最高法院106年度台上字第1140號民事判決新聞稿
壹、當事人
一、上 訴 人 陳文輝等
二、被上訴人 林陳海
貳、案由
請求拆屋還地等事件
叁、本院判決結果
原判決關於駁回陳文輝等人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
肆、案情摘要及第二審判決結果
一、林陳海主張：坐落台北市松山區敦化段1小段第374 地號（重測前台北市松山區中崙段第119地號土地，嗣分割出第374-1、374-2 、374-3 、374-4地號，下稱系爭土地）土地之原所有權人林建成（民國70年7月15日死亡），於66年5月13日與訴外人柏美建設股份有限公司（下稱柏美公司）簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），出具土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權同意書），供柏美公司建造中泰花園預售屋出售予陳文輝等人，於68年間興建完成，因主管機關否准使用執照之申請，房屋無法為保存登記。林陳海、周哲宇輾轉買受系爭土地，登記於曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國華（下稱曾淑瓊等5 人）名下，渠等5 人與柏美公司於98年6 月26日簽訂和解書（下稱系爭和解書），繼受林建成與柏美公司就系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司合意解除系爭合建契約，陳文輝等人無權占有系爭土地等情，依民法第767 條、第821條、第179條規定，請求陳文輝等人拆屋還地及返還不當得利。
二、臺灣高等法院104年度重上字第58號判決以：陳文輝等人非系爭合建契約之當事人，其執系爭合建契約所約定，地主有提供系爭土地供柏美公司興建房屋之義務，抗辯其有使用系爭土地之權利，自非有據。曾淑瓊等5人（即林陳海及周哲宇原先購買系爭土地時之登記名義人，嗣已移轉予林陳海及周哲宇），經柏美公司同意繼受系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司合意解除系爭合建契約，柏美公司已無從依系爭合建契約約定主張有合法之占有權源，遑論其後手即向柏美公司購買系爭房屋之陳文輝等人。依系爭土地使用權同意書之記載，難認林建成同意起造人永久無償使用系爭土地，亦難認林陳海請求拆屋還地，有違誠信原則。故林陳海請求陳文輝等人將系爭房屋拆除，返還占用之土地，及給付不當得利，為有理由，爰為陳文輝等人部分敗訴之判決。陳文輝等人對之不服，提起第三審上訴。
伍、本院廢棄發回理由
原審係認定林陳海及周哲宇購買系爭土地，以曾淑瓊等5人為登記名義人，曾淑瓊等5人與柏美公司簽訂系爭和解書，柏美公司同意曾淑瓊等5人繼受系爭合建契約之法律關係，柏美公司並與曾淑瓊等5人合意解除系爭合建契約；曾淑瓊等5人已將系爭土地移轉登記予林陳海及周哲宇。似認曾淑瓊等5人僅為出名人，林陳海及周哲宇始為系爭土地之真正權利人及系爭合建契約真正之繼受人。果爾，林陳海自應受系爭合建契約所定地主應提供土地使用權同意書義務之拘束。又行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。倘林陳海為系爭土地之真正權利人及系爭合建契約真正之繼受人，應受系爭合建契約之拘束，有提供系爭土地之土地使用權同書之義務，則其與柏美公司以合意解除系爭合建契約之方式，免除自己應負之義務，進而請求陳文輝等人拆屋還地及返還不當得利，能否謂其行使權利與誠信原則無違，即滋疑義。原判決對上開事項既未究明，自應廢棄發回。
民事第二庭 審判長法官 陳國禎
法官 李錦美
法官 鄭純惠
法官 陳駿璧
法官 鄭雅萍
【最牛都更】違誠信原則 中泰花園都更發回更審
位在台北市文華東方酒店後方，有台北市最精華地段之稱的中泰花園廣場都更案，占地1,700坪，開發利益高達300億元，多數屋主已妥協搬出，但仍有陳文輝等7住戶不妥協，地主寶佳建設林陳海訴請住戶拆屋還地後，一、二審住戶都敗訴，住戶上訴最高法院尋求居住正義，今(13)傳出好消息，最高法院認為全案有違反誠信原則疑議，發回高院更審。
本刊調查，中泰花園廣場傳出即將都更案後，便陸續傳出建商製造假債權封屋、拆房及尾隨住戶等文攻武嚇手段迫住戶遷出，164戶住戶多已妥協，剩7戶不同意都更案，但住戶官司一路輸，去年7月最高行政法院判台北市永春都更案不同意戶勝訴確定，居住正義效應持發酵，讓7戶重燃希望，要救最高法院維護居住正義。
判決指出，1977年5月13日中泰花園廣場建案原地主林建成與柏美建設公司簽訂合建契約，林建成提供供柏美公司建造中泰花園預售屋出售給陳文輝等人，房屋在1979年間興建完成，但因故無法取得使用執照，房屋無法進行保存登記，住戶都沒有房屋所有權狀。
後來寶佳建設林陳海、周哲宇輾轉買到此建案土地，登記在曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國華等人名下，林陳海等人再與柏美公司解除當年的合建契約，林陳海就認為，住戶陳文輝等人已是無權占用土地，訴請拆屋還地及賠償，一、二審都勝訴。
陳文輝等住戶認為，自己當年拿出大筆資金買房，因建商與地主的糾紛，導致住戶錢付了，卻無法將房屋登記給自己，他們在沒有權狀的情況下，居住了數十年，如今卻被趕走，落得一場空，有違誠信原則，公平正義何在？要求最高法院主持公道。
最高法院審理認為，後手地主林陳海應受原本合建契約所定的地主應提供土地使用權同意書義務拘束，且行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，如果林陳海為這土地真正權利人及當年合建契約真正的繼受人，應受系爭合建契約拘束，有提供土地供原住戶使用義務。
判決指出，後手地主林陳海、周哲宇與柏美公司解除系爭合建契約，免除自己應負義務，進而請求陳文輝等人拆屋還地及返還不當得利，最高法院合議庭認為，這已有違反誠信原則疑義，因此將住戶敗訴的判決廢棄，全案發回高院更審。
【最牛都更】中泰花園廣場從興建至今 官司沒停過
1977年起造的中泰花園廣場社區，原始地主林建提供土地，由柏美建設蓋屋，施工中傳出地下室超挖、施和原始設計圖不符等風波，建商因此無法請領使用執照也未辦理保存登記，1979年房屋完工，地主與建商即鬧上法院，2010年寶佳建設林陳海董事長及前監委周哲宇接手啟動都更，卻衍生出逾10件官司，周哲宇還因以假債權逼住戶搬家遭判刑2年半，產權糾紛至今近40年仍無解。
地主林建成於1977年與林添福、康武朝等人5人合作，在長春路與慶城街口興建中泰花園廣場，後來康武朝等人成立柏美建設與林建成簽約推動建案，但還沒完工，柏美就有財務危機，因此改與林添福之妻翁猜合作興建，不少住戶就是與翁猜簽約購屋。
當時建商與地主打算在房屋完工後，雙方依出資比例分配房屋所有權，但卻因施工與設計圖不符等因素，房屋無法請領執照，也因此房屋無法辦理登記，土地仍在地主名下，房屋產權歸屬則出現爭議，無法交屋給購屋者，但購屋者已付了大筆錢，雖沒有權狀，仍是入住。
1979年柏美公司就控告地主林建成，要求配合申領執照獲判勝訴，地主林建成則由兒子訴請柏美交屋，柏美也勝訴，但因有施工與設計圖不符等問題，房屋還是無法取得執照，無法辦理產權移轉，爭議未解，埋下日後爭端導火線，住戶付了錢買屋，卻未取得土地及房屋所有權狀，最後僅拿到一紙買賣及保證過戶的合約書入住，一晃就30多年。
10年前原地主過世後，兒子繼承所有土地，寶佳建設董事長林陳海、前監委周哲宇及海天保全董事長葉海瑞等人看上這塊土地，聯手出資收購，計畫展開都市更新蓋新大樓出售，以新地主之姿與住戶協商，並指控住戶是無權占有，有住戶為證明自己是合法取得房屋，竟向地檢署自首竊占建商土地，最後獲不起訴處分，住戶據此強調，是合法住戶。
另一方，周哲宇還與海天保全董事長葉海瑞為趕走住戶，卻是製造假債權，偽造柏美建設積欠海天保全1800萬元保全費的債權，查封拍賣住戶房屋，逼迫住戶遷出，去年6月，台北地院認定被告犯行明確，痛斥周哲宇等人為逼住戶出售房屋，濫用司法資源，破壞司法公信力，嚴重危害住戶居住正義及安寧，手段惡劣，周哲宇遭判刑2年半、葉海瑞遭判1年8個月，二審訂於9月日開庭。
儘管周哲宇等人因製造假債權遭判刑，但他們還另有其他合法債權，由林陳海以柏美建設的債主自居，要求住戶拆屋還地，法院認定，陳文輝等住戶當年購屋時，明知土地無法辦理登記仍予以購買，視為僅買到房屋使用權，一、二審法官均認定房屋全是柏美建設所有，柏美建設因欠林陳海等人錢，判林陳海等勝訴，張姓等住戶不僅要拆屋，還得付地租10萬至30萬元不等。
中泰花園廣場40年前興建時，可是高價的電梯豪宅，每坪3.6萬元，比當時台北市房價行情1坪約3.2萬元略高，由於鄰近松山機場，前方又有頂級旅館中泰賓館，還有台塑大樓、長庚醫院，吸引不少人購買，完工後逐漸繁榮，目前附近的文華苑豪宅新建案，每坪要價逾200萬，但40年前花百萬買房的中泰花園廣場7名住戶，現在不僅房子沒了，還一毛錢都拿不到，落得一場空！
遭控告違法占屋的中泰花園廣場住戶陳文輝怒斥，40年前花百萬元買房，原以為是安身立命的家，沒想到一說要都更，他的房子竟被查封，最後被迫搬家，將來都更完成後，建商也不讓他們分配新房屋，想到多年積蓄化為烏有，心中感嘆地問：「我們的居住正義在哪裡？」
有史上最可憐屋主之稱的陳文輝，原本住在中泰花園廣場社區5樓，房子約40餘坪，1977年購買時每坪約3萬6000元，總價約150萬元，他強調，以當時行情來說算高，屬高價位電梯大樓，比當時的忠孝東路4段房屋還貴。
本刊調查，現在中泰花園廣場同地段的相同條件房子，每坪已要價70萬元，社區鄰近的文華苑豪宅新建案，每坪房價逾200萬元，前方則是由中泰賓館改建的知名的五星級飯店東方文華酒店，不遠處就是松山機場，鄰近又有長庚醫院，生活機能便利。
陳文輝說，當初購屋的住戶交了8成屋款，最後一期買地保證金，當年因建商與地主有糾紛而無法繳納，雖搬進去住，至今仍拿不到房地權狀，名義上房屋是柏美建設所有、土地為地主林建成家族所有，住戶只有等同於房屋使用權的「事實上處分權」，且房子在法律上還屬違章建築，「我花比市價高的錢，只買地上權，合理嗎？」
陳文輝等7名屋主認為自己當年是買屋又買地，只是因為建商與地主的糾紛而無法登記，不能接受被指控是無權占用，且若搬走之後，不僅沒屋可住，也無法參與都更後新屋分配，住戶吳文哲說：「我們沒有獅子大開口，只要求補償當年屋價的15倍，但林陳海他們只願給10.5倍。」
2016-11-03 11:22
〔記者謝君臨／台北報導〕前監察委員、柏美建設前董事長周哲宇，被控與海天保全董事長葉海瑞，偽造不實債權向法院聲請強制執行，逼迫住戶賣屋，謀取百億元都更用地暴利，一審依偽造文書罪各被判刑2年6月、1年8月，期間2名住戶曾對周、葉提告，反被控誣告，而今周、葉一審判決出爐，2名住戶再告周、葉誣告；台北地檢署根據台北地院判決結果，認定周、葉確涉誣告犯行，今將2人起訴。
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前監察委員、柏美建設前董事長周哲宇。（圖取自監察院網站）
此案北檢原為不起訴處分，2名住戶聲請再議獲准，全案發回北檢重查，經北院一審判決結果揭曉，檢方認定罪證確鑿，將周哲宇、葉海瑞依涉犯誣告罪起訴。
周哲宇曾任台灣省政府建設廳股長、也擔任過第一屆監委，葉海瑞曾是霹靂小組的中隊長，後來轉行保全業當大明星的終極保鑣。
檢方調查，本案都更用地「中泰花園廣場」住宅群，潛藏300多億商機，號稱北市最精華地段都更案；民國66年間，柏美建設與林姓地主合建，雙方卻因出資與分配比例談不攏，導致無法取得使用執照，房屋所有權屬於柏美建設，住戶僅有房屋購買證明。
判決指出，房屋座落土地經30多年後價值飆漲，周哲宇因貪圖都更後暴利，欲以回購方式取回房屋的管領權，但因有11戶不願售屋，周竟與柏美建設前負責人蔣炳正，於100年間，偽造柏美積欠海天保權1800萬保全費的假債權，交付3張本票給葉海瑞，聲請法院強制執行，查封拍賣林姓等7名住戶房屋。
北院審理後認為，周哲宇為獲得都更暴利，竟夥同蔣炳正、葉海瑞偽造假債權，利用法院強制執行程序，逼迫住戶售屋，嚴重危害住戶居住正義和居住安寧，依偽造文書罪判周2年6月徒刑、葉1年8月徒刑、蔣1年6月徒刑。
北院審理期間，2名住戶控告周哲宇、葉海瑞偽造假債權，周、葉認為指控不實反控誣告，而後一審判決出爐，判周2年6月徒刑、葉1年8月徒刑，2名住戶認為事證明確，再告周、葉誣告，檢方調查後，依據一審判決結果，認定周、葉確涉誣告犯行，今將2人起訴。
柏美建設前後負責人蔣炳正、周哲宇，被控與海天保全董事長葉海瑞，以偽造不實債權，聲請法院強制執行，達到逼迫住戶賣屋，藉以取得百億元以上都更用地暴利，案經台北地院審結，依偽造文書罪判周哲宇2年6月徒刑、葉海瑞1年8月徒刑、蔣炳正1年6月徒刑。
引爆本案都更用地的「中泰花園廣場」住宅群，位處豪宅「文華苑」對街，號稱北市最精華地段都更案，潛藏著300多億商機。柏美建設1977年與林姓地主合建，卻因雙方為出資及分配比例，導致無法取得使用執照，使住戶只有房屋購買證明，房屋所有權仍屬柏美建設。
判決指出，經過30多年因房屋坐落土地價值飆漲，柏美建設負責人周哲宇，為貪圖都更後可獲得的暴利，要以回購方式取回房屋的管領權，因有11戶不願售屋，周就和柏美前負責人蔣炳正，在2011年間分別偽造柏美積欠海天保全1,800萬保全費的假債權，交付3張本票給葉海瑞，聲請法院強制執行，查封拍賣林姓等7名住戶房屋。
北院審理後認為，周為取得都更暴利，竟夥同蔣、葉以偽造假債權，利用法院強制執行程序，遂行逼迫住戶售屋目的，嚴重危害住戶居住正義和居住安寧。依4個偽造文書罪判周應執行2年半徒刑、葉海瑞與蔣炳正各成立三罪，分別執行1年8月和1年半徒刑。
(工商時報)
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