• MAY 06 MON

• 張金鶚出招了，發布資訊須有銷售價格行為三項

2013/08/01

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

台北市指標豪宅「文華苑」昨（31）日首次整批公布登錄實價，21戶名單中平均單價約每坪100萬到140萬元，平均一戶成交總價高達3.52億元，不過因多數交易價格屬2009年金融海嘯過後的「流血價」，全數買家至今都還沒轉手，房仲業者預估，現在行情每坪應有逾200萬元的水準。

位於敦化北路、慶城街口的文華苑，是中泰賓館改建的豪宅，規劃26戶，推出預售及結構體階段正值金融海嘯，因地段正臨敦化北路並引入東方文華酒店物業管理，銷售開價約每坪150萬到200萬元 ，如今對照實價揭露，也有超過三成的「膨風價」。

文華苑至今僅剩一戶未售出，二樓單價最低每坪100萬元，11樓以上平均每坪133萬元，高低樓層價差近三成。信義房屋信義旗艦店執行協理張華雄表示，實價登錄價位僅反應了當時的價格，以四年前預售價看現在的豪宅行情會失真，其在去年8月完工交屋時，已傳出每坪開出250萬元但屋主惜售，主因地段及規劃特殊，現在屋主若轉手，成交價有機會超過每坪200萬元。

文華苑住戶中，地主中泰賓館董事長林命群持有頂樓14、15樓樓中樓合併戶；當時負責銷售的海悅廣告董事長黃希文及多位大股東，因初期銷售不佳也有認購；曝光的買主名單還包括了伍豐董娘黃珮璘，買下三樓合併戶；嘉德投顧董事長李澤君；睿信投資公司以法人名義一次購買四到七層共四個單位，總價13億元，堪稱最大手筆。

此外，「皇翔御琚」昨天第二戶揭露行情為六樓，每坪270萬元，總價5.41億元，單價及總價再創實價揭露以來台灣豪宅新高，每個車位登錄達570萬至700萬元，也創下車位單價新高；日前揭露實價的四樓，每坪為260萬元。皇翔御琚實價揭露二戶後，預估實價水準每坪260萬到280萬元，成功站穩台灣現今最貴豪宅。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，台北市豪宅逐漸與國際市場接軌，進一步跳升到總價千萬美元以上的超豪宅市場。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 文華苑「膨風」 每坪只有140萬http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=294585#ixzz2agSLPbul
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膨風現形 勤美璞真1坪178萬

曾喊304萬 央行怒設限貸令

緊鄰大安森林公園的指標豪宅「勤美璞真」，實價揭露每坪178.9萬元，與外傳每坪至少200萬元有落差。彭仁義攝

【吳苡辰、張菱育╱台北報導】實價揭露，膨風豪宅現形！去年「勤美璞真」傳出頂樓戶別以每坪304萬元成交，後證實為房仲業者亂放消息、根本沒有成交，而昨日「勤美璞真」首件實價登錄後的交易揭露，拆算單價每坪約為178.9萬元，不僅與304萬元落差大，也低於市場認為每坪應有200萬元的行情。

 

位於北市信義路三段、大安森林公園第一排的「勤美璞真」，從2006年預售開始就一直是市場指標豪宅，開價一路創新高，去年更傳出頂樓戶以總價10億元、每坪304萬元成交的天價，也引發央行總裁彭淮南震怒，下令徹查，雖事後確認為假消息，彭淮南卻因此祭出豪宅限貸令。 
即便實價上路後「勤美璞真」未有成交，但市場認知每坪行情至少200萬元。 

喊出高價沒誠意賣

昨揭露今年3月成交、5月完成過戶的4樓戶，總價2.085億元，含3個車位，面積共151.77坪，建物坪數為109.84坪，當地房仲以車位每個約400萬元推估，拆算建物每坪僅178.9萬元，與6月初傳出該戶2.6億元成交、每坪約226萬元有落差。
松信住宅不動產經理吳懿倫表示，2年前「勤美璞真」4樓戶屋主開價已達每坪220萬元，去年也有中樓層屋主開出每坪280萬元委賣，「但屋主根本沒誠意賣，只是喊出高價，若剛好有傻子買就賺到了，賣不掉也無所謂。」
自去年實價登錄上路後，陸續揭露不少膨風豪宅，首件被揭露的膨風豪宅即「領袖」，實價每坪約167萬元，僅約外傳行情每坪200萬元的75折；價差最大的為「吾疆」，喊價每坪200萬元，但實價最低僅105萬元，幾近腰斬。 

「下半年房價下修」

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，揭露後發現許多建案開價與成交價落差大，除與國人習慣殺價外，也因目前有不少交屋社區，登記價為2年前的成交價，而出現價差。
「豪宅效應早已退燒！」玄奘大學財富管理學系副教授花敬群指出，尤其以現在的經濟能量、住宅需求來看，下半年整體房價將下修。
台灣蘇富比國際物業顧問資深副總經理鄧雙輝說，豪宅成交速度較慢，幾乎每半個月才會有1件成交案，才使豪宅市場成交少，目前手中仍有「文華苑」、「冠德遠見」等豪宅待售。 

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實價揭露之知名豪宅

勤美璞真事件簿

★2006年年初︰尚未公開即傳出每坪110~120萬元天價
★2007年年初︰公開預售每坪120~140萬元創區域新高
★2010年︰交屋前房仲喊價每坪200萬元
★2012年4月︰傳頂樓戶別以總價10億元成交，引起央行總裁彭淮南關注，確定未有此筆交易後，央行祭出豪宅限貸令
★2013年7月︰出現首筆實價資料，拆算車位後每坪僅178.9萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

2013-7-4

實價豪宅與店面膨風實錄

實價揭露 二、三百萬攏係假

〔記者徐義平／台北報導〕實價揭露近一年，至少戳破四筆膨風豪宅與店面。台北市知名豪宅「勤美璞真」上月傳出四樓戶一坪成交二二六萬元，但內政部實價網昨揭露該戶資訊，總價二億八五○萬元，坪數一五一．七七坪（含三個車位），若以一個車位四○○萬元計算，扣除三個車位價格一二○○萬元及車位坪數約四十一．九八坪，拆算每坪單價約一七八．九萬元，價差逾兩成，房地產業者驚呼：「怎麼一坪沒有二○○萬？」

「勤美璞真」位於北市大安區信義路三段上，面大安森林公園，去年四月，房仲業傳出頂樓戶以總價十億元、每坪三○四萬元成交，引發中央銀行總裁彭淮南關切，甚至親自訪價，結果證實沒這回事，央行隨即祭出豪宅限貸遏止炒作。

膨風行情 四個案價差逾二成

除了「勤美璞真」外，實價揭露後陸續戳破的膨風行情還有北市仁愛路豪宅「吾疆」、信義計畫區信義路五段的「台北信義」，以及西門町成都路店面等。

以吾疆為例，預售每坪開價最高喊到二○○萬元，但根據內政部實價網已揭露的五戶住家，拆算車位後每坪一○五至一三四．一萬元，開價膨風誇張到將近一倍。

另如北市大安區的新成屋建案「天昴」，也出現每坪開價一八○萬元，每坪揭露實價則為一三三萬元。

業者認為，這些還不是最誇張的膨風案例，最知名的應屬「士林官邸」旁的建案，每坪喊出三○○萬元的價格，當時也曾引起央行關注。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，實價登錄上路前，部分業者為塑造投資者花高價買房是值得的景象，銷售時通常將開價往上拉，且每隔一段時間便往上調價，造成與實際成交價落差大；但實價登錄政策上路後，因揭露價格有參考價值，將會縮小開價與實際成交價。

也有代銷業者質疑，北市知名豪宅「文華苑」、「皇翔御琚」等均相繼有買賣紀錄，為何相關單位遲不發布實價行情，讓豪宅的實價樣品數量更加齊備。

2013-5-6

頂好千萬店面 恐是炒作伎倆

東區主要商圈店面租金行情

疑喊高買價 以拉抬區域行情

〔記者徐義平／台北報導〕今年二月中，北市頂好名店城傳出千萬金店面交易消息，但根據地籍資料，買家早在十三年前便已買進隔壁兩間店面，今年初傳出單坪千萬元的創區域店面天價行情，目的恐是順勢拉抬、創造增值空間；學者質疑，千萬店面很可能是投資客店面炒作模式中的一個關鍵步驟。

學者解釋，一般來說，投資客會先鎖定區域，然後出手買進店面，先養幾年，接著再高價買進隔壁店面、或由特定人士放出天價消息，一舉拉抬行情，未來不管出脫套現或增貸，都「有所本」。

傳出單坪破千萬的東區金店面，地址是北市忠孝東路四段九十一號一樓，面積約二十二．八坪，二月傳出總價二．六一億元，拆算單坪價格約一一四四．七萬元，目前為服飾店。

買家13年前 買進隔壁兩店面

根據地籍資料，該店面二月底完成移轉登記，買家為林姓與廖姓民眾，其中一位買家也持有西門町成都路「膨風千萬金店面」。

該「膨風店面」是去年八月底，有人放出西門町店面高價成交訊息，並指其中一件是位於成都路三十五號的一樓店面，面積約七．八四坪，成交總價約八千萬元，每坪單價約一○二○萬元。但事後對照內政部實價網站資料，總價為七一○○萬元，成交物件是整棟六層樓透天，並非只有一樓店面。

商仲業者指出，若依常用的拆算方式，一樓店面每坪約六八○萬元、二至六樓每坪約四十五萬元，和放話內容差很大。

至於頂好名店城是否有單坪千萬行情，因實價網尚未揭露，無法證實。

店面身價漲 租金行情沒長進

根據地籍資訊，該金店面的新買家林姓與廖姓民眾，也持有隔壁九十三、九十五號的一樓店面，且早在二○○○年就買下。

房仲業者表示，當時店面一坪行情約兩百萬元出頭，隨著九十一號單坪千萬店面消息傳出，也順勢拉抬隔壁兩間的店面行情。不過，近幾年店面價格雖然一直漲，但租金行情漲幅不大，最高每月每坪約兩萬元。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，類似炒作手法很常見，投資客要創造區域行情，必須要有一個新實際成交案例才能將價格墊上去；如果後續沒有真實的千萬店面成交行情，看起來所謂千萬店面其實是虛的，未必能成為真正的區域行情。

〔記者徐義平／台北報導〕今年初傳出單坪成交破千萬元的東區金店面不只一件，另案為台北市一對知名珠寶商姊妹花，三月狠砸八．五億元，買下北市忠孝東路四段一二○號一、二樓「愛群大樓」店面，其中一樓店面拆算每坪破千萬元。但相隔至今近兩個月，不僅內政部實價網尚未揭露，且根據地籍資料，該店面始終未過戶。

根據地籍資料，此標的所有權人高達十七位，產權相對複雜，要一一搞定有其難度。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，店面個別差異大，加上成交紀錄少，很容易因為傳言的單一高價順勢拉抬商圈行情；加上實價登錄有兩個月時間差，不管傳言的千萬金店面成交與否，都已造成話題，對店面市場產生波動。

學者指出，實價登錄雖有助於交易方了解行情，但因揭露資訊非即時發布，對有心人士來說，仍有創造話題的空間；也因為資料延遲公告，市場上不時出現登錄空窗期大放消息以拉抬行情之事，不只擾亂行情，也讓政府施行實價登錄的美意受到影響。

西門町千萬金店面膨風 被捉包

西門町成都路的「千萬金店面」交易實價，拆算一樓店面價格每坪約680萬元。（記者劉信德攝）

6層樓透天一起賣 拆算店面每坪約680萬

〔記者徐義平／台北報導〕去年以來不斷有每坪千萬的金店面傳出，日前內政部實價網站揭露傳言中西門町成都路的「千萬金店面」交易實價，該物件是六層樓透天，總價七一○○萬元，拆算一樓店面價格每坪約六八○萬元，並非當初市場傳言僅一樓店面成交、每坪單價破千萬元。

房仲業者表示，實價揭露的好處，除了讓民眾有價格參考依據外，也讓膨風物件現形，避免有心人士利用資訊不透明炒作。

去年八月底，有業者釋出西門町店面高價成交訊息，並指出其中一件是位於成都路三十五號的一樓店面，面積約七．八四坪，成交總價約八千萬元，每坪單價約一○二○萬元。

不過，對照實價網站資料，確實有該筆成交紀錄，但總價是七一○○萬元，成交物件是整棟六層樓透天，並非只有一樓店面。商仲業者指出，若依常用的拆算方式，一樓店面每坪單價約六八○萬元、二至六樓每坪單價約四十五萬元。一位商仲業者笑稱：「千萬金店面在實價揭露的檢驗下，其實只是鍍金而已。」

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價登錄雖然有助了解行情，但透天等整棟產品並未要求拆算，很容易出現價格失真。此外，由於資料延遲公告，市場上不時出現登錄空窗期間對外放消息藉以拉抬價格之事，不只擾亂行情，也讓實價登錄的美意受到影響。

西門町透天店面 每坪千萬售出

( 2012/08/21 20:52 中央社 )

實價登錄看真相 北市喊價差很大

房地產實價登錄實施，台北市信義區老舊公寓，每坪實價卅六．六萬至八十萬元，多數集中在每坪五十萬至六十萬元。（記者方賓照攝）

一坪沒80萬買不到？ 膨風

〔記者徐義平／台北報導〕不動產交易實價查詢上路，根據首批登錄資訊，國內房價似乎沒有市場哄抬得那麼高，北市燙金的信義區、大安區中古大樓，每坪登錄實價以每坪五十至七十萬元、每坪六十至八十萬元居多，與過去業者口中每坪沒有八十萬元根本買不到的說法，似乎有著相當大的落差。

政治大學地政系教授張金鶚指出，實價登錄開放查詢首日，可以發現登錄案件每坪實價並沒有真的很高，實價登錄讓民眾「看光光」，業者「裸泳」的情況真的出現，未來業者將不敢再漫天開價。

大安區大樓平均60～80萬

事實上，不僅中古大樓實價與業者開價有一定落差，連老舊公寓每坪登錄實價都有極大落差。以信義區為例，老舊公寓計有廿二筆登錄資訊，每坪實價卅六．六萬至八十萬元，多數集中在每坪五十萬至六十萬元；大安區則有十三筆老舊公寓登錄資訊，每坪實價五十萬至九十六萬元，多數集中在每坪五十萬至七十萬元。

不過，根據房仲提供第三季北市大安區的中古大樓均價，每坪約八十八．九萬元，與實價登錄的每坪實價六十萬至八十萬元，價格落差十至卅三％。此外，房仲公布的信義區第三季中古大樓均價每坪七十三．九萬元，也與每坪實價五十萬至七十萬元有五至卅三％的落差。

大樓實、開價落差最高33％

為何精華區老舊公寓登錄的實價資訊落差如此大？房仲分析，高價的老舊公寓應是有都更效應的期待，才會有信義區一坪八十萬元、大安區一坪九十六萬元的實價紀錄，但均屬於極少數個案。

另外，北市信義區老舊公寓也出現每坪卅六．六萬元的實價紀錄，令不少民眾驚訝。業者分析，應是屬於巷內、屋況相較不好的個案。

整體而言，中古屋、老舊公寓的開價與成交價的確不同，但議價空間大多約一至兩成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，實價登錄後，市場上有更多資訊可參考。實價可視為市場行情，但每間房子條件都不一樣，每個社區也有差異，尤其北部地區拆不拆車位價格及坪數，對單價影響甚大，可能影響民眾的判斷。建議多詢問周邊仲介業者，搭配實價登錄資訊參考會更客觀。

業者︰具完整參考性 至少要六年

〔記者林美芬／台北報導〕實價登錄上路，業界幾乎一面倒的持正面看法，認為有助房市交易更合理，保障買賣雙方權益；但業者也認為，這項制度要建置到具有完整參考價值，至少要六年以後。

東森房屋董事長王應傑表示，每一棟房產都是獨立條件，也有賣方的需求，不可能像證券交易所般內容明確，但實價登錄至少是個重要的開始。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，目前公開的實價資訊，因扣除價格過高、過低或親戚間的買賣等資料，一些房價較高的區域，例如大安、信義區等，成交案件很容易因價格過高被篩選掉；短期價格變動較快的區域，也可能使檢核人員誤判為偏離行情而刪除。因此，要注意過度篩選造成區域行情被低估的可能。

不二價 緩解觀望症候群

另，為緩和房價透明引發的「價格觀望症候群」，包括遠雄、富邦、興富發、鄉林等上市建商及代銷業者也有因應之道，「不二價」銷售就是一例。

信義房屋企研室專案經理曾敬德建議，購屋者不妨掌握五大估價原則，包含從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差等。首先是依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件，篩選類似的成交案例，避免以大樓行情與公寓相比，或拿套房單價與正常格局產品相比。

其次是排除極端值、考慮車位及屋況差異，車位價格是否拆分、屋況裝潢及有無頂樓加蓋等條件，往往扭曲房屋單價。另外，最好是搭配當地房仲的解說，多方探詢。