2020-11-26
今年房市熱度破表，「紅單」（購屋預約證明單）炒房伴隨投資客大肆出籠，儘管內政部次長花敬群開嗆「誰敢炒作！」也難遏止紅單歪風。近期有網友向本刊踢爆，新竹縣竹北市有一名團購主丁丁取得代銷一哥「海悅國際」的案源，在開案前提供獨家戶數，販售「優先預購權」給投資客，每戶收取15萬元的服務費，這種「轉紅單」的變形玩法，近日爆發一宗退費爭議，引起網友兩極攻防，消費者買房一定得要小心。
「臉書『丁丁的新竹房產攻略』版主丁丁，最近卻因不願退還服務費，引發一連串網路論戰。」該知情人士透露，3月間，丁丁透過臉書發布高鐵新竹站旁的預售案「竹科滙」資訊，吸引逾50名網友回應「想了解」。5月間，丁丁宣稱取得「竹科滙」獨家銷售戶數，並在代銷公司海悅國際開案前舉辦投資說明會，讓有意願的投資人以每戶15萬元服務費，取得優先承購資格。
在竹北供不應求的房市下，據說當天共登記了120戶，最後僅30戶確定購買，其中有一位投資人事後反悔想要退單，丁丁卻不願退費；該買家向身兼部落客與房地產業者的友人小顏訴苦後，小顏決定出面替朋友討公道。
6月起，小顏在自己的痞客邦部落格「300、302研究室」發文不合法情事，並抨擊丁丁與海悅國際「不斷透過通訊軟體在社群帶風向」，還公布自己與丁丁的對話錄音檔，丁丁在其中解釋「這是一個大代銷和小代銷的合作關係」，小顏甚至發出不自殺聲明，引發雙方支持者隔空交火。
「我認為（不退費）不合理，曾向海悅國際副總等相關人士反映此事，後來覺得自己管不著企業的銷售手法，想說算了。隨後同業卻在LINE社群『竹北房市大小事』帶風向攻擊我，所以我就在部落格發文揭露這一切。」小顏表示。
海悅國際主委宋子顥則澄清：「事前有聽到丁丁要開說明會，我們沒有參與也不清楚細節。」至於被質疑若不是雙方有合作，團購主說明會上怎有資料可介紹？宋子顥回應：「建案已取得建照，資料很容易得到，網路上匿名的發言，講話不用負責，已造成困擾，竹科匯仍照既定計畫在9月底公開銷售。」(待續)
自從竹科新貴陸續加入投資客陣容後，新竹縣竹北市成為炒房勝地。10月15日深夜，一批板凳大軍在竹北市「椰林華興案」（現名「椰林花現」）建案排隊，被媒體封為「竹北奇蹟」、「神獸級建案」。對此，一名知情人士說：「投資客要在此蹲上兩天，才能搶到一張預購單，那是一種變形的紅單，只要在簽紅單前轉手排隊位置，可賺10萬至20萬元。」新竹縣政3年前即禁止紅單，今年房市大好，紅單竟然「翻轉」復活！
新竹原本就存在許多特殊交易模式，在歷經凳子大軍排隊瘋搶椰林案後，過去不受關注的地方芝麻小事，現在全都被拿著放大鏡檢視，日前被爆出買房還得先付掮客15~20萬預購資格，同樣是「變形紅單」的一種，一位新竹人見慣不怪的說，「前幾年就有，而且不只一個人在做。」
「日前被踢爆的的建林工業預售案20萬預購單，掮客是一名房仲，而最近檯面上被公幹最嚴重的是『丁丁的新竹房產攻略』的版主丁丁，因為投客反悔不買，丁丁不願退15萬服務費，進而掀起一連串網戰。」知情人士話鋒一轉加碼爆料，不少品牌房仲都有人在做預售屋掮客。
5月間，丁丁宣稱取得「竹科滙」獨家銷售戶數，並在代銷公司海悅國際開案前舉辦投資說明會，讓有意願的投資人以每戶15萬元服務費，取得優先承購資格，據說當天共登記了120戶，最後僅30戶確定購買。
由於有名投資客反悔，丁丁卻不願退費，買方找上同樣是部落客的朋友小顏抱怨，就此丁丁與小顏在網路槓上。當地業界人士透露，由於雙方鬧太大，目前該案建商尚未讓丁丁的客戶簽約；此外，據傳房仲業者在新竹區也開鍘好幾名與丁丁合作的仲介，不過房仲業者否認此說法。
對此，記者也向新竹縣政府消保官靳邦忠求證，靳邦忠表示，關於丁丁與「竹科匯」一案目前接獲8起投訴，事後也通知相關人等到府說明，「丁丁表示係透過特殊管道拿到坪數等資料，作成美編，辦說明會；海悅則偕同律師到府表明，從未委託他人銷售；另外被點名的房仲業者總經理也協同法務主管到府陳述，公司人員會出現說明會係為收集房市情資，也可能應客户要求陪同到場，從未参與銷售行為。」
近期，有網友在痞客邦「300、302研究室」部落格踢爆新竹一名團購主聯合知名代銷業者海悅國際，於開案前取得「竹科匯」獨家貨源。版主現身說法，大代銷默許小代銷以每戶15萬元服務費換取優先預購權，導致新竹炒房歪風。然而，「竹科滙」事件爆發後，海悅國際就在建案臉書粉絲頁貼出聲明稿，強調沒有授權或委託他人代收「預約金」以及「保留金」，緊急興建擋火牆。 記者採訪到日前被內政部次長花敬群在媒體上點名炒房的部落客「竹科張太太」，外傳3年前於海悅國際銷售的「竹科悅揚」就是「竹科張太太」以團購方式掃貨。不過「竹科張太太」反向記者喊冤，「我平時只有寫建案開箱，不然就是生活用品和美妝保養，我從來就不認識竹科悅揚現場專案，也沒踏進過竹科悅揚的接待中心一步。」
「300、302研究室」的版主小顏則爆料，除了部落客丁丁，海悅國際還固定與一位彭姓房仲合作，彭姓房仲正是3年前一次包下百戶「竹科悅揚」的團購主。另一名知情人士也指出，丁丁與海悅國際關係密切，首次合作應是竹北市去年的百億大案「豐采520」，「聽說該案建商『豐邑建設』發現丁丁將向消費者收取服務費，便下令嚴禁海悅國際繼續跟丁丁配合。」
對此，豐邑建設證實確有此事，表示委託代銷只要合法操作，基本上不會過問銷售方式，但不容許有分銷行為，「消費者以團購方式找上代銷索取優惠沒有關係，但如果團購主沒有建商的委託授權合約，不能跟客戶介紹商品和收費；如果出事，消費者只會找建商，就會破壞顧客關係及品牌信任度，所以我們知道後立刻制止。」
https://www.ctwant.com/article/86993
丁丁向本刊記者坦言「有在做團購」，強調自己收取服務費都有開發票，「這是市場機制，現在環境供不應求，有人想走（新案提前卡位），這種交易模式就會產生。」面對網路上的種種抨擊，丁丁認為，他的交易模式沒有瑕疵和漏洞可讓人檢舉，「很多人想賺時機財，我把事情做得太完善，讓別人沒有機會深入，所以業內會產生攻擊。版主（指小顏）背後就是投資客和房仲，以爆料立場講述生態圈，合理嗎？」
小顏坦言，由於自己也是房地產業者，才會被批判替朋友出頭「是否因為利益分配問題」、「是否有意操弄打擊同業」；但他強調，這件事情的本質，是丁丁沒有和建商簽署委託銷售合約，違反《不動產經紀業管理條例》，卻向消費者收取服務費剝兩層皮，「這種作法有極大風險，如果丁丁把錢捲走怎麼辦？海悅國際會負責嗎？」
海悅國際主委宋子顥則澄清：「事前有聽到丁丁要開說明會，我們沒有參與也不清楚細節。」至於被質疑若不是雙方有合作，團購主說明會上怎有資料可介紹？宋子顥回應：「建案已取得建照，資料很容易得到，網路上匿名的發言，講話不用負責，已造成困擾，竹科匯仍照既定計畫在9月底公開銷售。」
新竹縣政府消保官靳邦忠表示，新竹房市存在不少透過部落客、臉書、群組從事廣告情事。本案未經業者同意，即逕行促銷，已違反不動產經紀人條例21、32最高可裁處新台幣30萬；另從群組邀約促銷、辦說明會、就預售標的約定簽約、收款退款，全部為買賣預售屋行為之一部分，目的在購買預售屋，具有不可分性。消費主體不管是建商、代銷公司、仲介公司、掮客、部落客，均應一體適用消保法，如以欺罔之行為對消費者造成損害，依消保法第36、37及58條最高可罰新臺幣150萬元。
https://www.ctwant.com/article/86995
新竹團購買房生態行之有年，臉書「Jr預售屋潛銷團購資訊站」版主Jerry說明，一開始是建商或代銷業者希望在潛銷時期賣到一定的戶數，確保投資可以回收，因此透過團購主揪團，給予優惠的早鳥折扣，團購主可藉此賺取代銷業者給的「介紹費」，「賣出一定戶數後，建商就會結束潛銷優惠，並調高價格，因此早期入手的買家很容易有獲利空間。」
「由於這兩年房市太熱，往往開案即完銷，愈來愈多建商改採『開賣排隊』方式，既公平又可創造話題；不過，如果團購主和建商、代銷業者關係良好，也能提前獨家取得建案資料，甚至包下較好的房型，兜售給有需求的客戶，開賣之後再帶客人到接待中心簽紅單。此時部分團購主進而向消費者收取服務費，而非向代銷業者收取介紹費。」Jerry指出。
《住宅週報》社長陸敬民解釋業界生態，代銷業者一次要消化百來戶的案量並不容易，實在無法等到開案再向上門的客戶一一介紹，因此開案前會透過已購客與長期配合的投資客等口袋名單，先行釋放消息，皆屬常見手法，「這時有管道、有通路的人，就能優先取得第一手貨源，在房市向上之際，有加價轉售套利的空間，於是衍生『團購主包貨』的銷售模式。」
陸敬民說，團購在新竹地區是常態，介紹費由接待中心提供，以前也沒有引人非議的地方，差別在某些極少數團購主開始向消費者索取服務費，搗亂市場秩序。
Jerry提醒參加團購團可注意以下幾點，通常在開案潛銷及最後尾盤時讓價比較多，留意團購時間點再進場；在參加投資說明會前先取得建案資訊、考量自身需求，避免當下受環境氛圍而衝動購屋；此外，最重要的是收錢窗口一定要是建商或代銷方，且務必開立收據，避免掮客或團購主捲款。 https://www.ctwant.com/article/86996
今年房市熱度破表，排隊購屋、狠掃百戶、開案即完銷案例處處可見，這樣的情況更是發生在新竹竹北地區，由於在當地投資房地產能快速獲利，導致手邊有閒錢者都想賺一波，而自住需求的民眾也出現買不到房的窘境，進而衍伸願支付掮客數十萬服務費搶購預售屋的商機。
「因為有利可圖，在地房仲、工程師、菜籃族，人人都希望從中炒一波。」一位業者說，以前投資客都是私下運作，靠著口耳交流相揪購屋，每個人掃貨單位以十位數計算，行事低調且各個是老手；隨著科技進步、社群媒體發達，再加上有竹科撐腰，年薪百萬工程師滿街跑，年輕「投二代」看好短期套利金額誘人紛紛加入投資戰局，團購生態從檯面下發展到網路上，運作模式也跟著推陳出新。
《住宅週報》社長陸敬民認為，「買的人和以前不同了，以前江湖事江湖處理，現在的『投二代』多是業餘投資客，同時善用網路工具批判不公，當糾紛出來後，很快在網路上傳播，也讓外界一窺房地產投資的面貌。」 至於為什麼會有民眾甘願支付服務費搶預售屋「優先預購權」？陸敬民指出，一是終端消費者對「買不到房子」的深層恐懼，二是每個消費者心裡都住了一個投資客。「這麼多中古屋待價而沽，消費者偏要擠最高房價的預售屋，原因就在於可以玩槓桿有套利空間，大家都想在期限內拚轉紅單和換約，若不從心裡層面移除消費者的跟風恐懼，想要消彌炒作亂象有困難。」 一位業者感嘆，大家都說討厭投資客，但嘴巴講是一回事，有機會取得利益途徑時，都會想撈一下，換個約就能輕鬆入袋百萬元，有太多人想透過這個機制賺錢，全民炒房豈能怪誰？ 
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