熱血流成河

國內首宗不動產投資信託基金（REITs）都更案，爆發違法爭議。國泰一號REITs決定將資產池中的西門町中華大樓進行都更，但因投資金額超過國泰一號淨資產價值的15%，違反現行法令規定，恐面臨都更失效危機。

連動所及，先前由小股東所主張，直接將中華大樓出售的提案，可能捲土重來、出現曙光。

國泰一號REITs3月5日舉行受益人大會，壓倒性通過由大股東國泰人壽所提西門町中華大樓都更案，創下REITs對旗下資產進行都更的歷史第一例，小股東提的底價46.5億元以上直接出售案則未獲得通過。

進行都更視同開發新建大樓，根據不動產證券化條例第4條第1項第18款規定，募集投資相關開發型不動產或不動產相關權利，不得超過該基金信託財產價值之一定比率；而據金管會解釋，該比率上限為15%。

根據國泰一號REITs資料，國泰一號上周五（16日），每單位淨資產價值為16.07元，換算淨資產總值約223.8億元，換言之，中華大樓都更的投資金額上限，必須低於33.6億元。

根據都更提案人國壽提供資料，都更金額預估投入27.9億元，加上該大樓所在土地資產作價28.9億元，合計超過55億元，已經超過15%上限。

小股東已發函金管會，指該都更案違反法定投資上限；金管會日前受理小股東函件後，已經轉知REITs受託機構土銀處理。土銀信託部至今並未有任何動作，小股東醞釀再次上告金管會。

國泰人壽發言人、副總經理林昭廷昨（18）日表示，並沒有接獲來自土銀的相關訊息，國壽雖是都更提案人，但國壽也是受益人之一，是否有適法性的疑慮，還是需要由土銀釐清。此外，受益人大會當天提供的都更金額只是預估，實際的都更投資金額，應該是開始推動後才會更明確。

小股東 指土銀拖延

【記者夏淑賢／台北報導】國泰一號不動產投資信託基金（REITs），有小股東提案要出售西門大樓，以及調高喜來登飯店新約租金，受託機構土銀收到提案卻不召開受益人大會，被小股東認為刻意拖延、有違背受託機構職責之嫌，但是因為法令對受託機構規範不夠明確，演變成股東要賣自家資產，受託人卻不理會、消極阻礙的怪現象，還有賴金管會解決。

國內REITs目前掛牌檔數僅六檔，其中，駿馬一號REITs在4月底受益人大會已經通過清算下市案，屆時REITs將再減為五檔，且清一色為國泰、富邦、新光三大壽險公司主導。

針對受託機構收到小股東提案，包括出售資產或是清算下市案，其實都有前例可循，也因此土銀針對國泰一號REITs小股東提出的同類型提案，卻不召集受益人大會，頗受注目。

土銀主管則是低調表示，小股東函件收到，也已經依法回函，回覆內容不便對外透露。

圖／經濟日報提供