賣屋獲利低者 實質申報有利

 

2013年09月22日  
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豪宅客懂得節稅,就算賣屋賺錢,國稅局也不一定課得到稅。范厚民攝

【劉曉霞╱台北報導】民眾購屋買賣報稅過去習慣採「評定現值」而非「實質申報」,隨著實價登錄機制完備,陸續有民眾被要求改採「實質申報」,一般民眾多認為,「實質申報」繳交稅額較高,業者提醒民眾可精算,不見得「實質申報」就會繳較多的稅。

國稅局已取得成本

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出,過去國稅局無法了解購屋取得成本,從2008年開始要求建商提供買方名單和價錢後,國稅局取得購屋成本後,陸續不接受房屋以評定現值方式申報。 
房產業者指出,今年初就有2件「宏盛帝寶」交易案採實質課稅,不過就算是豪宅,採實質申報不一定會比較貴。 
S先生以1.7億元賣出北市內湖豪宅,若以房屋評定現值計算,稅額是4000萬元乘42%約1680萬元,不過若是以實質申報計算,當初取得金額是1.2億元,扣除代書、裝潢等成本費用後,原本的建物價從4800萬元變成3400萬元,變成完全沒有獲利,根本就不需要繳稅。 

可請代書協助精算

台北市地政士公會理事長張義權指出,「實質申報」是根據《加值型及非加值型營業稅法施行細則》第21條規定課徵,是實質申報划算還是評定現值較好,通常要看土地、建物比例和房屋轉移獲利的絕對值而定,若是買賣獲利總價2000萬元,但建物僅佔100萬元時,選擇實質申報就較有利。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德也認為,實質申報是否划算要視個案而定,2年內取得、價差不大的房屋轉移,或是土地、建物比例中,土地比例高者,報稅時用實質申報會比較有利。他建議民眾,除請代書、經紀人精算外,也可找會計師協助。陳俊宏也建議,消費者報稅前還是要精算。 

 

賣屋所得 改以實價課稅

專家教省錢 留裝潢單據舉證開銷

2013年09月22日  
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實價課稅悄悄上路,預售屋、5年內成屋是國稅局主要查核對象。范厚民攝

【劉曉霞╱台北報導】內政部實價登錄資訊上路後,愈來愈多民眾發現,財政部國稅局課徵財產交易所得已由過往習慣的「評定現值」改採「實價課稅」。有民眾在土城售屋,9月時被政府補追稅額。業者提醒,預售屋或是5年內房屋,改採實價課稅機率高,一定要保存發票、單據,以利報稅。

M先生在土城和建商買1戶580萬元的住宅,因換屋需求,去年以670萬元出售,M先生今年以評定現值方式申報財產交易所得稅,卻被國稅局打回票,9月時收到補寄稅單,其中獲利的27萬元被認列是房屋所得,因此補繳3萬元稅金。 

交易虧損也要列舉

網友cindy063943也在Mobile01社群網站討論區發文求助,他賣屋次年漏報稅,今年9月中旬被國稅局要求繳稅,國稅局也以「實價課稅」方式課稅,cindy063943大嘆,賣屋並未賺錢,成本超過獲利,但因沒保存單據,難道只能摸摸鼻子認了?
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,房屋交易就算是虧損,也記得要在次年申報財產交易所得稅,「若不申報,政府就當你買賣房屋獲利,一定要經過申報,而且房屋買賣若是虧損,也是要列舉,相關單據都要妥善保存才能舉證。」
徐佳馨以去年台中客戶L小姐為例,L小姐當初是以850萬元買進預售屋,交屋後因資金需求以800萬元賣出,並未獲利,不過L小姐備齊發票與單據,今年申報所得稅時就未被課稅。 

裝修增值部分扣抵

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出,目前國稅局採認列舉的扣稅項目,包括:代書費、增值稅、印花稅、契稅等,仲介費收據可全額抵扣,若是裝潢整修可增加房屋價值,足以使用2年以上可扣抵,不過若沒有發票,只有收據無法當憑證。
陳俊宏說,曾有客戶花100萬元整修裝潢,後來國稅局只認列20萬元,像廚具、水晶燈、系統櫃等被認定是可搬遷項目,因此不予扣除,若是像天花板、管線、地板等不可搬遷的就認列。 

財產交易所得稅課稅比較

最多可扣除達60%

陳俊宏建議,民眾要有心理準備,裝潢不會全部被列入扣除所得,因此裝潢時,可要求設計公司對可認列部分開發票,一般而言,裝潢部分最多可扣除60%,有些客戶針對裝潢、傢具另定買賣契約,避免花錢卻不被國稅局承認,但實際上會影響到購買方向銀行貸款,不會建議民眾如此操作。 

 

 

 

賣8000萬宅 繳稅暴增9倍

房市實價登錄上路滿周年,豪宅被國稅局補稅的案件增加。圖為信義區內的豪宅。(本報資料照片)
房市實價登錄上路滿周年,豪宅被國稅局補稅的案件增加。圖為信義區內的豪宅。(本報資料照片)

國庫日益拮据,加上實價登錄上路滿一年,房仲業者透露,國稅局要求實價申報的案件有增加趨勢,豪宅屋主更成為重災區。日前有民眾以總價8000萬元出售大安區豪宅,原以評定現值申報交易所得,結果國稅局以實價登錄為本,要求補稅,稅金從28萬餘元暴增到240萬元,差距近9倍,屋主欲哭無淚。

國庫拮据 查稅積極

5月所得稅申報結束後,國稅局陸續進行申報查核。中信房屋合作代書指出,近1年來國稅局已暗自實施「實價課稅」,殺傷力跟奢侈稅擬延長沒兩樣。由於最近傳出不少投資房地產的屋主被要求補稅,使得國稅局以實價登錄的價格,作為課稅基礎的爭議浮上檯面。

國庫困窘下,國稅局查稅變得積極起來。房仲業者透露,最近確實有包括成交總價8000萬元以上,甚至近億元的高價買賣屋主被盯上,相對的,成交價在1000萬~2000萬元的房主,較沒有傳出補稅的問題。

稅金從28萬變240萬

房仲業者指出,有個客戶買賣8000多萬元的房子,實際賺了600多萬元。該屋主以評定現值150萬元,及財政部公告的北市精華區房屋評定現值所得稅率48%計算,賣屋所得為72萬元,再以72萬元乘以40%所得稅率,於是繳28.8萬元的賣屋所得稅給國稅局。

不過,國稅局依照實價登錄的資料,掌握該屋主賺了600萬元,直接用600萬元乘以40%的所得稅率,要求繳交240萬元稅金,等於屋主從28萬多元的稅金,一口氣變成240萬元。由於國稅局是依照所得稅法查核補稅,屋主只能接受。

信義房屋指出,房屋交易所得本來就依照實際交易所得來申報,是提不出證明買賣實際價格證明時,才能以房屋評定現值申報交易所得稅。

評定與實價差很大

地政士公會解釋,所得稅法第14條明文規定,售屋申報財產交易所得,必須以交易時的成交價額,減去原始取得成本,再扣除改良、移轉等相關費用後,以實際金額申報。不過,許多民眾被房仲業者誤導,才會以為可以自己選擇用評定稅率申報。

信義房屋表示,就算民眾以房屋評定現值申報,但國稅局依法仍可以從代書資料、銀行端的金流,檢視房屋實際交易金額,所以民眾抱持僥倖心態,就算國稅局不用實價登錄的資料勾稽,也有可能被查到。

 

 

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