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屋主委託房屋仲介售屋時,房仲公司在委託銷售契約中都會有這樣的條款「委託銷售期間內,委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者,仍應支付服務費給房仲」,台灣高等法院判決認為,房仲業此一「霸王條款」剝奪賣方的賣屋決定權,對賣方不公平,違反消保法,應屬無效。 過去這類官司,法院根據契約條款都會判決房仲勝訴,但最近司法實務上有了不同以往的新見解。高院認為,房仲扮演「居間者」角色,必須買賣契約成立後,居間者才能請求報酬;但房仲在委託銷售契約的「霸王條款」卻規定,不管買賣契約是否成立,只要賣方違反「霸王條款」即應給付佣金,這種條款應屬無效,判決房仲敗訴。法院的新見解引起房地產市場震撼。 高院指出,委託銷售契約的法律性質為「居間契約」,房仲是居間人,因買賣契約成立而請求報酬,但房仲在委託銷售契約中卻規定,「買方願依委託條件購屋,賣方不得拒絕,否則即應給付服務費」,已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由,對賣方不公平,違反民法居間契約的規定,也違反消保法,應屬無效。 本案起因於一家房仲公司為客戶仲介銷售其新北市的二戶房屋及停車位,委託底價為五千一百六十萬元,房仲找到高姓買家願以五千一百七十萬元購買,高姓買家簽下議價書,付出一百五十萬元斡旋金後,雙方約定碰面簽約。 房仲指出,賣方後來屢藉詞推託,始終不肯簽約;賣方則辯稱,買賣雙方約定碰面,當天高女卻未出現,因此未簽約。 房仲公司引用委託銷售契約認為,高女的出價既然高於賣方委託銷售的底價,並經賣方蓋章確認,雙方的不動產買賣關係即成立,賣方應依約支付成交價的百分之三共一百多萬元的服務費給房仲。 高院判決房仲敗訴,全案定讞。法官指出,賣方簽約委託銷售,目的在透過房仲介紹,以取得較有利條件再決定是否售屋,如果房仲不論磋商結果是否符合賣方利益,即以委託條件強令賣方選擇接受或給付服務費,對賣方不公平,也不能達成委託契約目的。 法院指出,這種定型化契約的「霸王條款」違反誠信原則,剝奪賣方賣屋的最後決定權,對消費者顯失公平,違反消保法規定,應屬無效。 |
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房仲業者對高院這項判決不以為然,擔心若是法院日後皆認定消保法凌駕在房仲和賣方簽定契約之上,將造成房屋仲介市場天下大亂,恣意保護賣方,等於否定契約。 房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,本案判決與以往法院見解不同且有違常理,過去法院都尊重並支持仲介和賣方簽定委託契約的精神,這次法官顯然沒考量到仲介也要對買方負責。 他說,一旦仲介達成服務,買賣雙方合意交易房屋,仲介不僅要對賣方負責,協助辦理交屋,也因先前收下斡旋金,同時要對買方負責,否則,買方會追訴仲介的法律責任。 「這個判決將造成天下大亂,以後大家都不要簽約了。」台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出,房屋交易動輒千萬元以上,仲介居間牽線交易,和買賣雙方最重要的依據就是委託契約,這個判決否定仲介和賣方簽訂委託契約的底價,等同否定契約精神,沒有契約作依循,房屋仲介交易市場必定大亂。 邱太煊表示,市場上常見賣方簽下委託契約後,仲介找到買主,賣方基於房地產景氣轉好,認為原先所定的底價過低而反悔賣屋,甚至有賣方是投資客,為了拉抬價格,而刻意不成交,此時若無委託契約作依據,仲介與買賣方的紛爭將沒完沒了。 |
