2016年07月22日 04:10

蔡惠芳

「六年級生」的外資私募基金RIANT CAPITAL子樂投資公司總裁詹偉立，是外資圈相當有名、作風快狠準的華爾街金童，也是近9年轉戰亞洲私募基金的投資高手，在房地產界、在外資圈，他堪稱無人不知無人不曉的一號風雲人物。

詹偉立去年10月以151.22億元搶下「極品中的極品」中信銀松壽大樓後，發下豪語要移植紐約經驗來信義計畫區，讓台北驚豔全球。

 

戴德梁行董事總經理顏炳立曾形容他為「獵豹」。早在2007年，詹偉立擔任花旗投資部亞太區副總裁時，大膽砸下98億元的天價，收購內湖亞太經貿廣 場，一炮而紅。2年多後，詹偉立再以116億元的天價，易手給新光人壽，大賺18億元，迄今為人津津樂道。此後，詹偉立擔任花旗投資部東北亞區總經理，被 亞太置地APL挖角出任台灣區總經理後，在2010年起陸續以30.5億元收購西門町萬國商場大樓，以67億元閃電易手富邦人壽，靠著重新招商和資產升級 大賺1倍，但租金報酬率竟然還能維持在3％以上，其加值的功力令人瞠目結舌。

這3、4年，他與幾位來自里昂證券、高盛的好友自立門戶，募集亞太外資合組子樂投資公司，也吸引花旗的優秀團隊陸續加入子樂，幾乎外資圈精英都納入堅強的陣容。

41 歲的詹偉立返台不到10年，操盤至少有6、700億元的不動產。而「台灣囝仔」詹偉立是台中名醫「詹骨科」之子，從小溫華哥念書長大、美國深造，並進入華 爾街。此次大手筆改造中信銀大樓為Taipei Sky Tower，詹偉立雄心勃勃，就是要讓信義計畫區CBD令人全世界驚豔。「我是第一家、也是唯一一家以台北為總部的外資私募基金！」詹偉立充分展現愛台灣 的行動。

面對市場上哀鴻遍野的房屋重稅，詹偉立說，雖不動產持有稅面臨重稅壓力，是市場最大地雷，不過租金收益導因於資產管理不當，而被低估，才是伯樂的最好機會點。

(工商時報)

 

台北市信義計畫區松壽路、松智路口的A7街廓中信銀松壽總部大樓舊址，要變身了！

從去年10月大陸建設攜手外資私募基金RIANT CAPITAL子樂投資公司合資成立碩河開發，以151.227億元得標買下後，開發藍圖昨（21）日首度曝光，碩河開發將改建A7為「Taipei Sky Tower」大樓，預計開發總成本達300億元，挑戰史上「五最」空前紀錄。

 

碩河開發公司董事長、子樂投資公司總裁詹偉立昨攜手大陸建設董事長張良吉宣布A7最新開發藍圖，將移植美國紐約第五大道「一個Block」到信義計畫區的概念，打造國際級複合式地標建築「Taipei Sky Tower」（簡稱TST）。

詹偉立說，未來樓高最高50～57樓的複合式商業大樓「TST」，包括雙品牌的國際飯店、旗艦型零售品牌購物街、創新餐飲、以及展演空間，而總投資金額超過新台幣300億元，相當10億美元，在亞洲地區是一筆相當可觀的投資項目。

詹偉立也宣示，「TST」大樓將挑戰全台灣史上「五最」的空前紀錄。即：全台最高頂樓Bar和餐廳、首座單一大樓「雙飯店」、首創街邊國際型旗艦店、首次採國際標邀請七大國際級建築師事務所同台競圖、首度採國際標邀請八家國際飯店品牌露台競爭。

碩 河首邀來自倫敦、紐約、米蘭、東京、香港等七家頂尖的國際級建築師事務所，為台灣摩天大樓重新定義。針對「TST」的雙飯店規畫，碩河開發也透過國際標的 方式，邀請到八家國際頂級飯店品牌，包括Ritz Carlton、Four Seasons、Park Hyatt、St.Regis等前來提案。預計32～57樓由頂級奢華飯店品牌進駐，31樓以下中間樓層由時尚潮牌飯店品牌進駐。

張良吉說，中信總部原址已拆除一半，預計11月份會清空，2017年取得建照後，將動工興建最高57層樓的「TST」，樓地板面積估計約2.6萬多坪，2020年完工落成。

(工商時報)

2015-10-30 22:33:09 聯合報 記者江碩涵╱即時報導

在一片不景氣中，「中信金信義總部大樓」今天順利以一百五十一億元賣出，不僅帶給商用不動產市場鼓舞，更令人驚訝的是，這麼高的資金運作，居然是由一個「六年級生」與大陸建設合作完成，在外商仲介圈中成為佳話。

標下「中信金信義總部大樓」的買主是碩河開發，由大陸建設占股權百分之十、子樂開發公司占百分之九十；業界都熟知大陸建設的開發與資金運用能力，但對子樂開發都感到相當陌生，但其實子樂開發早在兩年多前就已成立，並開始陸續搜尋台灣有潛力的投資標的，目前手中就有近五十億元的開發案在新竹。

子樂開發背後真正的操盤手就是私募基金亞太置地(APL) 前台灣區總經理詹偉立。他之前在亞太置地時，就已看準台灣房地產市場的循環，二00九年前後金融海嘯時，買進信義區整棟「世貿Tower」、衡陽路「世紀羅浮」、忠孝西路「壽德大樓」、西門町「萬國商場大樓」等案，並重新規畫包裝整理後，再出售給其他法人業主。

詹偉立才六十五年次，短短六年間經手過多項案件，獲利近百億元，替該批私募基金帶來高額的利潤，成為外資圈典範。詹偉立說，以前的私募基金以美國為主，如今新的公司資金來源以亞洲為主，如香港、新加坡、東南亞其他國家等，但絕對排除陸資。

詹偉立說，選擇這個時間點再度出手，主要是看好台灣的前景與未來，尤其台灣目前正在轉型的當中，也慢慢的開始成為東亞重要城市，他希望可以與大陸建設合作打造一個更具意義的指標摩天樓，讓台北可以比擬紐約、東京、新加坡、香港等大城市。

詹偉立一直以來具備精準的獵地眼光與神準的操盤能力。他說，即便現在的市場氛圍的確讓各界覺得擔憂，但是，再怎麼寒冷冬天也會過去，能將資金帶入台灣並且建造出好的建築，將是他現在長期的目標。

2015-10-30  21:24

〔記者徐義平／台北報導〕知名私募基金操盤手再出招，掀起商用指標案高潮。北市信義計畫區中國信託信義總部大樓剛公告以151億2270萬元標出，得標者為英屬維京群島商子樂開發及碩河開發，預計打造以五星級飯店為主體的商用複合式大樓，其中還規劃商辦、商場及展演中心。

至於，子樂開發負責人則是大有來頭，為前亞太置地台灣區總經理詹偉立，2010年時，砸下30.5億元買下西門町「新萬國廣場商業大樓」，經過重新改裝以及招商，將原本舊大樓的租金投報率一舉拉高，2012年時再以67億元，租金收益率3.5%賣給富邦人壽，2年期間，藉由重新塑造以及加值，獲利30多億元，賺進一倍多的金額。

據悉，該私募基金的資金來源主要來自亞洲系外資，包括香港、新加坡及東南亞等資金，其中不包括中資。

根據商仲業者表示，該案資格標審查時，曾有來資日本、美國及香港的資金過來投標，不過，最終審查過後，僅一組業者能夠順利進入價格標，也就是最終該指標開發案得標者為英屬維京群島商子樂開發股份有限公司（Green Heaven Investments Limited （BVI））及碩河開發股份有限公司，其中碩河開發目前為欣陸投控旗下大陸建設百分百轉投資的公司，今年9月22日才設立，目前資本額50萬元，由大陸建設董事長張良吉擔任負責人，不過，該公司計畫在買賣條件完成後進行增資，預計增資到40億元，其中大陸建設初期將認購10%股份，投資金額為3億9370萬元。

據悉，甫標脫的標的預計會打掉重新塑造，將興建一棟超過40層樓的複合式開發大樓，推估樓地板面積超過2萬坪，其中將以飯店為主，並預計找來東京、上海等知名五星級酒店，再搭配比率較少的商辦空間，展演中心以及商場，其中商場將比照東京表參道與紐約第五大道的街廓規劃。

負責該標售案的戴德梁行董事總經理顏炳立感嘆，其實這條路走得很辛苦，好不容易盼到新舞臺可以解套，才讓此筆「蛋黃中的蛋黃」開發型商用不動產順利標脫，不過，該案僅是冬天裡偶見的陽光，加上信義計畫區已無指標開發型商用個案可以買賣，因此，對於商用不動產後市仍持相對保守態度。

2015-10-30  20:10

〔記者李靚慧／台北報導〕中信金（2891）晚間公告，子公司中國信託商銀松壽路信義總部以151億2270萬元售出，處份利益達70億4870萬元，中信金指出，因為牽涉得標者之一為外國人身分，還需通過投審會審查，但仍希望處分利益能在今年底前入帳。

中信金公告指出，該大樓的售予英屬維京群島商子樂開發股份有限公司（Green Heaven Investments Limited （BVI））及碩河開發股份有限公司共同得標。未來該案土地所有權持分的95%，將移轉登記為碩河開發所有。

中信金指出，在考量長期業務發展及企業識別效益的前提下，留用「原信義總部大樓」土地所有權持分5%，並與碩河開發合建，以保有營業據點。

此外，中信銀與碩河將共同拆除「原信義總部大樓」，並於原址合建新建大樓，中信銀將分得新建大樓總建物面積的5%，並負擔5%興建成本。未來新建大樓其餘95%建物面積及基地持分，中信金及其子公司享有優先購買權。

碩河開發也承諾，新建大樓將比照現有新舞臺空間規模、席次及設備條件，設置藝文展演空間並營運。

依照公司登記資料，碩河開發為大陸工程轉投資，英屬維京群島商子樂開發必須在通過投審會審查後，參與碩河開發增資。

欣陸投控：代子公司碩河開發公告與英屬維京群島商子樂開發(股)參與中國信託商業銀行(股)公司下列標的物標售及合建

第二條　第20款

1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:

台北市信義區信義段四小段18地號所有權持分95%。

2.事實發生日:104/10/30~104/10/30

3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:

土地面積: 6,488.50 平方公尺，折合1,962.77坪

交易總金額(新台幣,以下同): 15,122,700,000元。

4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關

係人者，得免揭露其姓名）:

中國信託商業銀行股份有限公司（以下稱中信銀），非關係人。

5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之

所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期

及移轉金額:

非關係人，不適用。

6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係

人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:

非關係人，不適用。

7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明

認列情形）:

預計取得資產，不適用。

8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定

事項:

1.交付或付款條件：依擬簽訂之不動產契約書規定。

2.契約限制條款：無。

3.其他重要約定事項：

(1)中信銀考量長期業務發展及企業識別效益，由中信銀留用該標的物土地

所有權持分5%，並進行合建，以保有營業據點。

(2)基於以下執行原則：

a.碩河開發(股)公司(以下稱碩河開發)與英屬維京群島商子樂開發(股)公司

(以下稱子樂開發)將共同簽訂本案土地所有權持分95%之買賣契約。

b.買方將拆除標的物原有建物，並與中信銀於原址合建新建大樓，由中信銀

分得新建大樓總建物面積之5%(及其所屬基地持分)並依買賣契約及合建契約

負擔5%興建成本。

c.中信金控及其子公司就新建大樓其餘95%建物面積（及所屬基地持分）享有

優先購買權。

(3)新建大樓比照現有新舞臺空間規模、席次及設備條件，設置藝文展演空間

並營運；買方並同意促使繼受人及再繼受人遵守該等承諾。

(4) 碩河開發及子樂開發約定將來本案土地所有權持分95%移轉後之登記主體

為碩河開發。

(5) 如未取得我國外人投資主管機關之核准，任一方得解除本契約。

9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及

決策單位:

交易之決定方式：公開標購。

價格決定之參考依據：依公開招標之標售底價。

決策單位：董事會決議授權董事長辦理。

10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:

瑞普國際不動產估價師事務所：15,960,000,000元。

展碁不動產估價師聯合事務所：15,876,700,000元。

11.專業估價師姓名:

瑞普國際不動產估價師事務所：吳紘緒。

展碁不動產估價師聯合事務所：張志明、簡淑媛。

12.專業估價師開業證書字號:

吳紘緒：(94)北市估字第000065號。

張志明：(94)新北估字第000016號。

簡淑媛：(102)新北估字第000088號。

13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否

14.是否尚未取得估價報告:否

15.尚未取得估價報告之原因:

不適用

16.與交易金額比較有重大差異原因及會計師意見:

不適用。

17.經紀人及經紀費用:

不適用。

18.取得或處分之具體目的或用途:

拓展不動產業務。

19.本次交易表示異議之董事之意見:

無。

20.本次交易為關係人交易:否

21.董事會通過日期:

不適用。

22.監察人承認或審計委員會同意日期:

不適用。

23.本次交易係向關係人取得不動產:否

24.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十五條規定

評估之價格:不適用

25.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十六條規

定評估之價格:不適用

26.其他敘明事項:

(1)為參與中信銀處分台北市信義區信義段四小段18地號土地所有權持分95%

及合建案，本公司之子公司大陸建設股份有限公司(以下稱大陸建設)與相關

投資人簽立合資協議書，約定由子樂開發及大陸建設之轉投資公司碩河開發

共同參與本案。

(2)大陸建設為參與本案，和相關投資人與碩河開發簽定認股協議書，約定於

條件成就時，由大陸建設及相關投資人達成買賣條件後，於約定日期前完成

認購碩河開發依法令辦理之普通股現金增資。大陸建設預計初期投入

3億9,370萬元，占碩河開發增資後已發行股份之10%。

(3)正式簽約日另與中信銀議定。

2015-06-29

記者李靚慧／特稿

中國信託金控創辦人辜濓松若地下有知，應該也會對中國信託慈善基金會董事長辜仲諒大喊一聲：「做得好！」

• 台北市長柯文哲、中國信託慈善基金會董事長辜仲諒正式簽署共同聲明書，新舞台案畫下完美的句點。（資料照）

困擾中信金一年多的新舞台案，上週在台北市長柯文哲、中國信託慈善基金會董事長辜仲諒的握手言歡後，正式簽署共同聲明書，畫下完美的句點。

中信金將所有的榮耀都歸於辜仲諒，強調是因為辜仲諒的「大格局」，經過數月的積極奔走，說服董事會成員及外資股東，才讓新舞台案成功解套，辜仲諒更以此案，對外彰顯中信辜家在中信金的影響力！

中信金控的獲利能力有目共睹，近年來獲利年年創新高，2014年全年合併稅後盈餘突破400億元，資產規模達3.66兆元，均創下歷史紀錄。

新舞台案 中信金背黑鍋

儘管在慈善事業上出錢又出力，但中信金在新舞台事件上，著實栽了跟頭又背了黑鍋。這個由辜振甫、辜濓松叔姪共同決定出資興建的多功能表演藝術廳，20年來，中國信託商銀注資達26億元，卻在信義總部大樓依法需出售後，先是被台北市政府文化局登錄為「文化景觀」，又遭外界指控，中信信義總部的樓高，是因為新舞台得到的獎勵高度，父親辜濓松遭汙衊，更讓辜仲諒是一肚子火。

不過，信義總部大樓因新舞台案被卡死，的確是亟待解決的當務之急，雖然北市府已決議，中國信託無任何法律義務必須在原址維持展演空間機能，但辜仲諒出乎外界預期，說服董事會及股東，「大器」的承諾未來大樓重建時，自行重建原規模的展演空間，而且不要求獎勵。

中信未獲得容積獎勵

讓北市府官員也不得不「主動」為辜濓松澄清，過去中國信託不但沒有因新舞台獲得任何容積獎勵，反而是信義計畫區如果沒有辜濓松，「就不會有今天信義計畫區的天空線」。

中信辜家目前在中信金的股權僅有約10％，外界常質疑中信辜家在中信金的影響力。做為辜家長子，辜仲諒此次藉由新舞台案，不但充分展現了辜家對中信金的可控制力，更向外證明，即使只是慈善事業，也可以闖出一片天，更可光耀家門！

2015-06-25  19:52

〔記者王孟倫／台北報導〕金管會今天公佈《商業銀行投資不動產辦法》，若銀行持有不動產，屬於文化藝術或公益之機構團體使用，凡經過主管機關核准者，就能排除「自用不動產」使用面積比率必須達50％之限制；不過，這被視為「新舞台條款」辦法，只能幫中信集團解套「自用不動產比率」，仍有其它關卡待解決，像是被列入「文化景觀」等。

• 銀行局副局長呂蕙容表示，銀行若提供該不動產予文化藝術及公益之機構團體使用，得不受不動產自用比率50%之限制。（記者王孟倫攝）

根據《銀行法》規定，商業銀行持有之不動產的自用比率必須超過50%，才能叫自用，不過，中信集團總部從信義區搬離到南港後，使得原本新舞臺這塊地，自用比率降低於50%，而有後續之問題爭議。

金管會銀行局副局長呂蕙容表示，《商業銀行投資不動產辦法》主要把現行「銀行法第七十五條釋疑及應遵循事項」之法律位階，提高為法規命令，並配合本次銀行法第75條第2項第4款之增訂，明定銀行投資供經目的事業主管機關，核准之文化藝術或公益團體使用之不動產，事先應向主管機關申請核准之程序。

不過，本辦法是針對銀行提供文化藝術之公益機構使用土地問題，因此被稱為是「新舞台條款」。

對此，呂蕙容說明，銀行若提供該不動產予文化藝術及公益之機構團體使用，以善盡企業社會責任，有助於提升其形象，因此，該等機構團體使用期間，銀行得不處分該不動產，如提供該等機構團體使用之面積超逾該不動產之50%，得不受自用比率之限制。

此外，該項新辦法還規定，如果因為合併、裁撤、遷址、都更等情事，使得銀行提供之不動產等情事，有超逾自用所需之不動產，可以排除適用計算。

呂蕙容表示，該辦法目前處於「預告」階段，若無重大反對意見，預計7月初就可生效適用。

針對新舞台案，台北市政府與中國信託達成共識，26日由市長柯文哲（左二）、中國信託慈善基金會董事長辜仲諒（左三）等人舉行記者會說明。（記者方賓照攝）

2015-06-26  17:29

〔記者游蓓茹／台北報導〕中信金因新舞台案與北市府爭執不下多年，不過，柯市府上任後，鬆綁新舞台文化景觀附帶決議，金管會也鬆綁銀行持有不動產限制，中信於是主動承諾要在信義區原址、原樣維持一座藝文展演空間，今天下午北市長柯文哲與中國信託銀行副董事長陳國世及慈善基金會董事長辜仲諒都共同出席，簽署共同聲明書。

• 針對新舞台案，台北市政府與中國信託達成共識，26日由市長柯文哲（左）、中國信託慈善基金會董事長辜仲諒（右）等人舉行記者會說明。（記者方賓照攝）

媒體也問到，柯現在會認為中信金是有良心的財團嗎？柯說，新舞台圓滿落幕，辜仲諒幫忙很大，「說有良心，好像怪怪的」，他認為辜就是「滿阿沙力」，讓此事有happy ending，因以原來的規格去改建保存，估算至少要10億元，但辜沒有其他特殊、容積獎勵、附帶決議等要求。

辜仲諒則接著表示，「我相信中信是有良心的企業」，他也不認為柯「反商」，否則雙方就不會坐在這裡。

至於金管會鬆綁條款，他認為，很多事情需要時間慢慢化解，法條的事情也是，當初中信希望保留松壽路大樓，但因為法律關係被要求要賣，這是法律問題，現在有新的法出來，市府與中信合作，兩邊在溫和氣氛下解決此事，

他說，有人講新舞台市值價值20億、30億，實際上中國信託一年捐給政府的錢就不止，希望把這個唯一民間舞台回饋給台北。

中信也表示，這是經過兩年努力的「原則性結論」會責成經營團隊，依據結論趕快規劃後續。

至於棒球，柯文哲說，因為新莊球場都在整修，中信兄弟棒球隊不是明年就可以回來，「以後再談」。

別說再見 市府擬承租新舞台

自由時報 – 2014年4月9日 上午8:42