成交價即可。

【實價登錄後的內容,會不會洩漏個人隱私?】

地政機關受理申報登錄的資訊,基於公示原則,經篩選整理後,在符合法律規範及保障當事人隱私前提下,會將不動產成交物件予以區段化、去識別化方式提供查詢。
區段化:指去除申報案件的詳細門牌、地號、建號,原則上以每50號為一個區間。舉例來說,若民眾登錄新北市新店區北新路1段25號資訊,則未來會以新北市新店區北新路1段150號供公開查詢。
若都市化程度較低地區,不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者,則以顯著地標、地物區段化方式呈現,舉例而言,如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。
去識別化:不提供查詢買賣雙方的姓名、身分證字號、公司統編及聯絡方式等。

【所有登錄資訊都會全面公開?】

許多民眾關心,是否所有受理申報登錄的價格資訊,皆會對外公開?其實不會,地政機關受理申報登錄的資訊,會經篩選整理後,再經區段化、去識別化方式提供查詢,避開極端個案公開查詢,以提供大眾充分且適合的資訊,像有些超高的成交價,甚至可能是有心人士刻意炒作行情,就可能不予公開。

【預售屋也要申報嗎?】

是的,預售屋在代銷與業主的代銷契約屆滿或終止30天內,須向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。所以,預售屋買賣也需申報,但整筆預售案只要由不動產代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止30日內,一次申報即可。

【實價登錄後就會跟著實價課稅嗎?】

就目前內政部的說法,現階段推動實價登錄是為使資訊公開透明,減少炒作。未來是否走向實價課稅,屬財政部權責;而財政部已強調,在相關配套措施未完全建立、並完成立法前不會課稅,所以短期內將不會實價課稅。

【未來民眾可查詢多久前登錄的資料?】

主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後,民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊,因需就申報資料內容進行篩選,確認申報資料的真實性及合理性,剔除過高或過低的交易行情,所以無法立即提供查詢。