難解2指標 芝麻大廈、正義國宅 都更踩油門
芝麻大廈與正義國宅小檔案 |
正義國宅 三圓正申請建照
〔記者徐義平/台北報導〕閒置數十年、且都更整合過程黑影幢幢,被視為台北市兩大難解的「芝麻大廈」與「正義國宅」都更案可望有解。其中吉美建設取得「芝麻大廈」逾九成產權,未來興建豪宅指日可待;「正義國宅」主導者三圓建設正在申請建照,預計最快明年下半年便可拆除舊建物。
芝麻大廈十三、十四樓產權原訂於去年十二月十一日由台北地院執行法拍,底價七億元,債務人是將產權信託給永豐商業銀行的委託人林益如,但卻在執行法拍前夕公告撤拍,相隔半年後,就在六月三日,該筆資產轉信託到吉美建設名下,使吉美建設持有比例大增。
芝麻大廈 吉美整合逾九成
吉美建設總經理林進輝證實,日前已接受十三、十四樓產權信託,且整合比例超過九成。
芝麻大廈都更案在二○○九年十月劃定,申請人是新北市議員李婉鈺的姊妹林益如(李從母姓),更新範圍包括北市仁愛段三小段684、684-1、684-2等三筆地號,土地面積約一二七五平方公尺(換算約三八五.六九坪),土地使用分區為商三特,平均容積率約六○三%,屋齡約三十六年,是地上十四樓、地下二樓建物。
根據地籍資料,所有權計有十一位,以吉美建設持有比率最高,約七十五.四%,另林益如除已信託與吉美建設的產權外,名下還持有十八%產權,其餘所有權人持有比率為○.一%至五.八%。
據了解,芝麻大廈早期是世仁營造負責人林志郎進行整合收購,林志郎其實就是新北市議員李婉鈺的父親,當初林志郎收購時,陸續將部分產權登記在女兒林益如名下。
都更業者指出,由去年原本要執行法拍的產權轉信託在吉美建設名下,推測林家與吉美建設應有達成某種默契,若加總雙方持有產權比例,合計超過九成,正好符合林進輝說整合比例超過九成。
芝麻大廈地處信義路燙金地段,之前有各方勢力競相卡位都更,甚至傳出槍擊事件。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,信義路沿線原本便屬於燙金地段,加上捷運信義線預計年底將要通車,若整合完成都更,未來應會規劃為豪宅,以日前信義路三段豪宅「勤美璞真」四樓,每坪成交兩百萬元以上價格,推估該都更案未來推出時,每坪至少兩百萬元起跳,總銷金額預計超過百億元。
〔記者姚岳宏/台北報導〕位於台北市信義路、安和路口的芝麻大廈,前身是風光一時的「芝麻酒店」,後來年久失修想都更重建,卻因產權複雜,加上改建後的龐大利益談不攏,遲遲無法整合,引來各方勢力介入,黑槍、暴力行為時有所聞,目的都是為了搶食這塊大餅。
利益誘人 屢傳恐嚇槍擊
兩年多前,當時還在世的四海幫前幫主賈潤年,曾以債務糾紛為由,率幫眾騷擾並要求新北市女議員李婉鈺的父親林志郎,將芝麻大廈低價出售,賈因而遭提報治平對象,被檢肅到案。
去年十月,新東陽集團老董麥寬成座車遭槍擊,警方查出竹聯幫葉姓會長涉幕後教唆,找槍手開槍警告麥寬成,目的也是為芝麻大廈都更利益。
但也有傳言,並不是葉某自己介入此都更案,而是另有幕後金主「委託」,甚至這「影武者」,在黑白道與政界關係都是一號人物。
檢警根據此情資追查,也懷疑過某大咖是真正教唆者,卻苦無直接證據連結,迄今仍在對「可疑對象」嚴密監控。
產權複雜 各方勢力介入
目前芝麻大廈整棟都是空屋,警方透露,芝麻大廈產權很複雜,每個地主都會主動或被動引進各方勢力,互相角力,有時「今日是被害人,明天就會找人出面變成教唆者」的情況也有。
華美建設張克東 叱吒六○年代
〔記者徐義平/台北報導〕前後超過十組人馬卡位整合的「芝麻大廈」,當年興建業主就是首創預售屋制度的華美建設負責人張克東,他叱吒六○年代,更是開創興建廣告樣品屋吸引房市買氣的先驅。
興建樣品屋先驅
根據文化部的台灣大百科全書記載,一九五○年因台灣經濟成長,都市人口逐漸密集,公寓開始盛行,一九六九年,華美建設張克東便首創預付訂金、簽約金的預售制度,開創台灣近二、三十年獨特的預售屋制度,這制度讓一般家庭能夠透過貸款的方式來支應大筆的購屋費用。
其實台灣早期建案均是「先建後售」,資本不夠雄厚的建商幾乎很難生存,但在張克東開始喊出「預售屋制度」的銷售手法後,台灣房市產生極大變化。
預售屋制度其實是以銷售「房價未來增值夢想」的方式,讓購屋民眾在興建期以少許自備款投資房地產,此模式不但讓張克東解除財務壓力,更讓他的房產事業扶搖直上。
不動產證券化集資
接著,張克東更以「不動產證券化」概念,打著「大眾集資專家經營」口號,喊出「你買我的,我租你的,五年以後統統是你的」用語,企圖營造花小錢便可獲得飯店持分,且由專業的建設公司負責經營,此手法一出讓張克東瞬間獲得大筆資金。
擁兩酒店一家百貨
巔峰時期,他除擁有華美建設外,名下還有芝麻酒店、財神酒店兩家五星級酒店、一家芝麻百貨(中興百貨前身)等,旗下員工超過一千名。
不過,取巧手法終究還是被股東識破,加上華美建設之後推出個案銷售成績不如預期,又遇上官司纏身,財務面臨危機,最終華美建設倒閉,張克東宣布破產,事業版圖瞬間幻滅。
龍麟整合15年無功 換三圓接手
〔記者徐義平/台北報導〕繼「芝麻大廈」傳出吉美建設吃下超過九成產權,可望興建豪宅後,另一台北市指標都更案「正義國宅」進度也傳出突破。三圓建設副董事長兼總經理王光祥指出,該案正在申請建照,最快明年下半年可拆除既有建物。
正義國宅坐落台北市忠孝東路三段上,鄰近捷運忠孝復興站,基地面積達一五二五坪,每坪土地行情至少八百萬元,產權持有人超過百位,其中以三圓建設持有比率較高、約二十五%。
一度發生地主遭槍殺
王光祥指出,「正義國宅都更案」已與地主達成相當共識,由三圓建設主導整合,目前正在申請建築執照,若再加計八個月時間的環評,預計最快明年下半年動手拆除舊建物,之後便可陸續規劃推案進度。
正義國宅都更早期的實施者為龍麟建設,但整合十五年始終無法取得共識,還一度發生地主遭槍殺事件,最終龍麟建設選擇退出該案,由三圓建設接手,期間王光祥陸續吃下產權,目前手握約二十五%產權,且已經取得住戶共識,進入都更後端程序。
業者推估,忠孝東路三段一帶,土地價值相當燙金,預計該案將走高端豪宅規劃,推估未來每坪推案價格至少二五○萬元,總銷金額可達兩百億元。
因「文林苑」事件後,都更條例進行大幅修正,更被大法官解釋部分都更條例違憲,促使部分建商喊出「都更已死」,多數都更案也陷入停擺,若台北市兩大最難解指標案能順利進入推案程序,無疑是對目前處於低迷的都更氛圍,注入一劑強心針。
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