國人投資海外不動產每年上看千億元，如此龐大金額，卻因買賣海外不動產國內不具管轄權，僅靠「不動產經紀業管理條例」微弱的約束力要求業者自律，但在代銷業者過度吹捧投報率下，導致海外交易糾紛已陸續浮現，因海外不動產交易成為三不管地帶，目前市場上已有所謂的「海外房產孤兒」出現。
近幾年在政策強力打房下，讓市場游資不斷湧向海外不動產市場。業者推估，國人每年投資海外不動產資金上看700～1,000億元，且投資國家已從國人熟悉的日本，擴大至整個東協國家。
根據海外代銷業者透露，海外不動產交易糾紛眾多，如早期代銷業者會以買斷方式自行訂價，加價銷售；客戶合約由房仲代簽（因有客戶授權）；打出包租或加價包買回，但開發商倒後更換名字；紅單轉賣；或是以當地人頭購買外國人不能購買的物件。
業者表示，市場上已出現許多3年前購買，交屋後卻發現房價並未上漲，不僅求售無門，也租不出去，而出現所謂「海外房產孤兒」。
甚至不少業者發現「海外房產孤兒」商機，開始成立物業管理公司，進行「托孤」的生意，目前以馬來西亞不動產較為明顯。
面對海外不動產交易糾紛，內政部地政司副司長施明賜表示，近期海外交易糾紛確實較多一些，但目前僅能依據「不動產經紀業管理條例」要求業者自律，真的遇到糾紛，可透過外交部駐外單位協助。
消基會指出，目前以馬來西亞糾紛案件較多，但海外交易糾紛並不適用消保法，目前無法可管，只能提供法律諮詢協助。
北市地政局科長沈瑞芬表示，去年底起已出現很多海外不動產交易糾紛，多透過議員申訴，一般投資海外不動產很少自用，幾乎全部案例皆屬自身投資問題，如一次合買10多戶，資金周轉出問題，原預期增值效益，但景氣不好無法脫手。
沈瑞芬指出，國內代銷業者帶民眾赴海外，由當地開發商進行銷售、簽約，國內政府單位並無管轄權，目前只靠「不動產經紀業管理條例」來約束業者執行業務規範，後續須靠中央政府列出管理辦法，才能讓地方政府落實管理。
新加坡商ECG億世紀國際地產總經理黃逸群表示，業者代銷海外不動產物件本身沒問題，重點是業務員過度包裝產品，例如承諾投報率、房價增值空間。
黃逸群認為，政府規範再多也沒用，像是新加坡都是靠業者自律，政府不會管太多，但要是出現問題，罰則會很重，以重法嚇止業者不合法交易。
(工商時報)
「投資一定有風險，基金投資有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書」，一句耳熟能詳的廣告詞，也切中投資海外不動產潛藏陷阱，在包租、高投報及低投資門檻的誘人條件下，海外不動產法令規範、當地行情、購屋習慣、政經局勢、利率及匯率，都是投資海外不動產前須考量的風險。
民眾購買國內、海外不動產最大不同處在於安全性，以國內「不動產經紀業管理條例」規定代銷、房仲業者須提供的「不動產產權說明書」來看，東協國家完全沒有相關規範，由業者自行制定規格，並沒有一套制式化版本，形成海外交易灰色地帶，容易衍生糾紛。
東森房屋國際不動產中心總經理廖麟鑫表示，海外不動產交易潛藏風險，供需是決定房市價格走勢最主要理論，也是海外投資最重要參考指標，空屋率及新建案數量，是重要參考數據。
此外，坊間業者所說的高租金投報率動輒5～6％，大多指的是稅前的名目投報率，若扣除持有稅、管理費等，甚至是外國人特別稅，剩下的稅後實質投報率恐大打折。
此外，廖麟鑫指出，台灣房貸利率約2.1％，日本約2.5～2.8％；東協國家相對較高，馬來西亞約4.5％、柬埔寨8～10％、泰國、菲律賓約5～6％，當租金投報率低於當地銀行貸款利率，需謹慎考慮。
大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示，東協國家並無實價登錄，業者頂多只能提供類似國內房仲的民間交易行情，國人不易得知真正成交行情，除非向當地熟人探聽，否則只能選擇有品牌、高知名度開發商，才不會胡亂定價。
而當地人購屋習慣也很重要，有些國家會排華，像馬來西亞有分馬來區及華人區，若買錯不同區域，轉售將出現問題。
目前很多海外糾紛來自出租，業者包租年限過後租不出去，蔡詠綸認為，要避免此問題發生，購屋前一定要了解當地市場是否有真正居住需求，若需求強勁，有時不包租投報率反而更高。
(工商時報)
目前「海外房產孤兒」以租不掉、轉售不易為大宗，專做這些孤兒物管商機的麒聿新城總經理黃成武表示，手中以馬來西亞、柬埔寨案件為主，民眾只看投報率，且東協國家法律沒嚴格規定，轉紅單問題嚴重，導致海外投資糾紛頻傳。
黃成武說，以手中柬甫寨案例為例，某位中產階級的A先生，2015年初聽信海外代銷公司經紀人所說，買柬埔寨房子門檻低，未來發展性高，投報率又有10％，便以總價約台幣450萬元買1間預售屋。
但買了之後，預售轉單賣不出去，該經紀人又離職，總公司也不願負責，當初A先生買海外不動產只是為了投資，但現在變現不易，已出現財務壓力。
另外，B先生當初聽了某財經專家名嘴推薦，在2013年底，以總價約台幣1,700萬元，買下馬來西亞吉隆坡約29坪的房子，現在已交屋，但同一社區投資客大筆拋出租賃，讓B先生也租不出去。
黃成武表示，柬埔寨當地人買不動產不含公設，但外國人卻買有公設的物件，兩者房價價差至少就達25％，且某些區域1房產品租金可達1,000美元，但沒做詳細區域調查情況下，可能買到的物件無法租到如此高的行情。
(工商時報)
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