| 西門町正在香港化 旅店投報勝包租公5~10倍 |
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| 文、攝影．顏瓊真 | ||||
目前在台北市西門町擁有兩家小型商旅的許先生，來自桃園中壢地區，大學唸的是觀光系，畢業後在大飯店見習四年後，看到觀光商機所帶來的小型商旅的大好機會，先是在新竹及中壢各開了一家中小型商旅後，四年前北上，挑戰戰況激烈的西門町商旅戰場。
「更實際一點說，我其實早在五年前就想到西門町大展身手！」許先生談到，在2008年金融海嘯過後，他就看到觀光業有大好前景。
捷運西門站人潮帶來錢潮
他回憶五年前從捷運板南線西門站六號出口往外一站，到處都是「人」，尤其是拉行李箱的人，這些人大都是年輕的背包客，甚者，有三～四成以上是外國面孔；有著敏感嗅覺的他下定決心：「我一定要在這裡占有一席之地。」
不過，他前前後後花了一年的時間找點，到處找老旅社遞名片，希望房東或旅社老闆能跟他聯繫，但都石沉大海。「不能怪那些員工，他們也許怕老闆換人，就沒頭路做！」
許先生最後才找到成都路、內江街附近的點，開起小型旅店，而該飯店因為是仁濟醫院的地上權案，上面的建築較老舊，他花了數千萬元，重新進行外觀的拉皮及內裝的翻新工程，他坦言，因為房東人好，月租金低於行情，讓他很快就回本。
小型旅店拚平價 吸背包客青睞
進而在去(2013)年、今年初，在西門站一號出口不遠處的漢中街小巷弄內，再成立「銀河mini」小型商旅；而mini顧名思義就是很「迷你」，他笑著說，不能讓旅客在網路上看到房間照片，感覺很大，但住進來後大失所望。
「銀河mini」有五層樓，房間數二十三間，每天住宿費約在二千元上下，許先生談到，因為口袋不夠雄厚，因此，只能聚焦在「平價、較親民」，符合背包客中意的中低價位市場，且不跟大品牌搶生意。
根據了解，目前西門町的商旅，以晶華集團旗下副品牌「捷絲旅」及國賓旗下「意舍amba」的檔次較高，房間坪數約七～十一坪，平均房價約在三千四百元至三千八百元間，至於許先生所開的小型商旅，主要是要吸引一些不想把太多錢花在住宿費上的背包客。
永慶房屋高資產服務中心大同一部業務主任張育賢談到，你可能想像不到西門町這片廣場後面，藏著六十七家旅館，各式各樣新潮、精緻的旅館，隨著陸客、港客及新加坡、馬來西亞等國背包客湧入，就連國賓及晶華等一線品牌都來卡位，發展副品牌，成為台灣密度最高的旅店聚落。
許先生表示，他非常看好這一波觀光商機，因為2008年，外國旅客來台人數才五百多萬人，開放陸客觀光後，逐年急增至去年的八百多萬人，觀光局喊出今年要破九百萬人，他認為，明年絕對會突破一千萬人。
千萬投報率 旅店勝包租公
他還說，如果有機會，還會繼續在西門町拓點，因為外國旅客來台，必定造訪台北，而他們都想看屬於台灣的「特色」，西門町從極盡繁華到沒落，又在近十年復甦，風華再現，都讓外國旅客來此駐足，且西門町交通非常方便，不僅有板南線，等松山線在年底通車，更有雙捷運站的特色。
但他卻嘆口氣說，現在競爭者魚貫而至，加上不少老旅館的房東都「待價而沽」，房租比以前高太多，他撥了撥算盤說，很怕賺的錢都給了房東，為房東打工，變成做白工的情況，不過，話雖如此，他卻透露，開小型商旅的利潤，要比一般的包租公還好。
他談到，很多包租公花了一、兩千萬元在台北市買小套房做出租，裝潢好一點或是近捷運站，租金收入可能有2～2.5萬元，非市中心區，買一整層隔個四、五間，每間房月租金八千元或一萬元，每個月租金收入大約2～5萬元。
反觀，他花一千多萬元的成本(含押租金、飯店外觀拉皮及房間重新裝潢費用)租舊飯店，改裝做小型商旅，以「銀河mini」來說，每間房每天的房價約二千多元，一個月就有六萬元的收入，假設扣掉給房東租金、人事成本等多項支出後，每間房的月淨利有二萬元來說，乘以十八(二十三間房，以住房率八成計)，則月淨利可以到三十六萬元，要比「包租公(婆)」的投資報酬率好五～十倍。
雖然包租公會說，平日除了賺租金外，還可以賺到房子的增值，而他是租房，並未持有房子，但他認為，就資金的投資來說，能夠在最短的時間創造最高報酬率，且能靈活運用的話，會比死守一間房來得有效益。他透露，早期的投資，兩年就能夠回一個資本額。
像許先生這樣的投資人，還真不少，關鍵即在於「看得到未來性！」永慶房屋高資產服務中心大同一部店長林秉璋提到，現在西門町最搶手的商品就是四、五樓高的舊透天產品，有人買下來，重新拉皮，看是要做商務旅館，還是分層出租。
張育賢也說，西門町以往沒落時，只有一樓的店面好租出去，二樓以上幾乎是閒置，但隨著陸客觀光熱潮，現在走在西門町，已經跟以往大不相同，除了一樓的店面仍搶手外，二樓以上也有不少業種進駐，而最多的是髮廊，像李奇、亂剪、集色、尚洋髮藝等，約有六、七十家，其次就是燒烤店或是餐飲品牌。 |
西門町的城市風貌正在改變
記者在非假日實地走訪了整個西門町的熱區，從六號出口一出來，放眼望去就是滿滿的人潮，不少出站、拉著行李箱的旅客，穿過「西門町」的大招牌，從漢中街往峨眉街等旅店集中區的方向走去，還沒走多遠，另一波拉行李的人潮又占據了記者的視野，非假日都是如此多的人潮，更何況假日。
一般來說，拉行李箱的背包客會先在六號出口停下來，就著手機的地圖，找尋飯店的位置，其次，則是在漢中街與峨眉街的小廣場找地址，看得出這些外來客，有些是中南部上來玩的年輕人，有些則是外籍旅客，廣東腔或是韓國腔的人，而在知名小吃「阿宗麵線」攤前站著吃麵線的人，以及在「老天祿」外排隊買零嘴的，則是大陸客居多。
更誇張的是，漢中街、峨眉街、西寧南路等騎樓的柱子，過去可能只有一面，會有攤商做生意，但現在是每根柱子的四個面都在做生意，林秉璋說，一面的月租金從二萬五千元到三萬元不等，一根柱子的月租金就有十至十一萬元，且是淨收入，因為不像一樓店面還有水電等開銷。
西門町特色 柱子店面大行利市
而買下一間店面，除了收租外，連柱子都能賺到租金的情況，也只是熱門商圈才有機會，林秉璋談到，有很多客戶指名要買西門町的店面，但老實說，釋出的人真的不多。
柱子竟然也能賺租金？恐怕讓一些生意不佳的其他區域店家羨慕不已。而觀察這些「柱子租客」，幾乎都是二次加工，用木板加大柱子可掛商品的「面積」，猶如一間「小店面」，賣的大多是女生飾品、銀飾、各式各色的可愛圖案後背包、小型鑰匙圈、太陽眼鏡，因為價格不貴，總是吸引不少人潮駐足；至於一樓店面，則以酷炫的球鞋、休閒鞋、男女生潮牌服飾、牛仔褲居多。
林秉璋開玩笑說，走在西門町，就算是年紀稍長，都會立刻「變年輕」，因這裡出入的大都是年輕人。
林秉璋說，為了都市更新，政府早先在西門町規劃行人徒步區，接著，進行街道更新，而看準了這裡的人潮以及年輕化的趨勢，大型品牌如「誠品」、優衣庫及３Ｃ手機品牌SONY、HTC、Samsung依次來此設旗艦店，更加吸引年輕人至此，而有了「水幫魚、魚幫水」的功效。
張育賢談到，「誠品」在台北市有七家店，其中，三家店就位在彈丸之地的西門町，可見此地商機有多大。
他說，獅子林一帶，以往是電影城及商場經營型態，但一度沒落，攤位乏人問津，但在３Ｃ手機產品在周邊店面出現後，帶動了商場攤位的出租率；有人潮之後，電影院的生意又恢復生機，此外，一些播舊影片的電影館也再度進駐，有七、八家業者。
林秉璋說他有一回忙裡偷閒，在電影院看首輪電影，沒想到，後頭坐的全是大陸人，雖然覺得他們說話好吵，但又不能忽視這些外國旅客，正帶給西門町的新商機。
西門町不僅香港化 也大陸化
一位從小在西門町長大，且每天生活在此的洪小姐則談到西門町不僅是香港化，更應說是「大陸化」，她說，這裡的「康是美」及「屈臣氏」是二十四小時開店，因為都是大陸客在消費，每天都看到大排長龍的結帳人潮。
更誇張的是，康是美的店面一入口的櫃位，還賣過《毛澤東傳》(現在專賣面膜)，另為了搶大陸客人，除了銀聯卡可使用外，還祭出不少折扣，她心裡想，這些美妝店，恐怕會是該品牌的「店王」。
深夜的西門町，愈夜愈美麗，洪小姐說，假日晚間九點半，在六號出口的廣場，有樂團正在表演，聚集了不少圍觀的人群，對這群年輕人來說，他們不像老一輩的人，九點半可能已準備上床睡覺，這時間對他們來說，卻是夜生活正要開始。
而看準了西門町「風華再現」，加上陸客觀光商圈的商機，除了商旅業者爭相投入外，目前最夯的需求是「買店面」及「租店面」。
林秉璋說，有不少店面投資客捧著現金來此投資，想大賺「人民幣」，但卻遇到「一店難求(租)」，漢中街、峨眉街、西寧南路、成都路等一線店面，屋主大都抱著「金雞母」不想放，有買進機會的，要找巷弄內的店面，又或者，位於昆明街、武昌街及漢口街等二線店面。
他說，像漢口街往中華路方向走，就有不少西服店在此群聚，形成西服街，一些剛畢業，希望能在面試時留下好印象的年輕人，都到此置裝，而店家為了吸客上門，紛紛打出三千八百元～四千八百元的套裝價，這一帶的店面投資還有機會，另漢口街、中華路口一帶，因屬大型遊覽車在此放客人的地區，被視為下一個待發展區塊。
林秉璋談到，要在西門町投資店面(大都是透天產品)，一線戰區的投資額都要億元起跳，若以地坪計，十多坪的透天，要五千萬元～七千萬元，二十多坪要一～一．二億元，而三十多坪則要一．五億元以上，另像精華區的武昌街，光是地坪十來坪的，則要一兩億元，而一線區巷弄內的投資額及二線店面區，則約在五、六千萬元以上。
如果要低一點，張育賢表示，可考慮萬年大樓或獅子林內的格子攤位，一間間隔起來的攤位，每個單位價約在二千萬元～三千萬元，是店面投資客較易入手的價位，也比較有機會買到。
至於「一店難求」也包括在租店面上，張育賢說，像成都路、中華路口的白木屋，一百多坪的面積，月租金大約是四十五萬元，但在二○一○年時，月租金才二十萬出頭，三、四年間，經歷四、五家承租方的轉手，租金調高了一倍。
觀光題材還沒反映完 店面投資仍火紅
此外，一級戰區的黃金店面，更是有新租方捧著現金，趕在「原租方」租期快屆滿前半年，就開始「搶租」，他們抬高租金，找房東談新租約，用較高的租金逼走原租方，像優衣庫的一樓店面，原先是ABCMRT，就因為無法承受租金調高而往樓上搬，讓出黃金店面。
而正因為「僧多粥少」，有那麼多的投資客看到西門町商業行為的大復活，爭相湧入卡位，西門町就像四十多歲的老鷹，經由一番努力，尋求蛻變的過程，再度翱翔天際般，未來的商機將會更火紅。
西門町正在香港化
旅店投報勝包租公５~10倍
二○一一年六月開放陸客自由行後，捷運及觀光人潮吸引特色商旅進駐西門町，而店面投資者及各大品牌也爭相來此卡位，讓西門町大復活，風華再現。
小旅店大商機
許先生投資的「銀河mini」，才23個房間，卻能為他創造不錯的獲利，在於找到正確的定位，它既不跟高檔商旅拚生意，又能滿足背包客的需求，因此，雖然每間房才3~4坪，卻有很高的坪效。
許先生表示，現今很多背包客都是透過網路下單，放在網站上的房間照片，是他們要不要住的第一印象，因此，不要捨不得花錢做裝潢。
他說，旅店原址也是經營飯店，每間房每晚房價才600元，但生意並不好，主要是飯店老闆已80多歲，無力經營，也不想再花錢重新裝潢，生意自然每況愈下。
他跟新買方承租後，重新裝潢，房間變得明亮，衛浴間也變得新穎，麻雀雖小卻五臟俱全，他談到，對於背包客來說，房間只要乾淨、明亮就好，畢竟，只是放行李及睡覺的地方而已，因此，房價不要太貴，一定有客人上門。
顏瓊真│理財周刊736期│2014-10-03
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