許崑泰通吃兩岸的獨門獵地術

2018-11-14
作者: 陳宥臻

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攸關台北市重要門戶的雙子星案日前投標，僅有兩家業者參與，一家是由港商于品海主導的南海控股公司，另一家則是藍天集團、群光電子董事長許崑泰，引發外界好奇，許崑泰到底是何許人也？ 

許崑泰在《壹週刊》國內富豪榜中名列前40名，身價估計75億元，其所掌管4大集團，市值更超過2000億元。主要事業多在中國的許崑泰，日前在接受《財訊》專訪時強調，自己其實常在台灣，只是平常鮮少出席公開場合，多數人對他並不熟悉。 
 
獨門的獵地哲學　搭上中國成長列車 
 
走進許崑泰位於新北三重的辦公室，8幅大型辦公商場圖一字排開，他笑稱這是「8大名模(樓)圖」，全部是許崑泰在中國興建的指標性大樓，光是看圖感覺不出來，許崑泰語出驚人地說，圖上的每一棟建物，市值都超過百億元以上。 

其中，位於四川成都的君悅酒店大樓，是許崑泰最得意之作，就位於成都交通樞紐。他隨手拿出一張紙，形容自己當時到成都時，就把成都的地圖拿起來，對摺後再對摺，找出地區的中心點，「這就是我找地的方法。」當年成都君悅大樓就是這樣被許崑泰找到，當時上面還亂七八糟，許崑泰光是談購買土地就花了兩年，拆了8年房子，最後又用4年興建，讓這塊地從原本的巷尾厝變成大路指標，後來旁邊也興建捷運，成為交通最繁忙的交會點。 

許崑泰自成一格的獵地哲學，在中國累積了多年經營商用不動產的經驗，趕搭上地產成長的列車，迅速擴大事業版圖；如今把焦點轉向台灣，看上雙子星的發展潛力，「我真的希望，雙子星可以成為我的代表作。」許崑泰用實際的成果，要再次證明自己的實力與眼光。 

許崑泰旗下共有4大集團包括藍天、群光、群百與宏匯集團，前兩者以電腦代工和零組件起家，20年前到大陸設廠，而後投入地產開發。其中藍天旗下設立大陸知名3C賣場百腦匯，其興建的商用大樓，低樓層都自己持有作成百腦匯商場，並把中高樓層商辦出售，打平興建成本後，等於商場都是零成本；群百則是負責百貨商場營運。宏匯集團也在兩岸積極布局房地產。  

旗下4大集團　從科技跨足地產  

根據藍天集團統計，這4大集團的市值就達新台幣2100億元。每年營收達1300億元，IT(資訊科技)製造業年獲利達70億元，每年不動產的收租金額就有57億元。 

4大集團除了群光以外，旗下事業幾乎都和房地產有關，他在1998年後陸續投入商用不動產開發，幾乎是搭上了中國房地產高速成長的黃金時期。集團過去10年在大陸開發商用不動產面積，達103萬坪，其中百貨公司面積就有20萬坪，比台北市信義區的商場加總起來面積15萬坪還多。

話鋒一轉，擁有飯店、商場與辦公大樓開發經驗的許崑泰直言，「以雙子星大樓的樓地板面積估計為15萬坪，從我們過去的經驗來說，真的還好而已。」

說起許崑泰的獵地學，一定要買便宜貨，專找政策獎勵、地主缺錢急售、或地主不懂行情賤賣的物件。像是長春凱悅酒店10年前，是政府規畫開發5星級酒店，宏匯就花60億元買地和開發，如今市值超過110億元。 

許崑泰認為，房地產的「位置」是最重要的決戰點，他除了先找到市中心點，選址更一定要在地鐵站出口，「當有1天全中國的地鐵都接起來，所有的百腦匯也都會相通了。」所以每塊土地都是許崑泰靠腳走出來到處看，也養成他快走的運動習慣。 

為了與地主拉近關係，早期許崑泰甚至有「許一斤」的稱號，意味一次聚餐可以喝掉1斤白酒而不醉，就是為了和地主搏感情，「有時在大陸做生意，真的沒有辦法不喝」，但近年許崑泰養生，已經變成「許半斤」，酒量控制不再喝多。 

而且，許崑泰看地除了首挑地點，身邊總有一位風水大師周老師把關，每塊地都由他看過才拍板，10多年來都沒有出錯過。那麼周老師是否看過雙子星案的土地？許崑泰露齒大笑，說「當然看過，且是A+的土地」。  

600億元大案　20年後才開始賺  

觀察許崑泰在兩岸商用不動產的布局，2016年時，許崑泰發現中國的地產價格出現轉折，因此陸續出售7處商用不動產，金額高達百億元引起矚目，他當時對外說明，第一次感受到大陸房地產景氣趨緩，就算2008年金融海嘯也沒這種感覺，此一感受來自於銷售商用不動產的時間拉長，後來也暫緩再購入新土地，主要是價格太貴了。 

如今回頭來看，中國正面臨地產轉折，多處房地售價都在打折，證實許崑泰的眼光看得很超前。不過，許崑泰解釋，就像是資產調整，當時是把收益沒那麼明顯的不動產出售掉，保留精華的不動產，例如2015年時百腦匯有25處據點，目前減為19處。 

許崑泰開始將商用不動產的眼光，放回基期較低的台灣，自3年前開始，投入3起雙北市的BOT案，預計明年起陸續開幕。「我就是因為投入150億元在BOT案上，跟政府部門合作過，覺得溝通都很順暢。」許崑泰指出，「國內不少建商與政府合作有不愉快的經驗，但我自己感覺到還好，甚至說新莊國際創新園區BOT案，得標後被政府砍掉20%容積率，也沒關係呀！就省掉20%的開發成本，穩穩收租就好。」

提到雙子星開發案，估計要600億元，許崑泰也說太划算了。他點出：「地是政府的，自己不用買。」而且600億元是含政府委建，所以要扣掉150億元。隨後450億元中，有6成是由銀行聯貸，4成約180億元自備款，光是藍天每年就有80億元的帳上現金，所以負擔根本不大。 

許崑泰笑說，雙子星案預計要經過3年的環評及4年的興建，共7年的時間，蓋完都已經25年了，預估完工後的年報酬率為3%。扣除興建成本與經營費用，估計往後推20年，雙子星才會開始獲利。許崑泰直說，20年一點都不久，他自認個性不是有耐心的人，但是對不動產卻特別有耐心。 

許崑泰說，台灣房地產過去幾年盤整，商用不動產最近一年突飛猛進，例如台北市信義區南山廣場租金創新高達每坪每月5000元，超過台北101大樓。台灣的商用不動產正是時機，缺乏Ａ級商辦，雙子星的商辦招租絕對不成問題，雙子星的量體比台北101還要大1.5倍，但未構成經營壓力。 

看好台灣頂級商辦前錢景　不怕貿易戰繼續加碼中國 
 
看看許崑泰在中國的酒店15年後才開始賺錢，但可坐擁土地增值，就能理解他的信心從何而來。而且，雙子星是聯合開發案，也能分回部分土地，但分回多少則在競標的條件裡。 

在訪談中，許崑泰時不時露出上排牙齒大笑，訪談中，說了超過3次，「人生要活得精采」，他不斷在事業版圖上突破，做電子代工成熟了，就做3C通路，而後投資不動產。 

他做的決策都經過縝密計算。像近期美中貿易戰熾熱，他還在江蘇蘇州加碼蓋新工廠，他語氣輕鬆說，出口關稅增加20%沒關係，新的工廠自動化，人力立刻降8%，把關稅成本降下來。 

商場上的事，似乎都在許崑泰的掌握中，就像他維持腰圍在33吋，長達20年，他拉著西裝褲說，我訂做的褲子已經20年沒有改過尺寸。他更訂下另一個目標，「我身高178公分，穿上皮鞋就是180公分。目前體重72公斤，應該再減4公斤才是我的標準」。這就是許崑泰，從商場到健康管理，都是一步一腳印，默默投入前進中。