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文華苑「膨風」 每坪只有140萬

2013/08/01

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】

台北市指標豪宅「文華苑」昨(31)日首次整批公布登錄實價,21戶名單中平均單價約每坪100萬到140萬元,平均一戶成交總價高達3.52億元,不過因多數交易價格屬2009年金融海嘯過後的「流血價」,全數買家至今都還沒轉手,房仲業者預估,現在行情每坪應有逾200萬元的水準。

位於敦化北路、慶城街口的文華苑,是中泰賓館改建的豪宅,規劃26戶,推出預售及結構體階段正值金融海嘯,因地段正臨敦化北路並引入東方文華酒店物業管理,銷售開價約每坪150萬到200萬元 ,如今對照實價揭露,也有超過三成的「膨風價」。

文華苑至今僅剩一戶未售出,二樓單價最低每坪100萬元,11樓以上平均每坪133萬元,高低樓層價差近三成。信義房屋信義旗艦店執行協理張華雄表示,實價登錄價位僅反應了當時的價格,以四年前預售價看現在的豪宅行情會失真,其在去年8月完工交屋時,已傳出每坪開出250萬元但屋主惜售,主因地段及規劃特殊,現在屋主若轉手,成交價有機會超過每坪200萬元。

文華苑住戶中,地主中泰賓館董事長林命群持有頂樓14、15樓樓中樓合併戶;當時負責銷售的海悅廣告董事長黃希文及多位大股東,因初期銷售不佳也有認購;曝光的買主名單還包括了伍豐董娘黃珮璘,買下三樓合併戶;嘉德投顧董事長李澤君;睿信投資公司以法人名義一次購買四到七層共四個單位,總價13億元,堪稱最大手筆。

此外,「皇翔御琚」昨天第二戶揭露行情為六樓,每坪270萬元,總價5.41億元,單價及總價再創實價揭露以來台灣豪宅新高,每個車位登錄達570萬至700萬元,也創下車位單價新高;日前揭露實價的四樓,每坪為260萬元。皇翔御琚實價揭露二戶後,預估實價水準每坪260萬到280萬元,成功站穩台灣現今最貴豪宅。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示,台北市豪宅逐漸與國際市場接軌,進一步跳升到總價千萬美元以上的超豪宅市場。



全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 文華苑「膨風」 每坪只有140萬http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=294585#ixzz2agSLPbul
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膨風現形 勤美璞真1坪178萬

曾喊304萬 央行怒設限貸令

2013年07月04日  
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緊鄰大安森林公園的指標豪宅「勤美璞真」,實價揭露每坪178.9萬元,與外傳每坪至少200萬元有落差。彭仁義攝

【吳苡辰、張菱育╱台北報導】實價揭露,膨風豪宅現形!去年「勤美璞真」傳出頂樓戶別以每坪304萬元成交,後證實為房仲業者亂放消息、根本沒有成交,而昨日「勤美璞真」首件實價登錄後的交易揭露,拆算單價每坪約為178.9萬元,不僅與304萬元落差大,也低於市場認為每坪應有200萬元的行情。

 

位於北市信義路三段、大安森林公園第一排的「勤美璞真」,從2006年預售開始就一直是市場指標豪宅,開價一路創新高,去年更傳出頂樓戶以總價10億元、每坪304萬元成交的天價,也引發央行總裁彭淮南震怒,下令徹查,雖事後確認為假消息,彭淮南卻因此祭出豪宅限貸令。 
即便實價上路後「勤美璞真」未有成交,但市場認知每坪行情至少200萬元。 

喊出高價沒誠意賣

昨揭露今年3月成交、5月完成過戶的4樓戶,總價2.085億元,含3個車位,面積共151.77坪,建物坪數為109.84坪,當地房仲以車位每個約400萬元推估,拆算建物每坪僅178.9萬元,與6月初傳出該戶2.6億元成交、每坪約226萬元有落差。
松信住宅不動產經理吳懿倫表示,2年前「勤美璞真」4樓戶屋主開價已達每坪220萬元,去年也有中樓層屋主開出每坪280萬元委賣,「但屋主根本沒誠意賣,只是喊出高價,若剛好有傻子買就賺到了,賣不掉也無所謂。」
自去年實價登錄上路後,陸續揭露不少膨風豪宅,首件被揭露的膨風豪宅即「領袖」,實價每坪約167萬元,僅約外傳行情每坪200萬元的75折;價差最大的為「吾疆」,喊價每坪200萬元,但實價最低僅105萬元,幾近腰斬。 

「下半年房價下修」

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,揭露後發現許多建案開價與成交價落差大,除與國人習慣殺價外,也因目前有不少交屋社區,登記價為2年前的成交價,而出現價差。
「豪宅效應早已退燒!」玄奘大學財富管理學系副教授花敬群指出,尤其以現在的經濟能量、住宅需求來看,下半年整體房價將下修。
台灣蘇富比國際物業顧問資深副總經理鄧雙輝說,豪宅成交速度較慢,幾乎每半個月才會有1件成交案,才使豪宅市場成交少,目前手中仍有「文華苑」、「冠德遠見」等豪宅待售。 

實價揭露之知名豪宅

勤美璞真事件簿

★2006年年初︰尚未公開即傳出每坪110~120萬元天價
★2007年年初︰公開預售每坪120~140萬元創區域新高
★2010年︰交屋前房仲喊價每坪200萬元
★2012年4月︰傳頂樓戶別以總價10億元成交,引起央行總裁彭淮南關注,確定未有此筆交易後,央行祭出豪宅限貸令
★2013年7月︰出現首筆實價資料,拆算車位後每坪僅178.9萬元
資料來源:《蘋果》採訪整理

 

2013-7-4

實價豪宅與店面膨風實錄

實價揭露 二、三百萬攏係假

〔記者徐義平/台北報導〕實價揭露近一年,至少戳破四筆膨風豪宅與店面。台北市知名豪宅「勤美璞真」上月傳出四樓戶一坪成交二二六萬元,但內政部實價網昨揭露該戶資訊,總價二億八五○萬元,坪數一五一.七七坪(含三個車位),若以一個車位四○○萬元計算,扣除三個車位價格一二○○萬元及車位坪數約四十一.九八坪,拆算每坪單價約一七八.九萬元,價差逾兩成,房地產業者驚呼:「怎麼一坪沒有二○○萬?」

「勤美璞真」位於北市大安區信義路三段上,面大安森林公園,去年四月,房仲業傳出頂樓戶以總價十億元、每坪三○四萬元成交,引發中央銀行總裁彭淮南關切,甚至親自訪價,結果證實沒這回事,央行隨即祭出豪宅限貸遏止炒作。

膨風行情 四個案價差逾二成

除了「勤美璞真」外,實價揭露後陸續戳破的膨風行情還有北市仁愛路豪宅「吾疆」、信義計畫區信義路五段的「台北信義」,以及西門町成都路店面等。

以吾疆為例,預售每坪開價最高喊到二○○萬元,但根據內政部實價網已揭露的五戶住家,拆算車位後每坪一○五至一三四.一萬元,開價膨風誇張到將近一倍。

另如北市大安區的新成屋建案「天昴」,也出現每坪開價一八○萬元,每坪揭露實價則為一三三萬元。

業者認為,這些還不是最誇張的膨風案例,最知名的應屬「士林官邸」旁的建案,每坪喊出三○○萬元的價格,當時也曾引起央行關注。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,實價登錄上路前,部分業者為塑造投資者花高價買房是值得的景象,銷售時通常將開價往上拉,且每隔一段時間便往上調價,造成與實際成交價落差大;但實價登錄政策上路後,因揭露價格有參考價值,將會縮小開價與實際成交價。

也有代銷業者質疑,北市知名豪宅「文華苑」、「皇翔御琚」等均相繼有買賣紀錄,為何相關單位遲不發布實價行情,讓豪宅的實價樣品數量更加齊備。

2013-5-6

頂好千萬店面 恐是炒作伎倆

東區主要商圈店面租金行情

疑喊高買價 以拉抬區域行情

〔記者徐義平/台北報導〕今年二月中,北市頂好名店城傳出千萬金店面交易消息,但根據地籍資料,買家早在十三年前便已買進隔壁兩間店面,今年初傳出單坪千萬元的創區域店面天價行情,目的恐是順勢拉抬、創造增值空間;學者質疑,千萬店面很可能是投資客店面炒作模式中的一個關鍵步驟。

學者解釋,一般來說,投資客會先鎖定區域,然後出手買進店面,先養幾年,接著再高價買進隔壁店面、或由特定人士放出天價消息,一舉拉抬行情,未來不管出脫套現或增貸,都「有所本」。

傳出單坪破千萬的東區金店面,地址是北市忠孝東路四段九十一號一樓,面積約二十二.八坪,二月傳出總價二.六一億元,拆算單坪價格約一一四四.七萬元,目前為服飾店。

買家13年前 買進隔壁兩店面

根據地籍資料,該店面二月底完成移轉登記,買家為林姓與廖姓民眾,其中一位買家也持有西門町成都路「膨風千萬金店面」。

該「膨風店面」是去年八月底,有人放出西門町店面高價成交訊息,並指其中一件是位於成都路三十五號的一樓店面,面積約七.八四坪,成交總價約八千萬元,每坪單價約一○二○萬元。但事後對照內政部實價網站資料,總價為七一○○萬元,成交物件是整棟六層樓透天,並非只有一樓店面。

商仲業者指出,若依常用的拆算方式,一樓店面每坪約六八○萬元、二至六樓每坪約四十五萬元,和放話內容差很大。

至於頂好名店城是否有單坪千萬行情,因實價網尚未揭露,無法證實。

店面身價漲 租金行情沒長進

根據地籍資訊,該金店面的新買家林姓與廖姓民眾,也持有隔壁九十三、九十五號的一樓店面,且早在二○○○年就買下。

房仲業者表示,當時店面一坪行情約兩百萬元出頭,隨著九十一號單坪千萬店面消息傳出,也順勢拉抬隔壁兩間的店面行情。不過,近幾年店面價格雖然一直漲,但租金行情漲幅不大,最高每月每坪約兩萬元。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,類似炒作手法很常見,投資客要創造區域行情,必須要有一個新實際成交案例才能將價格墊上去;如果後續沒有真實的千萬店面成交行情,看起來所謂千萬店面其實是虛的,未必能成為真正的區域行情。

〔記者徐義平/台北報導〕今年初傳出單坪成交破千萬元的東區金店面不只一件,另案為台北市一對知名珠寶商姊妹花,三月狠砸八.五億元,買下北市忠孝東路四段一二○號一、二樓「愛群大樓」店面,其中一樓店面拆算每坪破千萬元。但相隔至今近兩個月,不僅內政部實價網尚未揭露,且根據地籍資料,該店面始終未過戶。

根據地籍資料,此標的所有權人高達十七位,產權相對複雜,要一一搞定有其難度。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,店面個別差異大,加上成交紀錄少,很容易因為傳言的單一高價順勢拉抬商圈行情;加上實價登錄有兩個月時間差,不管傳言的千萬金店面成交與否,都已造成話題,對店面市場產生波動。

學者指出,實價登錄雖有助於交易方了解行情,但因揭露資訊非即時發布,對有心人士來說,仍有創造話題的空間;也因為資料延遲公告,市場上不時出現登錄空窗期大放消息以拉抬行情之事,不只擾亂行情,也讓政府施行實價登錄的美意受到影響。

 

2013-3-16

西門町千萬金店面膨風 被捉包

 

西門町成都路的「千萬金店面」交易實價,拆算一樓店面價格每坪約680萬元。(記者劉信德攝)

 

6層樓透天一起賣 拆算店面每坪約680萬

 

〔記者徐義平/台北報導〕去年以來不斷有每坪千萬的金店面傳出,日前內政部實價網站揭露傳言中西門町成都路的「千萬金店面」交易實價,該物件是六層樓透天,總價七一○○萬元,拆算一樓店面價格每坪約六八○萬元,並非當初市場傳言僅一樓店面成交、每坪單價破千萬元。

 

房仲業者表示,實價揭露的好處,除了讓民眾有價格參考依據外,也讓膨風物件現形,避免有心人士利用資訊不透明炒作。

 

去年八月底,有業者釋出西門町店面高價成交訊息,並指出其中一件是位於成都路三十五號的一樓店面,面積約七.八四坪,成交總價約八千萬元,每坪單價約一○二○萬元。

 

不過,對照實價網站資料,確實有該筆成交紀錄,但總價是七一○○萬元,成交物件是整棟六層樓透天,並非只有一樓店面。商仲業者指出,若依常用的拆算方式,一樓店面每坪單價約六八○萬元、二至六樓每坪單價約四十五萬元。一位商仲業者笑稱:「千萬金店面在實價揭露的檢驗下,其實只是鍍金而已。」

 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,實價登錄雖然有助了解行情,但透天等整棟產品並未要求拆算,很容易出現價格失真。此外,由於資料延遲公告,市場上不時出現登錄空窗期間對外放消息藉以拉抬價格之事,不只擾亂行情,也讓實價登錄的美意受到影響。

西門町透天店面 每坪千萬售出

( 2012/08/21 20:52 中央社 )

(中央社記者馮昭台北2012年8月21日電)房仲業者今天表示,台北市西門町徒步區峨眉街6層樓透天店面以新台幣2.58億元售出,1樓店面拆算價格每坪高達1158萬元。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,峨嵋街32號透天店面土地面積16.94坪,樓高6層,其中1樓建坪13.94坪,租給NONO's飾品店。透天厝在兩個月前以總價2.58億元成交,已完成過戶。

洪佩君指出,原屋主於99年3月以1.63億元購得峨嵋街透天厝,過了特種貨物及勞務稅 (奢侈稅)兩年限制期後轉手,獲利逾9000萬元。

洪佩君表示,同樣在西門町商圈的成都路35號「日出茶太」飲料店1樓7.84坪店面,剛以8000萬元成交,換算每坪也超過千萬元。

 

 

《主筆室》實價登錄線上查 國王裸泳還是穿禮服?

回應(0) 人氣(1221) 收藏(0)2012/10/16 21:45



實價登錄看真相 北市喊價差很大

房地產實價登錄實施,台北市信義區老舊公寓,每坪實價卅六.六萬至八十萬元,多數集中在每坪五十萬至六十萬元。(記者方賓照攝)

一坪沒80萬買不到? 膨風

〔記者徐義平/台北報導〕不動產交易實價查詢上路,根據首批登錄資訊,國內房價似乎沒有市場哄抬得那麼高,北市燙金的信義區、大安區中古大樓,每坪登錄實價以每坪五十至七十萬元、每坪六十至八十萬元居多,與過去業者口中每坪沒有八十萬元根本買不到的說法,似乎有著相當大的落差。

政治大學地政系教授張金鶚指出,實價登錄開放查詢首日,可以發現登錄案件每坪實價並沒有真的很高,實價登錄讓民眾「看光光」,業者「裸泳」的情況真的出現,未來業者將不敢再漫天開價。

大安區大樓平均60~80萬

事實上,不僅中古大樓實價與業者開價有一定落差,連老舊公寓每坪登錄實價都有極大落差。以信義區為例,老舊公寓計有廿二筆登錄資訊,每坪實價卅六.六萬至八十萬元,多數集中在每坪五十萬至六十萬元;大安區則有十三筆老舊公寓登錄資訊,每坪實價五十萬至九十六萬元,多數集中在每坪五十萬至七十萬元。

不過,根據房仲提供第三季北市大安區的中古大樓均價,每坪約八十八.九萬元,與實價登錄的每坪實價六十萬至八十萬元,價格落差十至卅三%。此外,房仲公布的信義區第三季中古大樓均價每坪七十三.九萬元,也與每坪實價五十萬至七十萬元有五至卅三%的落差。

大樓實、開價落差最高33%

為何精華區老舊公寓登錄的實價資訊落差如此大?房仲分析,高價的老舊公寓應是有都更效應的期待,才會有信義區一坪八十萬元、大安區一坪九十六萬元的實價紀錄,但均屬於極少數個案。

另外,北市信義區老舊公寓也出現每坪卅六.六萬元的實價紀錄,令不少民眾驚訝。業者分析,應是屬於巷內、屋況相較不好的個案。

整體而言,中古屋、老舊公寓的開價與成交價的確不同,但議價空間大多約一至兩成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,實價登錄後,市場上有更多資訊可參考。實價可視為市場行情,但每間房子條件都不一樣,每個社區也有差異,尤其北部地區拆不拆車位價格及坪數,對單價影響甚大,可能影響民眾的判斷。建議多詢問周邊仲介業者,搭配實價登錄資訊參考會更客觀。

 

台中登錄最貴豪宅… 陳幸妤買的
 

〔記者徐義平、林耀文/綜合報導〕內政部不動產交易實價查詢服務網昨上線,也讓北、中、南最高總價的豪宅登錄物件曝光,分別是北市信義計畫區「冠德領袖」、台中市七期的「聯聚方庭」,還有高雄美術館特區的「美術之星」。據了解,台中最高總價的「聯聚方庭」買家便是陳幸妤一家人,也是首位因實價查詢曝光的名人。

台中聯聚方庭 實價每坪56.5萬元

根據不動產實價查詢服務網資訊,台中市目前登錄最高總價的案件,落在台中市最燙金地段七期重劃區內的「聯聚方庭」大樓,總價八七五○萬元,登錄樓層卅七樓,坪數約一六八坪(含兩個車位),每坪登錄實價五十二萬元。

房仲表示,拆算車位後的每坪成交單價約五十六.五萬元,與目前業者銷售物件開價每坪五十五萬至六十五萬元,價差最大十三%。

台北最貴豪宅 價差25%也最大

至於台北最高總價物件,是信義計畫區松勇路五十三巷的「冠德領袖」,登錄總價兩億三八○○萬元,坪數一八三坪(含三車位),每坪登錄實價一三○萬元,買家是科技業人士。

房仲說,扣除車位拆算後,該物件每坪實際成交價約一六七萬元,與目前同社區銷售開價每坪二○○萬至二二○萬元差距不小,落差約十六.五%至廿五%。

高雄住宅類的最高總價物件,是座落在豪宅聚落美術館特區的大樓「美術之星」,登錄總價四五○○萬元,含車位共約一三六坪,每坪登錄實價卅三萬元。房仲表示,扣除車位拆算後,每坪單價約卅五萬元,與目前銷售物件開價每坪卅五萬至四十萬元,最大落差十二.五%。

2.5億透天店面 高雄登錄最高價

至於高雄登錄最高價的物件,是位於漢神巨蛋百貨商圈旁、崇德路上的透天店面,地坪二七○坪,申報總價約二.五億元;換算單坪地價約九十二.六萬元,與市價行情每坪九十萬至一百萬元相當。

台南市八月成交總價最高物件,是位於中西區的湖美別墅區,建物面積一○四坪的六房透天別墅,申報總價二九三八萬元。

政治大學地政系教授張金鶚表示,依照北、中、南總價最高三件登錄物件來看,其實是「開價嚇死人,成交笑死人」,尤其大多數人都認為北部房價較高,業者也抓住此心態,藉機漫天開價,而內政部網站公告資訊,似乎戳破業者的手法。

業者︰具完整參考性 至少要六年

〔記者林美芬/台北報導〕實價登錄上路,業界幾乎一面倒的持正面看法,認為有助房市交易更合理,保障買賣雙方權益;但業者也認為,這項制度要建置到具有完整參考價值,至少要六年以後。

東森房屋董事長王應傑表示,每一棟房產都是獨立條件,也有賣方的需求,不可能像證券交易所般內容明確,但實價登錄至少是個重要的開始。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說,目前公開的實價資訊,因扣除價格過高、過低或親戚間的買賣等資料,一些房價較高的區域,例如大安、信義區等,成交案件很容易因價格過高被篩選掉;短期價格變動較快的區域,也可能使檢核人員誤判為偏離行情而刪除。因此,要注意過度篩選造成區域行情被低估的可能。

不二價 緩解觀望症候群

另,為緩和房價透明引發的「價格觀望症候群」,包括遠雄、富邦、興富發、鄉林等上市建商及代銷業者也有因應之道,「不二價」銷售就是一例。

信義房屋企研室專案經理曾敬德建議,購屋者不妨掌握五大估價原則,包含從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差等。首先是依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件,篩選類似的成交案例,避免以大樓行情與公寓相比,或拿套房單價與正常格局產品相比。

其次是排除極端值、考慮車位及屋況差異,車位價格是否拆分、屋況裝潢及有無頂樓加蓋等條件,往往扭曲房屋單價。另外,最好是搭配當地房仲的解說,多方探詢。

 

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