2020-09-02
作者: 林苑卿
自從台積電宣布擴大投資南科後，住商不動產善化南科店協理楊欣崇表示，他每天接到詢問南科房市的電話，有自住客、有投資客、甚至中小企業主，還觀察到不只台北，「今年從新竹來的客戶變多了，他們看好這裡能複製竹科金山街和關新里的成長。」
林小姐是護理師，家住新北林口，最近聽到台積電大力布局台南科學園區，看好南科附近的善化房地產，特地南下覓房，看了不久決定砸下470萬元，在LM特區買進1坪20萬元、共20多坪的電梯大樓，現正過戶中；她的盤算是隔成兩套房，一間出租8000元，用房租繳貸款，即使高於市場行情的5000元，但在如今出租房供不應求情況下，已經有人排隊預約承租。
投資客卡位 自住、店面都搶手
公務員退休的謝氏夫妻，嗅到南科房市將起的風向球，前幾天才到善化市區親自考察，發現中午吃飯時間，人流不斷，每家餐廳排隊起碼20分鐘，像極午休時間的內湖科技園區，跑到仲介店頭去找善化市區的透天店面；房仲說，目前該地地坪30坪、建坪約50坪的中古透天厝總價約1600萬元，但是零釋出，他們甚至開出兩千萬元預算請房仲帶找。
護國神山台積電大舉投資台南，今年第2季連4買台南科學園區廠房，累積成交金額達100億元。大手筆、大動作引人注目。不光台積電，谷歌也選在南科興建資料中心；而全球半導體設備大廠艾司摩爾（ASML），繼荷蘭總部之外，就選定南科，作為海外第1個最完整的EUV（極紫外光）全球技術培訓中心，可預見台南即將成為科技新貴大城，帶動台南房市熱潮。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說，根據內政部營建署發布2019年第2季住宅價格指數及房價負擔能力，台南市房價所得比為7.12倍、貸款負擔率29.18%，均為6都最低，更低於全國平均房價所得比8.7倍，房價很有潛力空間。
善化、新市、永康 交投新熱點
根據經濟部商業司統計，6都去年新增公司家數成長幅度最大的是台中市，其次就是台南市，前11個月共增加797家公司，增長幅度達2.13%，連桃園市1.46%都望塵莫及，台北市更只有0.1%。外商三井不動產繼林口及台中港後，將在台南高鐵站旁打造台灣第3個據點，連外資都看好台南的消費力。
楊欣崇指出，南科發展創造就業機會帶動人口入住，園區聯外道路完善，且台積電擴廠更加確立南科從業人員生根周邊住宅區，以善化區特別明顯；此外，根據南科附近的實價登錄顯示，2016年大樓1坪單價落在13.3萬元，到今年已經來到16.4萬元，上漲23%；透天在5年前600多萬元還能買到，平均總價680萬元，現在沒有1000萬元，很難入手，漲幅高達58%。
楊欣崇說，善化市區、重劃區是交易熱區，大樓成交比重比透天還高，房型以2房是目前主要標的，以善化市區跟LM特區詢問度最高，兩區目前大樓成交單價落在每坪16萬至22萬元，善化市區由大任建設預售的「大任之翼」共188戶，4個月內就完銷；LM特區的「W創世紀」同樣熱銷，而新大樓與10年以上中古大樓的價差落在25%上下。
而在善化市區或重劃區的一般型透天成交總價，介於1100萬元至1500萬元間。中古市場以1000萬元以下透天，低於600萬元的大樓商品，詢問度相當高。至於買房族群，在地人仍是偏好買透天產品，工程師等年輕人則因總價考量喜愛大樓社區，各有所鍾，只是附近目前推案尚未大爆發，選擇也不多，呈現需求大於供給局面。
由於南科園區土地已不敷使用，近來已經公告台糖所有的南科西南側「看西農場」，占地150公頃，將計畫變更為南科3期。而南科園區東北側的農地，已確定用區段徵收方式規畫約100公頃的住宅用建地，稱作F、G區，最近該區農地交易暢旺。
除了住宅市場熱絡，台南今年的工業地產更是強強滾。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，這1年來各路人馬積極下台南掃地，7月底台南市府辦理土地標售，脫標率近9成，脫標金額49.6億元，溢價率高達48.3%，其中新都心段，去年標售時，土地單價約在40萬元，今年搶標售，土地平均價格則已達60萬元1坪，漲幅高達50%，十分驚人。
工業地正夯 各路人馬搶進掃地
根據第一太平戴維斯統計，台南地區截至8月底，大型土地交易金額約165億元，其中工業地交易達到38億元，比去年同期增加1倍以上。資料顯示，不只台積電，1月以來包括華友聯、日揚科技、國建、聯上、富邦媒、怡華實業、達麗建設、三發地產、迎輝、統一集團等，都選在台南獵地。
PwC普華國際不動產總經理田揚名指出，除了南科，台南市轄區經濟部工業局報編工業區有永康工業區、官田工業區、新營工業區、安平工業區、台南科技工業區。另外由台南市政府自縣級政府時期到直轄市市政府時期則編有柳營科技工業區、永康科技工業區、新吉工業區、七股科技工業區、樹谷園區。
田揚名說，若撇開傳統產業，以半導體相關的科技業來說，台南科技工業區（簡稱南科工）的土地可以自由買賣，也仍有空地可以交易，亦是近期交易熱區之一，近5年土地價格持續上升，2016年1坪4萬至5萬元，到2019年已達5萬至6萬元，最近已經到6.5萬元，上漲超過6成。
房市長期看好 投資仍有眉角
鄰近南科的樹谷園區，為全球第1座液晶電視專區，今年來也有兩筆交易，空置率愈趨下滑，今年5月統一集團砸下18.75億元買進近26000坪土地，打算做南台灣的倉儲物流快遞專區；還有半導體關鍵零組件製造修配業的日揚科技，花費6.87億元向中電購入9600坪土地，去年土地行情每坪約6萬至7萬元，今年1坪成交價已站穩7萬元。
因台積電積極購地設廠，一定會帶動未來人力市場的大量需求，加上艾司摩爾一次受訓動輒兩千人的住宿，還有香港人持續移民，台南房市和飯店業績後市可期。不過田揚名提醒，若以投資切入，仍須注意消費者習性，比如科技新貴，喜歡買新屋；而農地尚在區段徵收階段，後續的分配區段仍未定，變數大，預計醞釀、發酵到成形，至少還要1年半以上。
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